Ev almak mı kirada kalmak mı? Son rakamlar dengeleri değiştirdi

İstanbul'da konut fiyatları yıllık yüzde 26,3 artarken, yeni kiracı kira fiyatlarındaki yükseliş yüzde 34,5'e ulaştı. Ev fiyatındaki artış enflasyona yenilirken, kiralardaki artış TÜFE’yi solladı. Uzmanlar “Kira, fiyattan hızlı arttıkça kira getirisi yükseliyor. Böylece konutun kira geliri yaklaşımıyla hesaplanan değeri güçleniyor” diyor. Buna karşılık ev sahibi olmanın ve kirada kalmanın kendi içinde avantaj ve dezavantajlarına da dikkat çekiliyor.

ÖMER FARUK BİNGÖL

Barınma ihtiyacı, hane bütçesinin en önemli kalemlerinden biri olmayı sürdürüyor. Özellikle büyük şehirlerde nüfus artışı ve mevcut konut stokunun ihtiyaca cevap verme kapasitesi hem satış hem de kira piyasasının seyrini belirliyor.

Son dönemde ise konut piyasasında dikkat çeken gelişme, yalnızca fiyatların nasıl hareket ettiği değil, konut fiyatları ile yeni kiracı kira fiyatları arasındaki makasın açılması oldu. Merkez Bankası'nın Ağustos 2026 verileri, kiraların, konut fiyatlarından daha hızlı arttığını ortaya koydu.

Ağustos 2026 Konut Fiyat Endeksi verilerine göre konut fiyatları aylık bazda yüzde 0,9 arttı ve endeks 236,8 seviyesine yükseldi. Konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış yüzde 23 olurken, enflasyonla birlikte değerlendirildiğinde reel düşüş yüzde -6,5 olarak gerçekleşti.

ÖNERİLEN HABERLER

EKONOMİ

Sarı metal faize direniyor! Altının yeni rolü belli oldu

ÜÇ BÜYÜKŞEHİR FARKI

3 büyükşehirde ise aylık fiyat artışları Türkiye ortalamasının üzerinde gerçekleşti. İstanbul'da konut fiyatları aylık yüzde 1,9, Ankara'da yüzde 1,5, İzmir'de ise yüzde 2,7 yükseldi.

Yıllık bazda artış İstanbul'da yüzde 26,3, Ankara'da yüzde 24,8 ve İzmir'de yüzde 23,3 oldu. İzmir, aylık yüzde 2,7'lik artışla üç büyük şehir arasında en hızlı yükselişin görüldüğü kent oldu.

KİRALAR ÖNDEN GİDİYOR

Verilerde dikkat çeken gelişme kira tarafında ortaya çıktı. Geçen ay Yeni Kiracı Kira Endeksi aylık yüzde 2,3, yıllık yüzde 26,4 arttı. Böylece yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış, konut fiyatlarındaki yüzde 23'lük artışın üzerine çıktı.

İstanbul'da ise makas daha da belirginleşti. Kentte konut fiyatları yıllık yüzde 26,3 artarken, yeni kiracı kiralarındaki artış yüzde 34,5'e ulaştı.

“ARZ, TALEBE YETİŞİRSE…”

Gayrimenkul Uzmanı Dr. Tevfik Türel, sosyal medya hesabında konuyla ilgili yaptığı değerlendirmede “Kiranın konut fiyatlarından daha hızlı yükselmesi, konut arzı açısından da önemli bir gösterge olarak değerlendirilebilir. Arzın talebe yeterince hızlı cevap verdiği bir piyasada kiralık konut stokunun genişlemesi ve kira artışlarının zaman içinde yavaşlaması beklenebilir. Mevcut tabloda ise özellikle büyük şehirlerde yeni kiracı kiralarının fiyatlardan daha hızlı artması, kiralık konut piyasasındaki arz baskısının devam ettiğini gösteriyor” tespitinde bulundu.

“YÜZDE 25” FAKTÖRÜ

Geçmiş dönemde uygulanan yüzde 25'lik kira artış sınırına da dikkat çeken Dr. Tevfik Türel, “Haziran 2022 ile Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artışların yüzde 25 ile sınırlandırılması, bazı sözleşme kiralarının piyasa seviyelerinin gerisinde kalmasına sebep oldu. Söz konusu uygulamanın sona ermesi ve kiracı değişimleriyle birlikte daha önce biriken farkların yeni kira sözleşmelerine yansıması, bugünkü kira artışlarının bir bölümünü açıklıyor” ifadelerini kullandı.

KİRA GETİRİSİ ARTIYOR

Kira artışının konut fiyatlarının üzerinde seyretmesi, yatırım açısından da farklı bir denge oluşturuyor. Dr. Tevfik Türel, “Kira, fiyattan hızlı arttıkça kira getirisi yükseliyor. Konutun gelir yaklaşımıyla hesaplanan değeri güçleniyor. Bu, yeni üretimi çağıran bir fiyat sinyali. Dengeyi faiz değil, yeni konut arzı kuracak” dedi.

EV SAHİBİ OLMAK MI?

Ev satın almanın temel avantajı, kira artışlarından etkilenmeden kullanım hakkı sunması… Konutun zaman içinde değer kazanması da mülk sahibine pasif de olsa sermaye geliri sağlıyor.

Buna karşılık yüksek satın alma bedeli, kredi kullanılması halinde faiz maliyeti, peşinat ihtiyacı, bakım-onarım ve diğer mülkiyet giderleri konut sahipliğinde bazı yükleri beraberinde getiriyor.

KİRADA KALMAK MI?

Kirada kalmanın avantajı ise daha düşük başlangıç sermayesiyle konut ihtiyacının karşılanması, iş veya şehir değişikliklerinde daha yüksek hareket kabiliyeti ve mülkiyete ilişkin bakım-onarım gibi bazı maliyetlerin kiracı açısından sınırlı kalması…

Buna karşılık kira ödemelerinin zaman içinde artabilmesi, bu giderlerin uzun vadede bir mülke dönüşmemesi ve özellikle kiraların konut fiyatlarından hızlı yükseldiği dönemlerde hane bütçesi üzerindeki baskının artması, kiracılığın başlıca dezavantajları arasında öne çıkıyor.

YATIRIMCI NE YAPMALI?

Uzmanlar, piyasadaki bu dinamiklere dikkat çekerek satın alma veya kiralama kararının yalnızca konut fiyatına göre değil; kira düzeyine, hane gelirine, finansman maliyetine, eldeki peşinata ve kişinin ne kadar süre aynı konutta kalmayı planladığına göre değerlendirilmesi gerektiğini vurguluyor.