İnşaat maliyetleri kentsel dönüşümü aksatıyor

Artan inşaat maliyetleri birçok kentsel dönüşüm projesinin durmasına sebep oldu. Evleri yıkılan vatandaşlar mahkeme kapılarını aşındırırken müteahhitler ise yüksek maliyetlerden şikâyetçi. Hâlâ İstanbul’da dönüşümü devam eden 300 bin konut yer alıyor.

KAAN ZENGİNLİ

İnşaat sektöründe yaşanan maliyet artışları kentsel dönüşüm projelerine darbe vuruyor. Ülke çapında devam eden birçok projede sorunlar yaşanıyor. Müteahhitler, artan maliyetlerden şikâyet ederken, konutları dönüşüme giren ve hâlâ teslim edilmeyen vatandaşlar ise mahkeme kapılarını aşındırıyor. Kentsel dönüşüm kapsamından bugüne kadar 1,7 milyon konut yenilendi. Bu rakamın 300 bini İstanbul’da gerçekleşti. Mevcutta TOKİ desteğiyle İstanbul’da dönüşümü devam eden 140 bin konut var. Ayrıca özel şirketlerle birlikte dönüşümü devam eden konut satısı 300 bini geçiyor. En büyük dönüşüm bölgeleri, Gaziosmanpaşa, Esenler,Kâğıthane,Üsküdar,Zeytinburnu, Beyoğlu ve Ataşehir olarak sıralanıyor. Hâlen İstanbul’da dönüşüm bekleyen 250 binin üzerinde konut yer alıyor. Son iki yılda demire gelen yüzde 359’luk artış, çimentoya gelen yüzde 235’lik artış ve tuğlaya gelen yüzde 154’lük zam müteahhitler ile kat maliklerinin arasını açtı. Birçok projede teslim süresi uzarken, bazısında ise tamamen durdu.

TÜİK'in açıkladığı inşaat maliyet endeksi, bu yılın ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 79,9 arttı. Bu dönemde malzeme endeksi yüzde 98,2, işçilik endeksi yüzde 41,0 yükseldi.

ANLAŞMA EN İYİ ÇÖZÜM

Kentsel dönüşüm uzmanı avukat Şenol Saltık “Son dönemde kentsel dönüşüm davalarında ciddi bir artış gözleniyor. İnşaat maliyetlerinin artması, müteahhitlerin taahhütlerini yerine getirememesi veya kat maliki kaynaklı birçok dava ile karşılaşıyoruz. Öncelikle şunu söyleyelim; başlayan bir projenin maliyet artışı nedeniyle durması, yavaşlaması ve teslim edilmemesi bir suç teşkil etmiyor. Ceza hukukunda buna yer yok. Tabii kat malikleri davalarını açıyor ve en iyi şartlarda bu dava süreci beş yıl sürüyor. Zaten bu zamana kadar da proje tamamlanmış oluyor. Bir başka dava konusu ise müteahhitlerin maliyet artışları sebebiyle ek ücret talep etmeleri. Burada da açılan çokça dava söz konusu. Bir diğer taraftan maliyetlerden dolayı müteahhitlerin kalitesiz iş yaptığı ve bununla ilgili açılan davalar olduğunu görüyoruz” dedi.

DAVALAR BEŞ YIL SÜRÜYOR

Açılan davaların bir sonuca bağlanamadığını da söyleyen Şenol Saltık “Çünkü ceza hukukuna girmiyor. En iyi ihtimal dava beş yıl sürüyor. Emsal teşkil edecek bir sonuçta çıkmıyor. En iyi yol orta yolu bularak anlaşmak. Uyarlama davası ile yeniden bir sözleşme yapılabilir. Fesih sözleşmesi de değerlendirilebilir bir durum ancak iki taraf için de kârlı olmuyor. Burada devlet devam eden kentsel dönüşüm projelerine uzun vadeli kredi açabilir ya da kamu bankaları aracılığıyla borç ertelemeye gidebilir. Bir diğer alternatif ise vatandaşa kendi evini yapması için kredi vermesi... Bu da soruna çözüm olabilir” diye konuştu.

