İstanbul, Dubai, Londra, Paris vs: Gayrimenkul sektörü neden hep lider?..

Gayet iyi hatırlıyorum, 1970'lerde "paradan para kazanma" işi pek yaygın değildi. Zaten muteber bir iş olarak da bakılmazdı. Alıp satmak ya da üretmek satmak toplum içinde iki saygın sınıf oluşturmuştu: Tüccar ve sanayici... Açıkçası tüccar kesimi sanayiciye göre daha özgür bir hâldeydi. Sanayici üretim bandında hayallerini gerçeğe dönüştüren ve oluşturduğu boyutların içinde yaşayan bir hâldeyken, tüccarlar ise sanayicilerin gerçeğe dönüşmüş hayallerini sektör gözetmeksizin satabilmekte idi. Bugün nispeten tüccarlıkta da dikey uzmanlaşma başladı ama hâlâ "serbest meslek erbabı" olarak adlandırılıyor. 

 

Ticaret de kolay değil elbette. Tedarikçiden müşteriye malı ya da hizmeti ulaştırırken, finansmandan lojistiğe kadar birçok ayrıntıyla uğraşmak zorunda kalınıyor. Operasyon büyüdükçe konvansiyonel metotlarla takibi zorlaşıyor, teknolojiyi işin içine katmak gerekiyor. Bugün dijitalleşmenin ticarete umulanın da üzerinde yardımcı olduğu bir başka gerçek. 

 

Sanayici veya tüccar olmayanlar mavi ya da beyaz yakalı olarak çalışıyordu elbette. Güzel arabalar, güzel evler, nadir bulunan eşyalar hatta oyuncaklar sanayiciler ve tüccarların evindeyken, kitaplarla dolu kütüphaneler, plaklar, müzik aletleri ve eğlenceli hobiler emekçi kesimin evinde olurdu. Âdeta sessiz bir anlaşmaydı diyebilirim.

 

Zenginler gezerek görerek, diğerleri de okuyarak öğreniyorlardı. Bir semtte her gelir seviyesinden insanla karşılaşmak mümkün idi. Zengin kesim restoranlarda devlet memurları ya da üst düzey profesyonelleri görünce rahatsız olmaz, aksine saygı çerçevesinde bazı jestler yapılırdı. Bu anlamda oldukça sosyal demokrat bir hayat yaşıyorduk desem yanlış olmaz. Fakat bir anda inşaat sektörü ve müteahhitler denilen bir fenomen ortaya çıktı. Sektörün çekiciliği sanayicilerin bile aklını çeldi. Müteahhitlik önce tali iştirak iken ana faaliyet hâline gelmeye başladı. 

 

Ve yazının başında bahsettiğim medeni ortam hızlı nüfus artışı, göç, enflasyonist büyüme merakı, inşaat ekonomisi ve her iktidarın kendi zenginini ortaya çıkarma hevesiyle maalesef sona erdi. Hani Amin Maalouf'un "Doğunun limanlardaki ışıkları tek tek söndürdüler" diye bir cümlesi var ya, İstanbul'dan Beyrut'a, İskenderiye'den Cebelitarık'a kadar 40 yıl içinde büyük bir bozulma yaşandı. İstanbul; Batı'nın En Doğusu ya da Doğunun En Batısında olduğu için her yönden esen rüzgârların fazla etkisinde kaldı. Soğuk savaş ve iki blokun vesayet savaşları, komünizme karşı yeşil kuşak, askerî darbeler, Amerikancılık, Avrupacılık, Liberalizm derken bir yanda hızlı zenginleşme diğer tarafta hızlı yozlaşma bir kimliksizlik bunalımı oluşturdu... 

 

1970'lerde Avrupa Kızıl Tugaylar, Baader-Meinhof, Eta, IRA terör faaliyetleri ve Soğuk Savaşın etkileriyle boğuştuğu için Doğu'nun limanları ile müspet bir şekilde ilgilenmediler. Bu arada hiç bitmeyen Arap-İsrail savaşları da bölgenin kaderi oldu. Huzursuzluk hiç bitmedi. İnsanlar ışıkları söndürülmüş ve karanlığa terk edilmiş bu yerlerden zenginleşerek kaçmaya başladılar. Ancak bu o kadar kolay bir iş değildi. Bölgenin liderleriyle yakın olmadan zenginleşmek ancak hayallerde yaşanabilirdi. Bölgenin totaliter anlayışı sadece bir avuç kişide ekonomik faaliyetlerin toplanmasına müsaade ettiği için, kolayca başarılacak bir iş değildi. Liderle beraber yok olma tehlikesi vardı. Böyle çok örnek yaşandığını biliyoruz. Burada da inşaatçılar başı çekti desem yanlış olmaz. 

