Kısa ve orta vadeli konaklama sektöründe yıllık büyüme oranı yüzde 20

Kısa ve orta vadeli konaklama sektörü, dünyada ortalama %20 yıllık büyüme oranına sahip. Pandeminin de pazarın büyümesinde önemli bir etkisi oldu. Küresel çapta bu sektörde 9 milyon civarında ev yer alıyor.

Özellikle Covid-19 ile değişen konaklama alışkanlıkları sebebiyle bu sayının giderek artması ve 2025 yılına kadar 25 milyonu bulması bekleniyor. 

Orta dönemli kiralamalar ise genellikle birkaç haftadan birkaç aya kadar süren konaklamaları kapsıyor. Haftalarca kendine has bir tat, bir atmosfer taşımayan bir otel odasında kalmak yerine bağ kurabileceğiniz, kendine özgü özelliklere sahip bir yerde konaklama ihtiyacı doğması, hizmet sektörünün aslında nasıl evrildiğini gösteriyor. Artık, insanlar kısa ve orta dönem kiralamaları sadece bir konaklama şekli olarak değil, aynı zamanda bir yaşam tarzı seçeneği olarak görüyorlar çünkü konaklama alışkanlıkları, trendleri oldukça değişti. Mülkiyetsizleşmenin arttığını görüyoruz. Paylaşım ekonomisinden faydalanmak isteyen ve eşya alma, emlak danışmanı ile görüşme, abonelik yapma gibi konularla uğraşmak istemeyen yeni kuşaklar hayatımıza giriyor. Dijital nomads denilen kavram da artık hayatımızda. Dijital nomad veya dijital göçebe, mesai saatleri ya da mekanlara bağlı olmadan, mesleğini tamamen internet üzerinden ve seyahat ederek gerçekleştirebilen insanlar için kullanılan bir kavram. Bunun yanında artık dünyanın birçok bölgesinde expatlar, sağlık turizmi için seyahat eden ve kısa süreli konaklamadan daha uzun ihtiyaçları olanlar ya da yeni iş fırsatları nedeniyle ülke ve şehir değiştiren birçok kişi var. 

MİSSAFİR DÜNYA MARKASINA DÖNÜŞME YOLCULUĞUNDA

Aslında insanların konakladıkları yeri hızlıca değiştirdiği, istediği yerde bir kaç ay konaklayıp yeni bir eve, bölgeye, şehre hatta ülkeye geçtiği bir dünya geliyor. Dünyada bu yeni trendin beklentilerini karşılayacak bir arz henüz yok, Missafir ise bu yeni dünyaya tüm teknolojik altyapısıyla hazırlanıyor. Bu sayede bu topraklardan çıkan bir marka, bir dünya markasına dönüşecek. Bu alanda teknoloji üreten, Türkiye’nin ve Avrupa’nın en hızlı büyüyen ‘’ev konaklama markası’’ olarak hızlı bir şekilde pozisyon alan Missafir, Türkiye’de bu hizmeti veren ilk firma ve dünyada da sayılı firmalardan biri olacak. 

UZUN DÖNEM KİRALAMA NEDİR?

Missafir’de kısa ve orta dönem kiralama yanında uzun dönem ev kiralama hizmeti de veriliyor. 3 aydan 12 aya kadar kiralamalara uygun evler, “uzun dönem kiralık evler” başlığı altında değerlendiriliyor. Missafir’in portföyünde bu tipte oldukça fazla ev bulunuyor. Şirket villalar, rezidanslar, merkezi evler, bungalovlar ve butik otellerin de dahil olduğu geniş portföyünü teknolojik gücüyle birleştirerek iş modelini rekabetten ayırıyor. Dolayısıyla 1 Ocak’ta yürürlüğe giren yasa sonrası portföy çeşitliliği nedeniyle büyüme potansiyeli devam ediyor. 

Missafir’i ntercih edenlerin dağılımına bakarsak; kısa dönem kiralamalarda konaklayanların %75’i yabancı iken, orta dönem kiralamalarda ise  yabancı oranı %40 olarak gerçekleşiyor. 

YENİ TURİZM KONUTU YASASI

Yeni yasayla birlikte, ülkemizde kısa dönem kiralamalar hakkındaki gri alan kalktı ve yasal altyapı tamamen netleşmiş oldu. Konutların turizm amaçlı kiraya verilmesi faaliyetlerinin düzenlenmesine ilişkin yönetmelik, artık konutlarını 100 günden daha kısa süreli kiraya vermek isteyen herkesin bir dizi gerekliliği yerine getirerek “turizm konutu izin belgesi” almasını zorunlu tutuyor. Bu belge olmadan konutlarını kısa dönem kiraya veren ev sahiplerini çok ciddi para cezaları bekliyor.

