Emlak balonu patlamaya başladı (mı?)
26 Mart 2023 02:00 | Güncelleme :2 Ekim 2023 19:40
Maslow'un meşhur ihtiyaçlar hiyerarşisi piramidinde en temel kat olan fizyolojik ihtiyaçların hemen üstünde güvenlik katmanı bulunur.
Güvenlik katmanının açılımı şöyle; beden, iş, kaynak, barınma, ahlak, aile, sağlık ve mülkiyet güvenliği.
Şu anda Türkiye’de geldiğimiz noktada insanlar barınma ihtiyacını karşılamakta zorlanır hâle geldi. İstediği ilçede oturmak şöyle dursun, İstanbul haritasını alıyor önüne, ne uzaklıkta olursa olsun, yeter ki bütçesine göre bir ev bulsun düşüncesindeler. Bu çok yıpratıcı bir durum.
Türkiye’nin OECD Daimî Temsilcisi Prof. Dr. Kerem Alkin hocam geçtiğimiz günlerde bir yazı yayınladı. Yazıda ABD’li ve İngiliz akademisyenlerin aralarında tartıştığı, Avrupalı akademisyenlerin de dâhil olmaya başladığı bir konudan bahsetmiş.
“Bu kavram 'hırs enflasyonu' (Greedflation). Anlamı, şirketlerin, firmaların ülke ekonomisindeki, toplumdaki enflasyon algısını, enflasyonla ilgili olumsuz beklentileri kullanarak, kârlarına kâr katmak amacıyla, sattıkları malın fiyatına fahiş artışlar yapmalarından kaynaklanan enflasyon.” şeklinde açıklamış Kerem hoca bu durumu.
Ben bunu sosyolojik düzlemde bireylere de indirgemek gerektiğini düşünüyorum.
Son aylarda konut sektöründe yaptığım araştırmalar bana hep aynı düşünceyi veriyor. Emlak balonu bir yerde patlayacak.
Ve şu anda o patlamanın başladığını düşünüyorum. Yaz aylarına kadar bir düşüş yaşayacağız.
Şu anda sarı sitede patır patır “Fiyat indirimi” bildirimleri geliyor. Kimse fiyatları ilk indiren olmak istemiyor ama bir şekilde çatırdamaya başladı sistem.
Emlakçılar, gayrimenkul uzmanları bu fikrime kesin bir dille karşılar. Argümanları da yeni konutların üretilmemesi, maliyetlerin de çok artması. Hatta yükseleceğini düşünüyorlar.
Benim de tezimi dayandırdığım birkaç sebep var:
- 6 Şubat depremi ve bu depremin tetiklediği büyük İstanbul depremi farkındalığının yükselişi. Yabancılar bu korkuyla Türkiye’yi terk etmeye başladı. Yıkılma korkusuyla kendisi Türkiye’de yaşamasa bile burada bir yatırım olarak konutunun bulunmasının da bir anlamı kalmadı.
- Vatandaşlık için alınan konutlar için konulan “3 yıl boyunca satmama” süresini dolduranların sayısının gitgide artması ve bu kişilerin artık elden çıkarmaya başlaması.
- Bankaların kredi musluklarını neredeyse tamamen kapatmış olması. Ne kurumsalda, ne bireyselde bankalar kredi veriyor. Kurumsalda normal bankalar bile katılım bankası gibi davranıyor, “krediyi ne için alacaksın?” sorusuna “Ham madde alacağım” diyorsanız, “Tamam, faturasını kestir, biz alacağın firmaya ödeyelim” diyorlar. Yani artık yok öyle para isteyenin parayı eline saymak. Zira devlet TL ile kredi çekilip altın, dolar alınmasını istemiyor, bunu önlemeye çalışıyor. Krediler azaldıkça da artık en yakın sermaye kaynağı gayrimenkulleri satmak. Peki alıcı da kredi bulamayınca ne yapacak? Alamayacak.
- Bazı yabancıların, özellikle ırkçı saldırılara çokça hedef olan yabancıların seçimlerde Recep Tayyip Erdoğan seçilemezse gelenler bizi kapı dışarı eder korusu. Seçimin hâlen bıçak sırtı görünmesi onları korkutuyor.
Bir gayrimenkul uzmanı, Bosnalı bir arkadaşım şöyle yorumluyor benim tezimi: “Bir emlakçı olarak bunu son altı ay söylüyorum, maalesef inşaat şirketleri ve çoğu emlakçı bunu kabul etmiyor, edemiyor. Balon fena patlayacak. Türkiye'deki konut fiyatları minimum 10% düşecek yıl sonuna kadar diye düşünüyorum.”
Bu yorumu üzerine, özelden mesaj gönderdim, belki alenen yazamadığı şeyler de vardır diye. Gelen cevap şöyleydi: “Ben satışı bıraktım son üç dört ayda. Yarın "sen bizi kandırdın" demesinler. Alanya, Barselona'dan daha pahalı. İstanbul'u söylememe bile gerek yok.”
Eğer Türkiye’de sadece konut yerlide olsaydı evet, ev fiyatları artmaya devam ederdi. Çünkü gerçekten de inşaat üretimi azaldı ve maliyetler arttı. Ama bu durumlardan başka değişkenler de var.
İnsanımızın insani şartlarda, insan onuruna yakışır şekilde, keyfince güzel evlerde oturmasını istiyoruz, çok fazla şey istemiyoruz. Umuyorum ki o günlere de bir an önce varırız.