HERKESE EV: Konut edindirmede devr-i daim

Prof. Dr. Hasan Fehim Üçışık
İstanbul Yeni Yüzyıl Üniversitesi Öğretim Üyesi

 

 

 

Sosyal konut projeleri dışında konut edinmek isteyen ve isteyecek olan vatandaşlarımızın tümünün isteklerinin karşılanması, böylece ülkenin konut ihtiyacının köklü çözümü için, yeterli miktarda kamu arazisi, inşaat firmalarına tahsis edilmelidir. Böylece, arazi ve arsa maliyet unsuru olmamalı, arsa payları üreticiden yalnızca yapıyı satın alan vatandaşlar tarafından kira gibi küçük dilimler hâlinde ödenmelidir.

 

 

 

İnsan Hakları Evrensel Bildirgesinde, yiyecek ve giyecek gibi zaruri ihtiyaçlar arasında sayılan barınma hakkı konusunda Türkiye’de çok kapsamlı bir proje uygulamaya konmuş bulunmaktadır. “İlk Evim, İlk İş Yerim” adlı bu proje çerçevesinde 81 ilde 500.000 sosyal konut, 1 milyon konut amaçlı arsa, 50 bin iş yeri üretilecektir.

 

Bu projeden, kendisi, eşi ve 18 yaşın altındaki çocukların toplam geliri net 16.000, İstanbul’da 18.000 lirayı aşmayan vatandaşlar yararlanabileceklerdir. Konutlar 2+1, 3+1 büyüklüğünde olacak, 2 yıl içinde 250.000 konut, 2028 yılına kadar 500.000 konut teslim edilecektir. 17 ilde ilk temel atılmıştır. Projeye 8 milyondan fazla başvuru yapılmış, bunlardan geçerli olan 5.135.000’i kuraya dâhil edilmiştir. Başvuru yapanlardan 2.030.000’i genç, 505.000’i emekli, 256.000’i engelli, 6.493’ü şehit yakını veya gazi vatandaşlardır. İlk 250.000 sosyal konut için 81 ilde sırayla kura çekilmektedir. Bu konutların hak sahipleri Mart 2023’e kadar belirlenmiş olacaktır. 5 bin 615 konutun temeli atılmıştır.

 

Dar gelirlileri kapsayan “İlk Evim” projesinin yanı sıra, orta gelir grubuna yönelik olarak da bankalarla birlikte, bütün şehirlerde, 100.000 konutluk, düşük peşinat ve uzun vadeli bir proje uygulanacaktır. Arsa desteği, müstakil konut arsası ve müşterek konut arsası şeklinde ikiye ayrılmaktadır. Müstakil konut arsaları en fazla brüt 150 metrekare konut yapmaya müsait, 350 - 500 metrekare büyüklüğünde olacaktır. Vatandaşlar konut arsalarını piyasa fiyatlarının çok altında bir bedelle, 10 yılda, faizsiz taksitlerle satın alacaklardır. Arsa için 1.177.056 başvuru yapılmıştır.

 

 

 

BÜYÜK BİR TEŞEBBÜS

 

 

 

Biz, bu “İlk Evim, İlk İş Yerim” projesinin, İnsan Hakları Evrensel Bildirgesinde belirtilen barınma, insan şeref ve haysiyetiyle bağdaşan bir hayat sürme, işini serbestçe seçme, dilediği alanda çalışma ve sosyal güvenlik ile ilgili temel haklara tamamen uygun, çok büyük bir teşebbüs olduğunu düşünmekteyiz.

 

Toplu konut teşebbüslerini ve konut edinmek isteyen vatandaşları desteklemek üzere 1984 yılında Toplu Konut İdaresi (TOKİ) kurulmuştur. TOKİ, ilk 7 yılda küçük ve büyük konutlar için, 15 yılda geri ödenmek üzere belirli miktarlarda destek sağlamış, böylece 900.000 vatandaş konut sahibi olmuş, ancak, önceleri %18, daha sonra %30 faiz uygulanması ve enflasyon oranlarının daha yüksek olması sebebiyle fon erimiş, sonraki yıllarda pek az vatandaş TOKİ desteğiyle konut sahibi olabilmiştir.

 

 

 

“MEDENİ SEMERE” ENTERESAN!

 

 

 

Sosyal yardıma ihtiyaç duyan vatandaşlardan bir banka gibi “medeni semere” denilerek verilenden daha fazlasının istenmesi fevkalade ilginçtir; yapılması gereken, yalnızca fonun erimemesi amacı güdülerek oynak merdiven usulünün uygulanmasıdır.

 

TOKİ’nin 1984-1991 döneminde 900.000 konuta verdiği destek için faiz değil de birim metrekare inşaat maliyeti esas alınarak oynak merdiven sistemi uygulansaydı geri ödeme süresi 15 yıl olduğundan, her yıl 60.000 konut bedeli kadar geri ödeme yapılacak ve 60.000 konuta destek sağlanacaktı. Böylece, 1991 yılından 2022 yılına kadarki 31 yılda, ek kaynak gerekmeksizin, (60.000 x 31) 1.860.000 konut yapılmış olacaktı.

 

Bize göre, sosyal konutların ve arazi veya arsaların bedelleri, birim metrekare inşaat maliyeti esas alınarak belirlenmeli ve olabildiğince düşük oranda götürü masraf karşılığı alınmalı, böylece, konut üretimine ayrılan fon hiçbir zaman erimeden sürekli olarak kullanılmalıdır.

