Ticari gayrimenkul krizi altının imdadına yetişir mi?

Altın fiyatları en çok konuşulan konular arasında bu aralar… 31 Aralık’ta 1.955 TL’den kapanan serbest piyasa gram altın fiyatları, 16 Şubat işlemlerini 1.997 TL’den tamamladı. Yaklaşık 7 haftalık süreçte toplam yükseliş yüzde 2,10 olarak kayıtlara geçti. Ons altında ise yılbaşından bu yana yüzde 2,43 değer kaybı yaşandı. Sadece ocak ayı enflasyonunun yüzde 6,70 olduğunu ve yılbaşından itibaren BİST100 endeksinin yüzde 21,33 yükseldiğini dikkate alırsak, altın yatırımcısının kaybı ortada…

Bu arada dolar/TL’de 2024 yılının başından itibaren yaşanan yaklaşık yüzde 4’lük artış olmasaydı, ‘gram’daki durum da onstan farklı gelişmeyecekti. Peki ne olacak bu altının hâli diye sorarsak?..

 

 

Öncelikle altın fiyatlarının yakın zamanda etkilendiği iki unsura bakmamız gerekecek. Bunlardan ilki şüphesiz ABD ekonomisinin ürettiği sinyaller ve buna bağlı olarak ABD Merkez Bankasının (FED) para politikası reaksiyonu… Özellikle istihdam piyasası ve enflasyon burada çok önemli. FED, faizleri aylardır %5,50 seviyesinde tutmasına rağmen, ABD’de enflasyon hâlâ hedeflenen yüzde 2’nin üzerinde. Bir gerileme eğilimi var ama geçen hafta açıklanan ocak ayı rakamları, TÜFE’nin yıllık bazda yüzde 3,10 gibi beklenti üzeri bir seviyede tutunduğunu ve “yapışkan” olma eğiliminde hareket ettiğini gösterdi. Ocak ayı istihdam rakamları 180 bin beklenirken 350 bin civarında geldi. Saatlik ücretlerde (maaşlarda) artış da ocakta yüzde 0,2 beklenirken, yüzde 0,6 olarak gerçekleşti. Yani son açıklanan birçok gösterge ABD ekonomisinde arzu edilen soğumanın gerçekleşmediğini bize gösterdi. ABD 10 yıllık tahvil faizleri %4,00 ve dolar endeksi de kritik 103,50 seviyesinin üzerinde… Bu tablo ve rakamlar, ons altını desteklemiyor. Dolayısıyla ons altında haftalar sonra yeniden 2.000 doların altı yoklanmaya başladı. Son gelen verilerin ardından FED’in faiz indirimlerinin de yılın ikinci yarısına sarktığı anlaşılıyor.

 

 

Bu arada ABD’de dikkat çeken gelişmeler de yaşanıyor. Ticari gayrimenkul sektöründe birtakım problemler büyüme eğiliminde. Uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşmasıyla birlikte ABD’de boşalan ofisler, ticari gayrimenkullerin değerini düşürüyor. Bu problem, portföyünde ticari gayrimenkul kredileri bulunan yerel bankalar için riskleri artırıyor. Çünkü ofislerin değeri, kredinin büyüklüğünün altına doğru geriliyor. Gelecek 2 yıl içinde 1 trilyon dolardan fazla ticari gayrimenkul kredisinin vadesi dolacak. Bunların geri ödenmesinde yaşanabilecek bir problem, acaba FED’e çok daha erken adım attırır mı? Böyle bir riskin büyümesi ve hızlı bir faiz indirim sürecinin başlaması, şüphesiz ons altını destekleyecektir. Gelen resmî açıklamalar, problemin şu anda o boyuta varmadığı yönünde… Takipte kalınmalı…

 

 

Biz gram altın yatırımcısı olduğumuz için, içeride gözler bir taraftan da dolarda… Hemen bir psikolojik vakaya değinelim. “Geçen yıl seçimlerin ardından yaşananlar, bu yıl yerel seçimin ardından tekrar yaşanır mı” endişesi hâkim!.. Geçen yıl yüzde 8,50 olan politika faizi bu yıl yüzde 45 civarında… Ve bugünden geriye dönük bakarsak son 9 aylık süreçte kurlarda zaten yüzde 60’ın üzerinden bir değerlenme yaşanmış. Bu sebeple yerel seçim sonrası kurlarda, en azından geçen yılki gibi bir hareket beklemek çok da rasyonel gözükmüyor. Belki ihracatçıyı biraz rahatlatmak ve yabancı sermayenin de gelişini hızlandırmak açısından bir miktar kontrollü yükselişe izin verilmesi gündeme gelebilir. Sonuç olarak gram altına kısa vadede katkı, gelse gelse bir miktar kur tarafından olabilir.

Öte yandan TCMB’nin yüzde 36’lık yıllık enflasyon hedefinde kararlı olduğunu gördük. Bu hedefe ulaşmak için seçimlerin ardından TL tarafında daha sıkı bir para politikası bizi bekliyor olabilir. Önümüzdeki hafta TCMB faiz kararının ardından yayımlanacak kararlar da takibimizde...

 

 

Altını etkileyebilecek ikinci unsur ise jeopolitik riskler. Bölgemizde devam eden gerilimler bu hâliyle fiyatlara yansımış durumda. Ancak bunların devam ediyor olması, özellikle ons altın tarafında da 2.000 doların korunma eğilimini canlı tutuyor. Yeni jeopolitik riskleri her şeyden önce insanlık adına arzu etmiyoruz tabii ki…

Her şeye yatırım gibi altına yatırımın da belli bir vadede ve belli ürünlere kıyasla kazançlı olup olmayacağını görebiliriz. En basitinden 1 yıl sonrası için yüzde 45 mevduat getirisini bugünden altın fiyatlarına uyarlarsanız, 2.900 TL olması gereken bir rakam ortaya çıkıyor gram tarafında ki, bu da ancak taşıma maliyetinizi karşılıyor. Yani kazançlı çıkmanız için 2.900 TL’nin de aşılması gerekiyor. Bugünkü mevcut şartlarda yakalanması çok kolay bir hedef mi? Bu kıyasları yapıp, kendi risk algınıza göre kendi doğru cevabınızı bulmanız gerekiyor.

 

GUBRF    207,30    %26,71
BRYAT    3615,00    %23,59
HEKTS    22,24    %21,86
ZOREN    5,81    %18,81
SASA    44,44    %12,68
ASELS    58,30    %11,90
BIOEN    22,30    %9,42
BIENY    52,30    %8,96
KCAER    44,00    %8,86
KORDS    95,60    %8,57