GYF sistemi nasıl işliyor? GYF’ler ile ilgili tüm merak edilenleri cevapladık

KAAN ZENGİNLİ'NİN HABERİ - Gayrimenkul sektörü son 10 yılın en kötü dönemini yaşıyor. Bankaların kredi musluklarını kısması, yüksek faizler ve girdi maliyetlerindeki artış, hem yatırımcıyı hem de müteahhitleri zorluyor. Ev sahibi olmak isteyenler fahiş fiyatlardan şikâyet ederken, finansman sorunları da üretimi olumsuz etkiliyor. Bu kısır döngü, birçok şirketi borç batağına sürüklüyor. Tüm bunlar yaşanırken, Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek; önceki gün sektörü hareketlendirecek ve ev sahibi olmayı kolaylaştıracak olan yeni bir proje üzerinde çalıştıklarını belirtti. Şimşek, gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önünü açacak düzenlemenin yapılacağını açıkladı. GYF’lerin, yeni düzenlemeden önce bu projelere yatırım yapamadığına ve gayrimenkullerin inşaat işlerini üstlenemediğine işaret eden Şimşek, SPK’nin düzenlemesiyle bu kısıtların ortadan kalkacağını söyledi.

KÜÇÜK YATIRIMCILAR KONUT PROJELERİNE KATILABİLECEK

Büyük emeklilik fonlarına benzeyen bu yapı ile küçük yatırımcılar birden fazla kişi ile konut projelerine katılabilirken, (kâr-zarar ortaklığında) yarım kalmış ya da finansman sorunu çeken müteahhitler de sermaye elde edilebilecek. Yatırımcıların birikimlerini para ve sermaye piyasalarında belirli bir hizmet bedeli karşılığında yöneten‘Portföy Yönetim Şirketleri’, yatırım ortaklıklarının, bireysel emeklilik dâhilinde kurulan fonların, yurt dışında kurulmuş yabancı şirketlerin portföylerini yönetebiliyorlar. Portföy yöneticiliği işlemleri SPK denetiminde. Bu şirketlerin yatırım alanları arasında GYF’ler de bulunuyor.

10 YILDA 1 TRİLYON DOLARA ULAŞACAKLAR

SPK tarafından ihraç belgesi onaylanan 184 GYF bulunuyor. Hâlihazırda portföyü oluşan 149 fon varken, bu fonların portföy büyüklüğü ise 82,7 milyar lira. Yeni düzenlemeyle bu fonların sayısının artması da bekleniyor. Fonların teminat temelli yapısıyla projeler güvenle hayata geçirilebilecek. Yatırımcılar kooperatifçilik mantığıyla küçük birikimlerini değerlendirerek konut sahibi olabilecekler. Ekonomik hacmin 10 yılda 1 trilyon dolar seviyesine ulaşması bekleniyor.

GYF SİSTEMİ NASIL İŞLİYOR?

- GYF’ler; bina, konut, arsa, AVM, hastane, ofis ve arazilere yatırım yapabiliyor. Bu portföye katılan bir yatırımcı, bu gayrimenkullerden elde edilen kira gelirini, alım-satımdan doğan kazancı ve 1 yılın sonunda fonun toplam kârından pay alabiliyor. 

- GYF’lerin en büyük avantajı ise; birden fazla gayrimenkul projesine ortak olması. Normal şartlarda bir ev alan yatırımcı bir kira getirisine sahip iken, fona giren bir kişi, birden fazla kanaldan gelir sağlayabiliyor. Yatırımcı küçük birikimi ile bir AVM alamazken, fondaki payı nedeniyle AVM’nin kira getirisine ortak olmuş oluyor. 

- Yine fonlar içindeki uzman ekipler, en doğru yatırımı ve en iyi kazancın hangi projeden gelebileceği ile ilgili yatırımcıya danışmanlık da sağlıyor. 

- Alınan tüm gayrimenkuller fon üzerine yapılıyor. Tapu ve tescil GYF tarafından gerçekleşiyor. Fonlardaki tüm para bankalarda tutuluyor. 

- Yatırım yapan kişiye ‘saklamacı kuruluş’ belgesi veriliyor. GYF’lerin katılma belgeleri de Merkezi Kayıt Kuruluşu’nda saklanıyor. Kısacası fonlar sizin paranıza dokunmuyor, bankada bulunan parayı yatırım için yönetiyor. 

- Yatırımcılar bu fonlara ‘katılma belgeleri’ ile girebiliyor. Minimum yatırım ücreti, fonun ekonomik büyüklüğüne göre belirleniyor. Her fonun farklı yatırım tutarı bulunuyor.

- Bireysel olarak alınan bir gayrimenkulden elde edilen kira gelirlerinin sene sonunda beyan edilmesi gerekiliyor. Ortalama bir konutun vergisi yüzde 30’lara kadar çıkıyor. Ancak GYF’lerden elde edilen gelir üzerinden yüzde 10 vergi alınıyor. Şayet yatırım yapan tüzel kişi ise GYF gelirlerinden hiç vergi ödemiyor.

- GYF’ler büyük yatırımlarını ister peşin, ister kredi ile yapabiliyor. Küçük yatırımcı, fondaki kazancını; ister aylık, 3 aylık ya da yıllık alabiliyor. Bu durum şirket ile yapılan anlaşmaya bağlı…

- Fonlardan çıkışlar bazı şartlara bağlı olarak gerçekleşiyor. Bu şirketten şirkete göre değişiklik gösteriyor. Bu sebeple yatırımcıların mutlaka çıkış şartlarını sorması gerekiyor. Bazı şirket “2 yıl fondan çıkamazsın” derken, bazısı ise 5 yıl şartı koyabiliyor. Bazı şirket ise fonun toplam büyüklüğünün yüzde 5’i kadar çıkış sağlayabiliyor.

- Fondaki payları başka bir yatırımcıya devretmek de mümkün. Şayet fondan çıkmak istediniz ve bir yatırımcı ile anlaştınız. Notere gidip katılımcı belgenizi satmanız mümkün. 

- GYF’lerin amorti süreleri de normal bir konut yatırımına göre daha düşük seviyede. İstanbul’da ortalama bir dairenin amortisman süresi 20 yıla kadar çıkarken, bu fonlardaki geri dönüşler 10 yıla kadar düşüyor.