Apartman, villa, rezidans gibi konaklama tiplerine göre çeşitli ayrımların bulunduğu yönetmelikte; girişi kendine özel olan müstakil villalarda herhangi bir izin gerekmezken, kısa vadeli konaklama hizmeti verilecek gayrimenkul’ün bir apartmanda olması durumunda ise tüm komşulardan izin alınması gerekiyor. Rezidanslar ise farklı bir statüde değerlendiriliyor. Rezidanslarda site yönetim planına ‘’kısa vadeli kiralama yapılabilir’’ maddesi eklenirse komşulardan izin gerekmeksizin turizm konutu başvurusunda başvurulunabiliyor.  

DÜNYADA DA AĞIR YAPTIRIMLAR VAR

Bugün dünyada birçok ülkede benzer kuralların, hatta daha ağır yaptırımların olduğunu gözlemliyoruz. New York, San Francisco ve Floransa’da kısa vadeli konaklama sektöründe kurallar çok daha katı. Bütün bunlar sektörümüze güvenlik, şeffaflık gibi önemli kriterleri getirerek bir standart sağlıyor. Birçok gelişmiş ülkede olduğu gibi, bu hizmeti veren evlerin bir izin belgesi ile sisteme dahil olması, gelirlerin kayıt altına alınarak vergilendirilmesi ve konaklayanların kimliklerinin bildirilerek, aynı otellerde olduğu gibi, güvenlik endişelerinin giderilmesi, sektör adına önemli bir gelişme olacak.

Türkiye, dünyanın en büyük beşinci turistik destinasyonu. Antalya ve İstanbul ise ilk 15’teki iki şehir. Aslında çok büyük bir ülkeyiz ve çok büyük potansiyelimiz olsa da, kısa ve orta dönem kiralık ilan sayılarını dünyayla kıyaslarsak; Türkiye’de 110 bin ilan varken, Fransa’da 880 bin, İtalya ve İspanya’da 550 bin, Hırvatistan gibi nüfusu 3,8 milyon olan bir ülkede 220 bin, Yunanistan’da 200 bin ilan olduğunu görüyoruz.

TÜM SÜREÇLERİ KENDİ GELİŞTİRDİĞİMİZ TEKNOLOJİLER İLE YÜRÜTÜYORUZ

Missafir’de tüm süreçlerimizi kendi ürettiğimiz teknolojik ürünlerle yürütüyor ve yönetiyoruz. Yapay zeka gibi yeni dünya teknolojilerini iş modelimize entegre ettik. Tamamen kendi geliştirdiğimiz PMS (Property Management System) yazılımımızla, dinamik fiyatlandırma algoritmalarından misafir iletişimine, içerik oluşturmadan 50'den fazla platformda tek tıkla entegrasyona kadar gayrimenkul yönetimi ihtiyaçlarının tamamını uçtan uca kendi teknolojimizle yürütüyoruz. Ek olarak, PMS yazılımımızı sadece kendi altyapımızda kullanmak yerine, sektörde bu hizmeti verecek tüm paydaşların kullanabilmesi için özel bir hizmet modeli üzerinde de çalışıyoruz. Bu projeyi 2024 yılı içerisinde hayata geçirmeyi planlıyoruz.

Missafir olarak binlerce evi yönetirken çoklu kanal yönetimi yapıyoruz. Evler hakkında tüm bilgilerin ve ilgili fotoğrafların elliden fazla listeleme platformunda yayınlanmasını sağlıyoruz. Hizmet sektöründe belli bir büyüklüğe ulaşmak ve işi ölçeklendirebilmek için teknoloji gerekiyor. Havayollarının ve otellerin kullanmakta olduklarına benzer bir dinamik fiyatlandırma modelimiz var. Talep geldikçe, o bölgedeki arza ve talep hacmine göre algoritma çalışıyor ve sürekli olarak fiyatlar güncelleniyor. Bununla birlikte yeni bir projemiz var. Fiyatın optimizasyonu konusunda yaptığımız çalışmaya ek olarak, gelirin optimizasyonunu sağlamak için çalışan bir yazılım bulunmadığı için bu yönde de çalışmalar yürütüyoruz. Tübitak’tan aldığımız proje onayı ile birlikte hibe aldık. Dünyada ilk defa gelirin optimizasyonunu hayata geçireceğiz.