 

1990'lardan sonra Sovyet Bloku dağılıp yeni devletler ortaya çıkınca, İstanbul bir rüzgâra daha yakalandı. Bu sefer de oradaki otokratik demokrasilerin liderlerine yakın iş adamlarının ilgisine mazhar oldu. "İş insanı" diyorum çünkü aralarında hiç kadın yoktu. Az gelişmişliğin bir başka tarifi de bu olsa gerek. Orta Doğu, Yakın Doğu, Orta Asya, Akdeniz vs. fark etmiyor, kadına tariflenen hayat hep aynı. Bugün de alışveriş merkezlerinde, restoranlarda veya kafelerde ölçüsüz bir şekilde kaslanmış tuhaf giyimli her milletten erkeklerin yanında mazbut ama şık gözükmeye çalışan sessiz kadınlar çoğunluğu oluşturuyor. Tüm bu insanlar birazdan bahsedeceğim şehirlerdeki gayrimenkullerin sahibi durumundalar. Miami'den İstanbul'a, Doha'dan Dubai'ye kadar her yerdeler...

 

Meseleye geri göndersek: İstanbul 21. yüzyıla geldiğinde gördüğü ilgi ve mezalimle 15 milyondan fazla insanın yaşadığı bir yer hâline geldi. Sadece İstanbul değil Avrupa'daki birçok şehir küçük ülkelerin nüfusu kadar insana sahip oldu. Bir yandan iç göç diğer taraftan dış göç derken, kaynak sorunu ortaya çıktı elbette. Paranın kaynağı konusunda Amerikalılardan daha az endişe duyan ve sorgulayan Avrupalılar ile Türkler akın akın gelen bu insanların servetlerini kabul ettiler. Dolayısıyla bölge bir gayrimenkul ekonomisi üretti. Hatta diğer ekonomik faaliyetlerin önüne geçti diyebilirim. Şimdi bu ekonominin boyutlarına bakalım:

 

Küresel gayrimenkul piyasasından aslan payını ABD alıyor. Toplam piyasanın %38’i ABD’de diyebiliriz. Hemen ardından Avrupa, Orta Doğu ve Afrika geliyor: %34,7. Yükselmekte olan Asya Pasifik Gayrimenkul Piyasası ise Küresel Pazar’dan % 26,5 pay almakta. 

“Biz oranlara bakmayız bize rakam söyle” diyenleri duyar gibiyim. Hayhay. Geçen yıl küresel gayrimenkul piyasası 9,5 trilyon dolar civarında imiş. Alman Ekonomisinden büyük, Çin Ekonomisinden küçük bir rakam bu. Ancak 2025’te 12 trilyon dolara yakan büyüklüğe kavuşacağı beklenirken, herkesin yeni hedefi olan 2030 yılında 15 trilyon dolara yakın bir büyüklüğe erişecek. Yani 2030 yılının Küresel Dış Ticaret hedefinin yarısı kadar bir hacimden bahsediyoruz. Daha net ifade edeyim: 2030 yılının en büyük ticaret hacmine sahip olması beklenen kimya ürünlerinin çok daha üzerinde bir hacme sahip olacak...

 

Özetle, paranın büyük kısmı gayrimenkul sektöründe dönecek desem yanlış olmaz... 

Yukarıda da belirttiğim gibi, küresel gayrimenkul pazarının lideri ABD. Geride bıraktığımız dönemde 4 trilyon dolara yakın bir hacme sahip olmuş gözüküyor. “Hemen arkasından Avrupa mı geliyor?” diye sorarsanız cevabım hayır. Düşük enflasyon ama yüksek hayat pahalılığı ile Japonya ikinci sırada. Neredeyse 1 trilyon dolarlık bir hacme sahip. Tabii ki bizim ülkenin insanlarının da meraklı olduğu İngiltere üçüncü sırada. Toplam 800 milyar dolara yakın bir hacimle neredeyse kendi ithalat rakamına eşit bir seviyede. 

