BAŞA DÖN

Türkiye Gazetesi

Anasayfa > Haber > Kira artışlarında yeni uygulama

Kira artışlarında yeni uygulama

Geçtiğimiz hafta 18 Şubat tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 4531 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesi Hakkında Kanun”, herhalde kamuoyunu en fazla ilgilendiren Kanun oldu. Kanun, bütün düzenlemesini sadece bir maddeyle gerçekleştiriyor.



Geçtiğimiz hafta 18 Şubat tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 4531 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesi Hakkında Kanun”, herhalde kamuoyunu en fazla ilgilendiren Kanun oldu. Kanun, bütün düzenlemesini sadece bir maddeyle gerçekleştiriyor. Bu sebeple de, fazlaca bir açıklama içermeyen madde, şimdiden pek çok ihtilafın doğumuna yol açacak gibi gözüküyor. Buna bir de Anayasaya Aykırılık iddiaları eklenirse, ihtilafların sayısını düşünmek bile zor. Sözkonusu Kanunla getirilen madde aynen şöyle: “Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık % 25, 2001 yılında ise yıllık % 10 oranında artırılabilir. Ancak, taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz. Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanmaz. Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz. Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur” Görüldüğü gibi, Kanunun nasıl uygulanacağına ilişkin maddede hiçbir açıklama yoktur. Kanun, önceden yapılan sözleşmelerin hükümlerine müdahale etmekte, bunları değiştirmektedir. Ancak Kanunun bu değişikliği re’sen mi yaptığı, yoksa sözleşmelerin değişen mevzuata uyarlanması için ayrıca bir dava açılması gerekip gerekmediği açık değildir. Kanaatimizce Kanun, sözleşmeleri kendiliğinden değiştirici niteliğe sahiptir. Öte yandan Kanun, yayım tarihi olan 18 Şubat’ta yürürlüğe girdiğinden, bu tarihten önce yapılan veya yenilenen sözleşmeleri ilgilendirmemektedir. Örneğin 15.1.1999 tarihinde yapılan ve izleyen yıl için kiranın % 65 oranında artacağını öngörerek 15.1.2000 tarihinde yenilenen sözleşme, bu Kanundan etkilenmeyecektir. Bu sözleşmeden doğan % 65 kira artışı, taraflar için 2000 yılında geçerli olacaktır. Ancak aynı sözleşme 25 Şubat 1999 tarihinde yapılsa idi, 2000 yılında kira artışı % 65 değil, % 25 olacaktı. Burada Kanun bir adaletsizliğin doğumuna sebep olmuştur. Sözleşmesinin başlangıç tarihi 15 Şubat olan bir kiralayan, kira bedeline sözleşmesinde yazılı -örneğin % 65- oranda zam yaparken, sözleşmesinin başlangıç tarihi 20 Şubat olan bir kiralayan kira bedeline sadece % 25 oranında zam yapabilecektir. Kanun, yayım tarihi olan 18 Şubat tarihinden sonra yapılan veya yenilenen kira sözleşmelerini ilgilendirmektedir. Bu sebeple, bu tarihten önce 3 yıl veya 5 yıl gibi uzun süreli olarak yapılan sözleşmelerin bu kanundan etkilenmemesi ve sözleşme hükümlerinin uygulanması gerekir. Örneğin 1998 yılında beş yıl için yapılan bir kira sözleşmesinde her yıl kiranın % 60 artacağı öngörülmüş ise, beş yıl boyunca herhangi bir yenileme olmaksızın başlangıçta yapılan sözleşme uygulanacağından, yeni Kanun dikkate alınmaksızın kira bedellerinin her yıl sözleşmedeki orana göre artırılması gerekir. Esasen, kira bedelinin 2000 yılı için sınırlandırılması haksız, Anayasa’ya ve ekonomik gerçeklere aykırıdır. Zira, kira bedellerinde her yıl yapılan artış, kira bedellerinde bir yıl boyunca enflasyon dolayısıyla oluşan aşınmayı gidermeyi amaçlar. Dolayısıyla kiralara 2000 yılında yapılan zam, kira bedelinin 1999 yılında enflasyon dolayısıyla uğradığı aşınmayı gidermeyi amaçlar. 