Kira gelirlerinde istisna uygulaması

Gerçek kişilerin şahsi servetleri kapsamında yer alan kira gelirleri, bilindiği gibi, gelir vergisine tabidir. Kira gelirlerinin beyanı açısından, önem taşıyan konu, kiraya verilen gayrimenkulün konut olup olmadığıdır. Konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri tamamiyle beyana tabi iken, iş yeri olarak kiraya verilip üzerinden stopaj yapılmış kira gelirlerinin beyan edilmesi, brüt tutarları taplamının 2001 yılı için 4,9 milyar lirayı aşması şartına bağlıdır. Öte yandan Kanunumuz, konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerle ilgili, bir istisna getirmiştir. Bu istisna tutarı 2000/1689 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 2001 yılında elde edilecek kira gelirleri için 700 milyon lira olarak belirlenmiştir. Ancak bu istisnadan yararlanmak bazı şartlara bağlanmıştır. Bu istisnadan yararlanabilmek için gerekli ilk ve temel şart, kiraya verilenin kiracı tarafından konut olarak kullanılmasıdır. Kiraya verilenin kullanım amacı kat mülkiyeti esasları ve binanın yönetim planına göre konut olarak gözüküyor olsa dahi, kiracının kirarlananın ticari maksatla kullanması (örneğin şirket merkezi veya şirket personeli için lojman gibi) halinde istisnadan yararlanmak mümkün değildir. Öte yandan kişinin, konut olarak kiraya verdiği yerlerin yanı sıra işyeri olarak kiraya verdiği yerlerin de bulunması halinde, konut olarak kiraya verilen yerler için, aşağıda yer alan diğer şartları da taşımak kaydiyle istisnadan yine yaralanmak mümkündür. İstasna, gerçek usulde ticari kazancı, zirai kazancı veya serbest meslek kazancı olamyanlara tanınmıştır. Eğer, dairesini konut olarak kiraya veren bir kişinin, aynı zamanda bir ticari kazancı veya serbest meslek faaliyeti varsa, istisnadan yararlanması söz konusu olamayacaktır. Öte yandan kira gelirleri, bu tür bir geliri olan bir kişi tarafından beyan edilen kişilerin de bu istisnadan yaralanamayacaklarına ilişkin hüküm, aile reisi beyanının kaldırılmasına rağmen kanunda muhafaza edilmiştir. Ancak bu olumsuz şart, kira gelirleri, velileri veya vasileri tarafından beyan edilen küçükler için, önem taşımaya devam etmektedir. Örneğin kira gelirleri ticari kazancı olan babası tarafından beyan edilen küçük, bu istisnadan yararlanamayacaktır. İstisna, konuta değil, şahsa tanınmıştır. Bu nedenle kişinin, birden fazla konut kira geliri olsa da, sadece bir defa istisnadan yararlanabilecek ve her bir konut için ayrı ayrı istisna hesaplamayacaktır. Kişinin muhtelif gayrimenkullerinden elde ettiği kira gelirleri toplamından, sadece bir kez 700 milyon lira istisna olarak düşülecektir. İstisnanın, konuta değil de, şahsa tanınmış olmasının bir başka sonucu ise, mal sahibinin konuttaki hisse oranının önem taşımamasıdır. Örneğin bir dairenin üç kardeşe miras olarak kalması durumunda, bu kardeşler daireye 1/3 oranında iştirak halinde malik olurlar. Bu dairenin kiraya verilmesi halinde kira gelirini kendi aralarında üçe taksim etseler dahi, her biri ayrı ayrı 700 milyon liralık istasnadan yararlanacaktır. Üç hisseli bir dairede, hissedarların hepsi diğer şartları da taşıyorsa, hissedarların yararlanacağı toplam istisna tutarı 2.100.000.000 Lira olacaktır. Yukarıda istisnadan yararlanma koşulları açıklanırken de belirtildiği gibi, İstisnadan yararlanmak için, kira gelirinin tam olarak beyan edilmiş olması gerekmektedir. İstisna haddi üzerinde kira geliri elde edip de bunu eksik beyan edenler de, bu istisnadan yararlanamayacaklardır. Bir başka anlatımla, kira gelirinin vergisinin re'sen veya ikmalen tarh olunduğu hallerde, istisna tutarı nazara alınmayacaktır. İstisnadan yararlanmanın bir diğer ikinci şartı ise, kira gelirinin tam olarak beyan edilmiş olmasıdır. İstisna haddi üzerinde kira geliri elde edip de, bunu eksik beyan edenler de, bu istisnadan yararlanamayacaklardır. Örneğin 800 milyon lira kira geliri elde edip de, bunu hiç beyan etmeyen bir kişinin bu kira gelirini gizlediğinin saptanması halinde, 800 milyon lira üzerinden tarhiyat yapılacaktır. Oysa bu kişi elde ettiği kira gelirini tam olarak zamanında beyan etse idi, 700 milyon lirayı aşan kısım, yani sadecek 100 milyon lira üzerinden vergilendirme yapılacaktı. Bir başka örnekte ise, 1 milyar lira konut kira geliri elde eden bir kişiyi ele alalım. Bu kişi, kira gelirinin 200 milyon lirasını gizleyerek, 800 milyon lira kira gelirini istisnayı da düşerek beyan etmiş olsun. Bu kişinin 200 milyon lira gelirini gizlediği saptanırsa, cezalı tarhiyat gizlenenm 200 milyon lira üzerinden değil, 700 milyon liralık istisnadan yararlanma hakkını da kaybedeceği için 900 milyon lira üzerinden yapılacaktır. Görüldüğü gibi istisnadan yararlanabilme, tam olarak beyan şartına bağlıdır. Ancak bu şart Kanunda, süresinde beyan şartı ile desteklenmemiştir. Bu sebeple beyannamesini süresinde veremeyenlerin, haklarında her hangi bir inceleme başlamadan veya bir ihbar yapılmadan önce kendiliklerinden pişmanlıkla beyanda bulunmaları halinde istisnadan yine yararlanıp yararlanamayacakları sorunu gündeme gelmiştir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, Kanunda "süresinde beyan" gibi bir şart yer almadığından, kanaatimizce pişmanlık yoluyla beyanda bulunanların da kira gelirini eksiksiz beyan etmeleri koşulu ile süresinde beyanname verenler gibi istisnadan yaralanmaları gerekmektedir. Nitekim Maliye Bakanlığı da yayınladığı 10.2.1999 tarih ve 1992/2 sayılı Gelir Vergisi Kanunu İç Genelgesi ile aynı yönde görüş açıklamıştır. Söz konusu iç Genelgede konumuza ilişkin olarak aynen; "Mesken kira geliri istisnasından yararlanılabilmesi için maddede belirtilen koşul, mükelleflerin beyan edilmesi gereken kira gelirlerini kendiliklerinden beyan ederek, vergi idaresinin konuyla ilgili tespit ve inceleme yükünü azaltmak için gerekli yaptırımı oluşturma amacıyla getirilmiştir. Bu nedenle, idarece harhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kirası gelirlerini, kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir" denilmektedir.