 

Almanya da fena değil. Az farkla arkasından gelen Çin ile beraber 700 milyar dolara yakın büyüklüğe sahip. Fransa 500 milyar dolarla diğer grubun ayracı gibi ortada duruyor. Kanada ve Hong Kong’un arkasından, Japon kadınların en çok yatırım yaptığı Avustralya sıralanmış. Liste Avrupa ve Asya Pasifik ülkeleriyle devam ediyor. Rusya ve Türkiye 20+2'lik listeye henüz girememişler.  

 

Rusya ve Türkiye ülke olarak listede olmasa bile Moskova ve İstanbul elbette her zaman göz önünde diyebilirim. Ancak son gelişmeler ışığında “yatırım yapılabilir” veya “potansiyeli var” değerlendirmelerinde maalesef son sırada yer almışlar. 

 

PWC’nin 2021 yılında yayınladığı raporda Avrupa Bölgesinde bu iki kritere göre Berlin, Londra, Paris, Frankfurt ve Amsterdam önde gidiyor. Şunu da belirtmem lazım: Almanlar 1920’kerde yaşadıkları hiperenflasyon sürecinden beri konut fiyatlarının yükselmesinden çekinirler. Hatta Merkel görevden ayrılmadan konut fiyatlarına tavan koyma girişimleri de oldu. Alman şehirlerinin bu yüksek değerlenme potansiyelinin devamlılığı açısından kuşkuluyum. Ayrıca Avrupa Merkez Bankası'nın faiz artırma sürecinde temmuz ayında gireceğini de biliyoruz artık. “Bedava para” süreci sona ereceği için bu sıralamanın değişme ihtimali var. 

 

Çalışmada öne çıkan Madrid, Milano, Barselona, Lizbon zaten göze batan şehirler ancak Varşova, Dublin yükselişte, Prag, Budapeşte de potaya girmek üzere. Bir kenara not almak lazım. 

 

Başka bir raporla çapraz okuma yapalım: Geçenlerde dünya üzerinde en hızlı konut fiyatı artışı yaşanan ülkelerle alakalı bir sıralama viral şekilde sosyal medyayı dolaştı. Uluslararası bir kuruluşun hazırladığı rapora göre Türkiye hem nominal hem de reel rakam olarak konut fiyatlarında tüm ülkeleri geride bırakarak şampiyon olmuş. Yani potansiyeli kuşkulu olsa da, fiyat artışları açısından önde seyrediyor. Yazının sonuna doğru daha fazla bilgi vereceğim. 

 

Türkiye'den sonra sıralamada ilk 5'te yer alan Avustralya ve Yeni Zelanda bir zamanlar düşük faiz sebebiyle Japon kadınlarının "carry trade" amaçlı yatırım mecrası olmuştu. Orada başlayan gayrimenkul ve konut yükselişi demek ki devam ediyor. Doğu Avrupa'daki Çekya ve Slovakya da cazibe merkezi hâline gelmişler. Onlar da ilk 5'te. 

 

Hollanda son zamanlarda sıralamada yükselerek 6. olmuş. Bilinen şu ki Hollanda'da nüfus artışı eksi rakamlarda seyrederken, firmalar bir sonraki nesilden yoksun kalacaklarını anladıklarından yabancı ortak arayışına girdiler. Anlaşılan şu ki, gayrimenkul edinmede avantajlar sağlayarak cazibe merkezi olmaya çalışıyor Hollanda. Böylelikle ekonomik devinimi sağlama almaya çalışacak. 

 

Geçen yılın 1. çeyreğinde konut fiyat artışlarında 2. sırada olan ABD yeni raporda 7. sırada karşımıza çıkıyor. Hemen ardından gelen Güney Kore ile beraber %10'un üzerinde konut fiyat artışı gerçekleştirmişler. İlk 10 ülkenin yer aldığı listede Jersey adasının 9. sırada olması normal, ancak bir başka Doğu Avrupa ülkesi olan Estonya'nın listeye girmiş olması dikkat çekici...

