1 milyon TL'ye konut mu olur?

Çok değil, bundan 2-3 yıl önce bu soruya gösterdiğimiz tepki, "fahiş fiyat" tepkisiydi. "Bir eve bu kadar para mı verilir" derdik. Bugün geldiğimiz noktada ise bir de İstanbul için konuşuyorsak "1 milyon TL'ye konut mu olur?" sorusuna, mevkisi ve ev de iyi ise "Bu kelepiri kaçırmayalım" cevabını verebiliyoruz. Ne oldu, hepimiz biliyoruz; dövizle, pandemiyle artan maliyetler, talebe karşılık veremeyen arzlar... Derken burada bulduk kendimizi. Rakamlar şöyle konuşuyor: İstanbul'da ortalama metrekare birim fiyatı; Aralık 2021 sonu itibarıyla 5 bin 497 TL olmuş. Türkiye ortalaması ise 3 bin 696 TL... (Veriler Endeksa'dan...) Her ikisinin ortalaması neredeyse 1 asgari ücret... 1 metrekare için 1 ay çalışmak... Kulağa nasıl geliyor? Hoş değil tabii ki...

Sektörün içinden bir ses, Mars Investment İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak "Bugün geldiğimiz noktada İstanbul'da 100 metrekare orta seviye bir evin arsa ile birlikte üretim maliyeti neredeyse 1 milyon Türk lirasını buluyor. Arsa bedellerinde kalıplaşmış oranlar mevcut. Yüzde 50’den aşağı bir arsayı kat karşılığı geliştirme şansınız çok az. Bu durum yönetilebilir görünmüyor. Yeni konut geliştirilemediği için de arz-talep dengesizliği derinleşiyor. Bu da yüksek fiyat şeklinde dönüyor. Bu kısır döngünün kırılması gerekiyor. Şu anda konutları ağırlıklı olarak yüksek gelir grubu alıyor. Düşük gelir grubunda bulunanlar için konut almak hayal oldu" şeklinde özetliyor durumu... Peki şimdi ne olacak?

1- İstanbul gibi ev fiyatlarının pahalandığı büyükşehirlerden, Anadolu'ya doğru bir hareketlilik başlayacak.  

2- Büyükşehirde yaşamak zorunda kalanlar, daha dış çeperlere kayacak, daha küçük ve eski evleri tercih edecek. (Fiyatı veya kirası daha uygun olabileceği için)

3- Yine büyükşehirlerde "uzaktan çalışma yöntemi" gün geçtikçe yaygınlaşacak. Çalışanlar maaşı değil uzaktan çalışmayı soracak. Böylece konut maliyeti düşük ücra köşelere yerleşip, pahalı giderlerden kurtulacaklar. 

Sektörde "ironi" çok. Cuma günü açıklanan konut satışlarına bakalım: Geçen yıl 1 milyon 492 bin kişi daha ev sahibi olmuş. Sadece aralık ayında ise tam 226 bin 503 konut satılmış. Düğün-dernek yok, tayin yok, dibe vurmuş faiz oranları yok, okul var, yerimizden kıpırdayamıyoruz... Bu satış da neyin nesi kışın başında o zaman? Döviz kontrolden çıkıp tavan yapınca "fiyatlar daha da artar" endişesi ile, yani korkudan, tüm zamanların en iyi aralık ayı satışı gerçekleşmiş. Bu arada 2014 yılında yüzde 61,1 olan ev sahipliği oranı, 2019'da yüzde 58,8'e, 2020 yılında yüzde 57,8'e gerilemiş. Konut satışlarında rekor üstüne rekor kırılırken, kiracı sayısı artmış. Görünen o ki, birkaç tapuya sahip olanların sayısı artıyor. Yani "oturmak" amacıyla "ilk evini" alacaklar için ciddi teşvikler ve tedbirler getirilmesi gerekiyor. Geçelim piyasalara...

***

Borsa İstanbul'da BİST100 endeksi geçen haftayı, yüzde 1,95 kazançla 2.072,93 puandan tamamladı. 2.000 puan desteği üzerinde tutunan borsa için hikâye belli: Mevduat ve tahvil tarafında getiriler her ne kadar yıllık yüzde 25 seviyesine yaklaşsa da, enflasyon beklentilerinin yüzde 29-30 olduğu bir ortamda, bu getiri "negatif" potansiyele denk geliyor. Bu sebeple hisse senetlerinde daha yüksek kâr arayışı devam edecek. Öte yandan Borsa İstanbul'da hem döviz bazında hem de gelişmekte olan ülke benzerlerine göre "iskontolu" fiyatlama devam ediyor. Bu durum borsada düşüşlerin "yeni alım fırsatı" olarak değerlendirilmesini sağlıyor. İhracatçı, döviz borcu kontrol altında, kârlılık beklentisi yüksek ve "değerleme" anlamında cazip hisseler ön planda kalmaya devam edecek. Sanayi ağırlıklı portföylere; gıda, perakende, ulaştırma ve turizm sektörü de dâhil olabilir. "Omicron" varyantının özellikle "hastaneye yatırma" ve "ölüm" gibi neticelere "fazlaca yol açmaması" piyasaları cesaretlendirebilir. FED'in faiz artışlarını kontrollü yapacağını, piyasanın bir şekilde buna da artık yavaş yavaş hazır hâle geleceğini düşünüyorum. Sadece FED baskısı ile küresel dolar endeksine "ekstra bir şok" gelme ihtimali zayıflıyor. Haftaya yapılacak TCMB toplantısından da "bekle-gör" mesajının verilmesi ağırlık kazanmış durumda... 

- Borsada son 3 işlem gününde 2.080-2.085 bölgesinde aşılamayan bir direnç söz konusu... Yükselişin devamı için bu bölgenin geçilmesi gerekiyor. Endekste haftalık hareketli ortalamalar 2.059 seviyelerinde. Bu nokta, ilk destek bölgesi olarak öne çıkıyor. 

- Dolarda 14 TL direnci gücünü koruyor. Bu bölgeye yaklaştıkça piyasada satışlar yaşanıyor. ABD enflasyonunun "beklenti dâhilinde yüzde 7" olarak açıklanması, daha yüksek enflasyon korkularını dağıttı, bu da küresel anlamda dolarda gerilemeye sebep oldu. Dolar/TL'de 13,15-12,90 seviyeleri destek, 13,59-13,72 bölgeleri ise kısa vadeli direnç olarak takip edilecek.