Konut kiralarının konut arzı ile alakası var mı?

Ekonomi tek denklemli ve eşanlı bir şekilde değerlendirilemez. Çünkü çok denklemli ve dinamiktir. "Ekonomiye Giriş" için verilen kitabi bilgiler, sebep-sonuç ilişkileri birbirine karışmış olan iktisadi hayatı daha rahat anlayabilmek için üretilmiştir. Dolayısı ile fiyatlama davranışlarına etki eden yegane unsurun arz ya da talep olduğunu iddia etmek, karar alıcı pozisyondakilerin bilgisi hakkında kuşkular doğurur. 

Eğer kiraları durdurmak için sürekli inşaat yapmak ve gayrimenkul adedini artırmak bir çözüm olsaydı; 1920'lerden beri yaşadığı muazzam enflasyon sebebiyle konut fiyatları ve kiraları konusunda "alarmda" olan Almanların konut stokundaki değer artış hızı yüksek olurdu. Yani mevcut konut stokuna yeni eklenenler ile beraber, değer artışı her zaman enflasyonun altında. Kimse de şikâyetçi değil. 

Almanya son 10 yılda %3 gibi mütevazı bir nominal büyüme oranıyla devam ediyor, önümüzdeki 5 yıl da bu şekilde seyredecek gibi gözüküyor. Yani 2021 yılında oldukça sert yükselen kiraları yavaşlatmak için konut arzını artırma yoluna gitmemişler. Gayet iyi hatırlıyorum, öncelikle kiralara fiyat tavanı koymaya kalktılar ama bu hatada çok ısrar etmediler. Tüm raporlar gösteriyor ki, amaca uygun ve ihtiyaç sahiplerine doğrudan hitap eden konut imalatı ile çözüm buldular. Konut kiraları şu an yatay şekilde seyrediyor...

Bundan başka emlak yatırımcılarının en cazibeli ülkesi olan Birleşik Krallık'ta bile konut stokundaki değer artış oranı %5. Şu an kira artışları yatayda. Yani %1'in altında seyrediyor. Tekrar ediyorum eskilerin üzerine yenilerinin gelmesiyle beraber artan değer bu...

Özetle, inşaatçılara her zaman para kazandıran ama vatandaşı mağdur etmeyen bir model asla ve asla konut arzını hızla artırmaktan geçmiyor. ABD konut çılgınlığında başı çekiyor ama aldığı dersler sebebiyle piyasayı nominal olarak %20'nin altında büyütmeye çalışıyor. 

Türkiye'de nominal büyüme en kötü yılda bile %25. Ancak Türkiye'de herkes kiraların astronomik artışından şikâyet ediyor. Aynı hatayı Rusya da yapıyor. Konut Sektörü nominal olarak %50 artmış ama kiralar yıllık %70 seviyesinde yükselmiş. Özellikle İstanbul ve Moskova astronomik kira artışlarında başı çekiyor. Türkiye'de konut fiyatları yıllık %100 artışla yola devam ediyor...

Şimdi diğer ülkelere bakalım. Sırbistan'da bu oran %1, Hırvatistan'da %10'un altında, konut konusunda yükselen değer olan Montenegro'da bile %20'nin altında seyrediyor. Bu ülkelerde yıllık kira artışları %3 ile %3,5 arasında değişiyor. Eski Demir Perde ülkelerine bakalım: Slovenya, Slovakya, Latvia ve Litvanya'da oranlar %10 civarında. Haydi bu ülkelerin nüfusu az diyelim. Otokrasi meraklısı Macaristan'da bile %20'nin altında seyrediyor konut sektöründeki nominal büyüme. Kira artışları Macaristan'da gerilemişti şimdi yatayda seyrediyor. Bir ara müteahhitlerin gözdesi olan Polonya'da bile oran %10'un altında seyrediyor. Polonya'da kiralar yatayda seyrediyor...

Özetle, herkes kira artışlarından şikâyetçi ama bunu konut arzını artırarak çözmüyorlar. İnşaat konusunda atağa kalkan Özbekistan bile konutta nominal büyümeyi %25'in altında tutmuş. 

Meselenin özü şu: Düzensiz göçe maruz kalan, hayat pahalılığı yüksek, serbest piyasadan kopmuş, ulusal parasına güven kaybolmuş, nispi fiyat dengesi (relative price) bozulmuş, bir de muazzam bir mülteci akınına maruz kalan bir ülkenin, barınma konusunda ciddi sıkıntılarla karşılaşacağı açık. Ancak kalkınmadan değil hızlı büyümeden hoşlanan iktidarlar, inşaat ekonomisinin bu amaca uygunluğunu bildiği için, ülkenin başına gelen her kötülüğü "konut arzı eksikliğine" bağlarlar. Ancak hızlı büyüyen inşaat sektörünün oluşturduğu gecikmeli enflasyonist etki hep görmezden gelinir. İnşaat malzemesinden, konutların içindeki beyaz eşya, mobilya vb. ürünlerin veya hizmetlerin fiyatı artarken hayat pahalılığı sürekli yükselir. Buradan da anlaşıldığı gibi ekonomiyi bir denklemden ibaret ve eşanlı değerlendiren kişiler fiyat artışlarının arzı artırarak dizginleneceğini zannederler. Hâlbuki durum bu değildir. Ticaretin içindeki çok sayıda çarpıklığı, güvenlik ve diplomasiyi ilgilendiren sorunları çözmeden ve serbest piyasaya yapılan yanlış müdahaleleri sonlandırmadan fiyatları da kiraları da durdurmak mümkün olmaz. 

Hızla yükselen kiralar mutlaka bir yerlerde dinlenecek. Fakat bu durum konut arzı arttığı için değil, yükselen trendin doğal olarak yavaşlaması ve az da olsa aşağıya kırılmasıyla gerçekleşecek. Ancak kiralar her zaman bir önceki seviyesinin üzerinde olacak ve en az enflasyon kadar yükselmeye devam edecek...

Bunları niye anlatıyorum. Hâlâ enflasyonun sebebini arz açığına bağlayarak "daha fazla üretirsek fiyatlar düşer" diyerek geçen yüzyılının paradigmalarını seslendirenler var. Eğer piyasalarda fiyatlama davranışları güvensizlik, hayat pahalılığı, yapısal reformların eksikliği, serbest piyasaya sürekli müdahale ve sektörler arası irtibatın kopmuş olması sebebiyle bozulmuş ise, bu durumu üretimi kamçılayarak düzeltemezsiniz!..  

.....

Not: Yukarıdaki yazıdaki veri; BIS, Statista, ülkelere ait konut istatistikleri ve yabancı basından alınan bilgiler doğrultusunda paylaşılmıştır.