 

Yukarıda bahsedilen ülkelerin önemli bir çoğunluğu yüzölçümü nispeten küçük ülkeler. İnşaat için arazi sınırlı ve mevcut konutlara talep geldikçe doğal olarak fiyatlar yükseliyor. ABD'de ise konut fiyatlarının yükselmesi işlerin iyiye gittiğine işaret olarak sayılıyor. Bu arada faizler daha da yükselmeden düşük fonlama maliyeti ile konut almak isteyenlerin sayısı doğal olarak artıyor. Vergi avantajı sağlayan Jersey gibi yerleri bir kenara bırakırsak, inşaat maliyetlerinin artışıyla talep artışının yan yana gelerek fiyatları yükselttiği az sayıda ülkeden biri Türkiye olarak karşımıza çıkıyor. Bundan da yazının sonlarına doğru bahsedeceğim...

 

Peki hangi tip gayrimenkuller küresel anlamda en çok potansiyel barındırıyor? Şimdi şaşırmaya başlayalım. Veri merkezleri, lojistik tesisler ve depoculuk, sanayi için depo vs konuttan önce gidiyor. Şehir merkezlerindeki konutlar ise dördüncü sırada. Sağlık hizmetleri için gayrimenkul talebi sıcaklığını korurken, kiralama amaçlı konut peşinden geliyor... 

 

Sosyal konutlara da talep var. Hani ABD'de “Project” denen ve gelir eşitsizliği yaşayan gruplar için tasarlanan konutların da potansiyel taşıdığını görüyoruz. Birleşmiş Milletler verisine göre dünya nüfusu artık şehirlere ve özellikle su kenarlarında yoğunlaşmaya başladı ve hızla yaşlanıyor. Bu durumda gayrimenkul yatırımcılarının demografik gerçeklere uygun şekilde projeler hazırlamaları gerekecek. Hiç korkmasınlar. Sebebini şimdi izah ediyorum.

Uluslararası bir kuruluşun yaptığı araştırmaya göre, küresel yatırımlarda aslan payını konut sektörü alıyor. Borçlanma senetlerinin toplamının iki katı kadar hacmi olan konut piyasası daha uzun yıllar birinciliği kimseye kaptırmayacak gibi gözüküyor. Tüm ülkelerin millî gelirlerini toplayıp 4’le çarparsak gayrimenkul sektörünün hacmine ancak ulaşıyoruz. Bu arada bir başka karşılaştırmayı da şöyle yapabiliriz: Ticari Küresel Gayrimenkulün değeri, henüz madenlerden çıkarılmamış 'Toplam Altın'ın değerinden bile fazla. Tam anlaşılmadı ise bir de şöyle anlatayım:

 

Dünyadaki iki olimpik havuzu dolduracak kadar henüz çıkarılmamış altın olduğu söyleniyor. Azımsamak hata olur: 50 metre boy, 25 metre en ve 2 metre derinlik dediğimiz zaman 2500 metreküp eder. İkiyle çarptığımızda 5000 metreküp civarında. Özetle 315 milyar dolarlık Altın Madeni Rezervi var ki, Gayrimenkul Değerinin aşağısında kalıyor...

 

İnsanların içinde oturacakları ev haricinde, yatırım amaçlı konut almalarının "Batıya doğru gitme hevesiyle" de alakası var. Orta Doğu, Rusya, Ukrayna, Orta Asya'daki insanların büyük bir kısmı hem coğrafi yakınlık hem de kültürel yakınlıktan dolayı İstanbul'u tercih ediyor. Dubai bu süreçte farklı bir alternatif sundu. Doha ile ilgili yorum yapmak için henüz erken. Doğu Avrupa büyük bir sıçrama yaptı. Berlin İkinci Dünya Savaşından önceki kozmopolit ve eğlenceli hâline geri döndüğü için parlayan yıldız oldu. Londra ve Paris her zaman revaçta. Madrid, Barselona, Lizbon, Porto, Atina, Yunanistan ilk tercih olmasa bile "gözde" olarak kalmaya devam ediyorlar. 

Ben bu trendin kolay kolay değişeceğini düşünmüyorum.

 

Pandemi'den sonra daha da ivmelendi desem yanlış olmayacaktır...