1999 enflasyon oranı % 25 midir ki. Kanun bu oranı benimsemiştir. Kanun, kira bedellerini reel olarak düşürmüş, kiralayanları fakirleştirmiştir. Enflasyon oranı 2000 yılında % 10 mu olacaktır ki, 2001 yılında kira % 10 artsın. Bir hesaplama yapalım. Ahmet Bey’in evini 20 Şubat 1999 tarihinde 100 milyon liraya kiraya verdiğini düşünelim. 1999 enflasyon oranı, ortalama değer itibarıyle % 65 ise, Ahmet Bey’in Şubat 2000’de eline geçen kira bedeli reel olarak 35 milyon liraya inmiştir. Ahmet Bey’in kira geliri 65 milyon lira kayba uğradığı halde, değil ilave gelir elde etmek, bu kaybını dahi telafi dahi edemeyecek ve kirasına sadece 25 milyon zam yapabilecektir. Zararı Şubat 2000 kirası itibariyle, 30 milyon lira olacaktır. Diyelim ki 2000 yılı enflasyon oranı, gerçekten denildiği gibi % 25 çıktı. Ahmet Bey’in kira geliri Şubat 2001 tarihinde bir önceki yıla nazaran 31,250 milyon lira değer kaybetti. Ancak yapabileceği zam miktarı sadece 12,5 milyon liradır. Bu durumda, kira gelirinden değer kaybı zararı, bir önceki yıla nazaran 18,750 milyon, ilk güne göre zararı ise, basit hesaplamayla 48,750 milyon liradır. Bu zarar aylık olup, yıllık hesabı için 12 ile çarpmak gerekir. Bu hesabı bileşik faiz yöntemiyle yahut dövize göre veya her ay için enflasyon oranı nazara alınarak yapılabilir. Bu takdirde, kira bedelindeki gerçek erime çok daha yüksek olarak ortaya çıkacaktır. Kanun, taraflar arasındaki ekonomik menfaat çatışmasını adil bir yol bularak çözümlemek ve dengelemek yerine, bu zararlara kiralayanların katlanmasını istemektedir. Kanun haksızdır, zira kira ilişkisindeki taraflardan kiracıyı kollamıştır. Bunu yaparken de, sözleşme özgürlüğüne müdahale etmekte, sözleşme özgürlüğünü ekonomik gerçeklere aykırı olarak sınırlamaktadır. Bu sınırlama giderek, mülkiyet hakkının getirdiği hakların kullanımının kısıtlanması anlamını da ifade edebilecektir. Sözleşme özgürlüğünün kamu yararı maksadı ile kısıtlanması her zaman mümkündür. Ancak kamu yararının, enflasyon tahribatına kira sözleşmelerinin sadece bir tarafının katlanmasında olduğunu düşünmek ve iddia etmek güçtür. Bu Kanunun yapılmasındaki temel gerekçe, enflasyon oranlarını belirleyen endekslere, kira artışlarının yansımasını düşük göstermek suretiyle enflasyonu düşük çıkartmaktır. Oysa gerçek hayatta kiralayanların, kira bedeli için çift kontratlar düzenleyerek veya ek bonolar alarak yahut kayıt dışı kira tahsilatlarla bu düzenlemeleri aşacakları, artık medyada ve basında dahi açıkça söylenir olmuştur. Bu defa ortaya, gerçek enflasyon, istatistiğe göre enflasyon gibi ayırımlar ortaya çıkacaktır. Ülke ekonomisine ilişkin kararların alınmasında veya belirlenmesinde temel rol oynaması gereken istatistikler, bu defa yanıltıcı olacaktır. Öte yandan, kiralayanların bu şekillerden biri ile Kanunu dolanmaları, vergi kaybına da yol açacaktır. Neticede gayrimenkulünü kiraya verenler değil, hazine zarar görecektir. Sonra aynı edebiyat başlayacaktır. “Vergi gelirleri yetersiz, o yüzden borçlanıyoruz. Faiz borçları artıyor, bu da enflasyonu körüklüyor. Çare: Ek Vergiler” Eleştirmek kolay. Olması gerekeni de söylemek gerek. Olması gereken, yine tek maddelik bir düzenleme idi. “Kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin yenilenme tarihi itibariyle son bir yıllık Tüketici Fiyat Endeksindeki artış oranından fazla kira artışı öngörülemez. Öngörülse dahi, aşan kısım uygulanmaz. Bu hüküm kira tespit veya kira bedellerinin günün koşullarına uygulanmasına yönelik olarak açılacak davalarda da uygulanır.” Böyle bir hüküm, hem taraflar için daha adil olurdu, hem de gerçek enflasyonu kira bedellerine yansıtmak suretiyle enflasyonu aşan oranlarda zam yapılarak enflasyonun daha da körüklenmesi önlenirdi.
 
 
 
 
 
 
 
Kapat
KAPAT