Büyükşehirlerde nüfusun rotası değişti: Merkez yaşlanıyor, çeper gençleşiyor

Kentsel dönüşüm, deprem korkusu, ulaşım ve fiyat farkı büyükşehirlerin haritasını yeniden çizdi. Türkiye’nin dört büyük kentinde nüfus, çeperlere kaydı. Merkezler boşalırken çevre ilçeler gençleşti. Uzmanlar göre bu hem ekonomik hem demografik bir refleks.

Çağla ÇAĞLAR- Türkiye’nin büyükşehirlerinde nüfus dengesi son beş yılda tersine döndü. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verileri, 2020–2024 arasında İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa’da çevre ilçelerin hızla büyüdüğünü ortaya koydu.

İstanbul’da Fatih, Şişli, Beşiktaş ve Kadıköy gibi merkez ilçelerde nüfus azalırken; Başakşehir, Beylikdüzü, Arnavutköy, Sancaktepe ve Çekmeköy gibi çevre ilçelerde dikkat çekici artışlar yaşandı.

Benzer tablo Ankara’da da görülüyor. Gölbaşı (+14%), Kahramankazan (+17%), Akyurt (+14%) ve Pursaklar (+11%) çift haneli artış oranlarıyla öne çıktı. 

İzmir’de Konak ve Karşıyaka nüfus kaybederken; Buca, Menemen (+15%), Torbalı (+12%), Urla (+16%) ve Güzelbahçe (+11%) gibi ilçeler ciddi artış gösterdi.

Ve tablo Bursa’da da değişmedi. Merkez ilçelerde nüfus artışı sınırlı kalırken, Gürsu, İnegöl, Gemlik gibi çevre ilçelerde belirgin artışlar görüldü. Gürsu, dört yıl içinde Bursa’nın en hızlı büyüyen ilçesi oldu.

"BU DEMOGRAFİK BİR REFLEKS"

Gayrimenkul Uzmanı Ahmet Büyükduman, merkez ilçelerdeki düşüşü “görünürde bir azalma” olarak yorumluyor:

"Merkezi ilçelerde nüfus yaşlanıyor, çocuklar evden ayrılıyor. Dolayısıyla nüfus azalıyormuş gibi görünüyor. Anadolu’nun farklı illerinden gelen yeni nüfus da bu merkezlere değil, çeperlere gidiyor çünkü oralarda arazi var. Bu aslında demografik bir refleks"

Büyükduman’a göre bu hareket sadece ekonomik değil, kentlerin doğal evriminin bir parçası:

“Merkez doygunluğa ulaşmış durumda. Yeni gelenler hem yer bulamadığı hem de fiyatlar yüksek olduğu için çevre ilçelere yöneliyor.”

3 TEMEL NEDEN VAR

İstanbul’da emlak piyasasını yakından izleyen emlakçı Cihan Demir ise tablonun üç temel nedeni olduğunu söylüyor:

“Birincisi yeni yapılaşma, ikincisi depremden kaçış, üçüncüsü fiyat farkı. Fatih’te 60–65 metrekare bir daire 8 milyonken, Beylikdüzü’nde bu 3 milyona kadar düşebiliyor. Daha yeni, daha geniş, daha ekonomik… Hem de deprem riski düşük.”

ÇEPERDE FIRSAT HALA VAR

Demir, çevre ilçelerde fiyatların hızla yükseldiğini ama hala fırsat bulunduğunu vurguluyor:

“Bir dönem 400 bin lira olan daire 2 milyona çıktı ama Beşiktaş’ta 1 milyonluk daire bugün 20 milyon. Oranla bakarsak çeper hâlâ avantajlı.”

Bölgede alıcı profilini de şöyle anlatıyor:

“Bize gelenlerin çoğu merkez ilçelerden taşınanlar. Kimi evini kentsel dönüşüme vermiş, kimi çocuğunu evlendiriyor. Ekonomik gücü orta seviyede olanlar ağırlıkta. Beyaz yakalılar da göç ediyor ama onlar lüks konut bölgelerine yöneliyor.”

YENİ ADRES: BAHÇEŞEHİR VE ÖTESİ 

Deprem endişesinin, özellikle zemin güvenliğiyle öne çıkan bölgeleri cazip hale getirdiğini belirten Demir şöyle devam ediyor:

“Bahçeşehir’de yoğunluk var. Zemini sağlam, yapılar düzgün. Deprem uzmanları da orayı öneriyor. Bu yüzden oraya akın var.”

Ancak Demir, Esenyurt’taki düşüşün de altını çiziyor:

“Çarpık yapılaşma ve nefes alınacak alan eksikliği nedeniyle insanlar oradan uzaklaşıyor. Şimdi göç Silivri’ye doğru kaymaya başladı.”

Demir’e göre, bu değişimle birlikte İstanbul’un haritası da yeniden şekilleniyor:

“Eskiden Beylikdüzü uç nokta sayılırdı, şimdi merkez oldu. Bu dönüşüm sadece 10 yılda yaşandı. Ulaşım yatırımları bunda en büyük etken”

GÜRSU'DA OSB, GEMLİK'TE TOGG

Bursa’da faaliyet gösteren Emlak Danışmanı Selçuk Kılıç ise nüfus artışının sanayileşme ve ulaşım yatırımlarıyla paralel ilerlediğini söylüyor:

"Son yıllarda Gürsu, Gemlik, İnegöl gibi ilçelere büyük fabrikalar, lojistik merkezleri, depolar kuruldu. İş imkânı olan yer, konut talebini de çekiyor. İnsanlar artık ‘işe yakın olayım’ diyor. Gürsu’da OSB genişledikçe kiralar da, nüfus da arttı. Gemlik’te liman ve TOGG tesisi büyük etki sağladı.

Merkezde evler pahalı, trafik yoğun, park yok. O yüzden hem sanayi çalışanı hem memur kesim çepere yöneliyor. Yani Bursa’da göçün yönü doğuya doğru, merkez yaşlanıyor, Gürsu gençleşiyor diyebiliriz"

ULAŞIM HATTI NÜFUSUN YÖNÜNÜ BELİRLİYOR

Son yıllarda yeni metro, banliyö ve otoyol hatlarıyla ulaşımı kolaylaşan ilçeler, nüfus artışında başı çekiyor. İstanbul’da Marmaray ve metro hatlarının uzandığı Sancaktepe, Pendik ve Çekmeköy’de; Ankara’da Konya Yolu ve Eskişehir Yolu bağlantılarına yakın Gölbaşı ve Kahramankazan’da; İzmir’de Torbalı ve Menemen aksında; Bursa’da ise Ankara Yolu üzerinde konumlanan Gürsu ve İnegöl hattında bu eğilim belirgin.

Uzmanlara göre altyapı nereye giderse, nüfus da oraya gidiyor.