 

Bir konutun inşaat maliyeti ve arsa payı toplamı 120 birim metrekare inşaat maliyeti kadar ve ödeme süresi 10 yıl ise günün fiyatları üzerinden her yıl (120:10) 12 metrekare, aylık olarak (12:12) 1 metrekare inşaat maliyeti ödenecektir.

 

Bir konutun inşaat maliyeti ile arsa payı toplamı 180 birim metrekare inşaat maliyeti kadar ve ödeme süresi 10 yıl ise her yıl günün fiyatları üzerinden (180:10) 18 metrekare, aylık olarak (18:12) 1,5 metrekare inşaat maliyeti ödenecektir.

 

“İlk Evim” projesi çerçevesinde sosyal konut edinenler bu konutların bedellerini 10 yılda ödeyeceklerinden, ilk olarak teslim edilecek 250.000 konut için her yıl (250.000:10) 25.000, teslim edilen toplam konut sayısı 500.000 olduktan sonra her yıl (500.000:10) 50.000 konut bedeli tahsil edilecektir. Bu bedeller tekrar sosyal konut yapımında kullanılabilecektir.

 

Ülkenin konut ihtiyacı için ayrılan kaynağın para değerindeki değişikliklerden etkilenmemesi hâlinde belirli bir miktardaki kaynakla desteklenen konutlar devr-i daim usulüyle aynı miktardaki yeni konutlara destek sağlayacaktır.

 

Bizce, bir kısım kamu arazisinin konut üreticilerine satılması ve işsizlik sigortası fonundan, bir tarihte Güneydoğu Anadolu Projesi için olduğu gibi pay ayrılması hâlinde, her ihtiyaç duyan vatandaşa, devr-i daim usulüyle, konut veya arsa desteği verilebilecektir.

 

 

 

İNŞAAT FİRMALARINA KAMU ARAZİSİ TAHSİS EDİLMELİ

 

 

 

Bizce, sosyal konut projeleri dışında konut edinmek isteyen ve isteyecek olan vatandaşlarımızın tümünün isteklerinin karşılanması, böylece, ülkenin konut ihtiyacının sürekli ve köklü çözümü için, uydu kent kurulabilecek ve toplu konut yapılabilecek yeterli miktarda kamu arazisi inşaat firmalarına tahsis edilmelidir. Böylece, arazi ve arsa maliyet unsuru olmamalı, arsa payları üreticiden yalnızca yapıyı satın alan vatandaşlar tarafından kira gibi küçük dilimler hâlinde ödenmelidir.

 

Bize göre, kamu arazi ve arsalarında yapılan her konutun arsa payı, götürü masraf karşılığı ile birlikte, birim metrekare inşaat maliyeti esas alınarak ve 3, 4 veya 6 ayda bir güncellenerek, büyük konutlarda daha kısa, küçük konutlarda daha uzun sürede tahsil edilmelidir.

 

Hâlen bir toplu konut yapımında öz kaynakları arsa payı kadar eksik kalan üretici firma, hem de birikimi arsa payı kadar eksik olan konut alıcıları banka kredisi kullanmakta, böylece, bir arsa bedeli için iki defa faiz ödenmektedir.

 

Orta gelir grubundaki olup konut edinmek isteyenler için uydu kent veya toplu konut inşa edecek firmalara arazi veya arsa tahsisi ve bedellerinin yapıları satın alan vatandaşlardan arsa payı şeklinde taksitler hâlinde tahsiliyle arsa ve araziler en uygun şekilde paraya çevrilecektir. Böylece hem kısa sürede daha çok konut üretilebilecek, hem de arazi ve arsalardan sosyal konutlar için ek kaynak sağlanabilecektir.

 

1.000.000 arsanın bedeli 10 yılda ödeneceğine göre her yıl (1.000.000:10) 100.000 arsa bedeli kadar tahsilat yapılacaktır. Her yıl bu miktar, arsa üretiminde, sosyal konut yapımında ve konut edinmek isteyen orta gelir grubundakilere ödünç verilmesinde kullanılabilecektir.

 

Konut finansmanında devr-i daim usulü ile belirli bir kaynakla her zaman için bütün vatandaşların konut ihtiyacı karşılanabilecektir.

 

Bizce, “İlk Evim, İlk İş Yerim” projesine arsa için başvuran 1 milyon 177 bin 56 kişiden 1.000.000’una değil, mümkünse şartları uygun olan herkese arsa desteği sağlanmalı, her yıl tahsil edilecek arsa ve sosyal konut bedelleri ile ek kaynaklara göre yeniden yaptırılabilecek sosyal konut miktarları hesaplanarak, bu proje için başvuruda bulunmuş, fakat kura isabet etmemiş olanlara, devr-i daim usulü çerçevesinde dönem dönem sosyal konut inşası ve teslimi için tarihler belirlenip duyurular yapılmalıdır.

 

Sosyal konut ihtiyacı olan vatandaşların kendilerine hangi tarihte başlayan ve hangi tarihte tamamlanacak konutlardan verileceğini bilmeleri devletin toplumun ve fertlerin refahını sağlama görevini yerine getirmekte olduğunun büyük bir göstergesi olacak ve siyaset kurumuna güveni artıracaktır.