MALİYETLER ÇOK YÜKSELDİ

İstanbul İnşaatçılar Derneği Başkanı Nazmi Durbakayım da inşaat maliyetlerindeki artışlara dikkat çekerek “Fiyatlar daha da artacak görünüyor. Eskiden arz yüksekken üretici bu fiyat artışlarını bir şekilde dengeleyebiliyordu. Şimdi öyle bir durum yok. Çünkü arz yok, yeni proje yok. Dolayısıyla, olduğu gibi zamları aktarması lazım. Şimdi bizde betonun, çimentonun, demirin maliyeti arttıkça bu bedelleri satışlara eklemek zorundayız. Ancak çok proje yapılırsa, arz fazlalaşacak ki zamlar daha az yansıtılsın" ifadelerini kullandı.

YAPIMI DEVAM EDEN PROJELER

> ESENLER: İlçede 12 yılda 98 bin 160 riskli yapının 56 bini yenilendi. Konutların yaklaşık 6 bini kamu ile geriye kalanı ise özel sektör-kamu iş birliği ile özel sektör ve şahıslar aracılığıyla dönüştürüldü. İlçede devam eden 40 bin konut projesi yer alıyor.

> GAZİOSMANPAŞA: 13 mahalle ve 18 bölgeyi kapsayan kentsel dönüşüm çalışması yapılıyor. Bugüne kadar 4.500 konutun yapımı tamamlanarak hak sahiplerine teslim edildi. İnşası süren 3.105 konutu daha teslim etmek için çalışmalar aralıksız sürüyor. Kısa sürede 3.126 konutun temeli atılacak.

> ESENYURT VE ŞİŞLİ: Esenyurt'ta 43 mahallede kentsel dönüşüm çalışmaları sürüyor. Şişli Belediyesi, riskli yapı olan 1.585 taşınmazı yıkarken 306 taşınmazın yıkılma işlemleri devam ediyor.

> ÇEKMEKÖY: Toplam 2.404 riskli yapı tespiti yapıldı. 2.212 yapının yıkım işlemi gerçekleştirilirken diğerlerinde kanuni süreçler devam ediyor. Dönüşüm projeleri dâhilinde
7.438 aileye kira ve taşınma yardımı yapıldı.

> SARIYER VE BEYLİKDÜZÜ: Sarıyer'de 178 bina riskli yapı ilan edildi. Bunların 135’i yıkıldı, 43'ünün yıkım süreci devam ediyor, 27'si ise boşaltıldı. Beylikdüzü Belediyesinin desteğiyle ilçede 54 bina ile 558 bağımsız birim kentsel dönüşüme girdi.

> BAĞCILAR VE BAŞAKŞEHİR: Bağcılar'da 10 bölgede kentsel dönüşüm ile konutlar inşa ediliyor. Toplam 3.041 riskli yapıdan 2.906’sının yıkımı tamamlandı. 14 bin 668 bağımsız birimin dönüştürülmesi bitti. Başakşehir Belediyesi birçok yerde dönüşüme devam ediyor.

> ÜSKÜDAR: Belediye, 2012’den bugüne 3.721 yapının risk tespitini yaptı ve yeniledi. İlçede hâlen yapımı devam eden projeler bulunuyor.

> OKMEYDANI: İlçede 1,5 milyon metrekarelik alanda hayata geçirilecek proje ile yaklaşık 8.300 bina, 25 bine yakın bağımsız bölüm dönüştürülecek.

> AVCILAR VE ÜMRANİYE: Avcılar Belediyesi, 2021’de 10 bin binayı dönüşüm sürecine dâhil etti. Ayrıca ilçede 1.320 bina kentsel dönüşüm sürecine girdi. Ümraniye'de 2.798 binada kentsel dönüşüm yapıldı. Devam eden projeler tamamlandığında toplam 154 bin metrekarelik alan dönüştürülerek 907 konut yenilenecek.

> BAHÇELİEVLER: Belediye, kentsel dönüşüm çalışmaları çerçevesinde ilçedeki yeşil alan ve otopark sorununu çözerek uzun vadede 10 bin, yılda ise en az bin binayı dönüştürmeyi hedefliyor