İKİNCİ SIRADA YER ALDIK

Ev kiraladığınız anda eve nasıl gidebileceğinizi, nasıl sipariş verebileceğinizi görebileceğiniz, evdeki problemleri anında bildirebildiğiniz bir dünya oluşturuyoruz. Biz dört buçuk seneden beri teknolojiye yatırım yapıyoruz. En çok gururlandığımız unsur teknoloji. Kendimizi bir teknoloji şirketi, daha özel anlamıyla Proptech şirketi olarak tanımlıyoruz. 2023 yılında başarımızı kanıtlar nitelikte birçok ödüle hak kazandık. "Deloitte Technology Fast 50 2023" listesinde  2. sırada yer aldık. Bunun yanında "LinkedIn Top Startups Turkey 2023" listesinde ilk 10'a girerek bu listedeki tek PropTech şirketi olduk. Ayrıca "Fast Company Turkey 2023 Startup 100" listesinde de ilk 20 arasında yer alıyoruz.

ÜÇ SENEDE YÜZDE 7364 BÜYÜDÜK

Son üç senede büyüme oranımız %7364. Teknolojiye yatırım yapmasak bu kadar hızlı büyüyemez, bu kadar çok evin yönetimini yapamaz, yeni pazarlara giremez ve bu kadar istihdam sağlayamazdık. 

Missafir, bu sektörün lider markası. Hem lokasyon bazında hem de ev tipi bazında Missafir kadar çeşitlilik sunabilen başka bir marka şu anda yok. Dolayısıyla bir ev sahibinin evini kısa, orta ve uzun dönem kiralamak istediğinde aklına gelen ilk marka olma hedefimizde hızlı bir şekilde ilerliyoruz.

TÜM SÜREÇLERDE EV SAHİBİNE GÜVENCE SUNABİLİYORUZ

Konaklama sırasında oluşabilecek hasarlara karşı da sigorta anlaşmalarımız var. Hem kendi üçüncü şahıs mesuliyet sigortasını hem de rezervasyonun gerçekleştiği platformların sigortalarını devreye alıyoruz. Eve, kullanıcı zarar verdiğinde biz hemen platformlarla iletişime geçerek zararı tazmin ediyoruz, bununla ilgilenen özel bir takımımız da var. 

Bunun yanında bizim modelimizde, o sırada kiralama için uygun olmayan bir ev için ev sahibine hizmet sağlayaniç mimarlarımız, tedarikçilerimiz ve kalabalık bir operasyon ekibimiz var. Yatırım maliyetinin ev sahibinde olduğu, ancak evin hem eşyalı kiralamaya, hem de yönetmeliklere uygun hale gelmesi için ev sahibinin normalde harcayacağı zamandan ve maliyetten oldukça tasarruf edeceği bir modele de sahibiz. Altı gün içerisinde bir evi baştan aşağı hazırlayabiliyoruz. Bunu yaparken de çok ince ayrıntılara dikkat etmemiz gerekiyor. Mesela Şişli, Nişantaşı bölgesinde 3+1 ya da daha büyük evler tercih edilirken, Galata’da ise tarihi yapıda 1+1 evlere ilgi olduğunu görüyoruz. Avrupalı turistlerin ayrı, Ortadoğulu turistlerin ayrı beklentileri oluyor. Hangi bölgeye hangi misafir geliyor, biz o eve ne koyarsak o ev daha çok tercih edilir ve ev sahibi daha fazla kazanır diye inceleme de yapıyoruz.. 

29 MELEK YATIRIMCIMIZ BULUNUYOR

Bugüne kadar dört yatırım turu gerçekleştirdik.
•    2020’de Tohum Öncesi yatırım turunda 1.9 milyon dolar değerlemeyle 11 melek yatırımcıdan yatırım aldık.
•    2020'nin sonunda Tohum yatırım turunda 3 milyon dolar değerleme üzerinden bir yatırımla devam ettik. Pandemi sırasında yeni normal dönemin etkisiyle ciddi bir büyüme elde ettik. 
•    Daha sonra 2021'de Köprü yatırım turunda 15 milyon dolar değerleme üzerinden
•    En son ise 2022'nin sonunda Pre-Serie A yatırım turunda ise 26 milyon dolar değerleme üzerinden 1,1 milyon dolar yatırım aldık.

Yatırımcılarımız arasında hem kurumsal şirketler, hem de bireysel yatırımcılar var. Kurumsal yatırımcılarımız Koç Holding Unvest Fonu ve Ege Yapı GSFY fonu. Bireysel yatırımcılarımız olarak ise Agah Uğur, Özgür Günaydın, Mehmet Onarcan, Altay Tınar, Mehmet Çelikol, Murat Erden, Alper Şener, Çağlan Mursaloğlu gibi isimleri sayabilirim. 29 tane melek yatırımcımız bulunuyor. 

YATIRIM YAPACAĞINIZ BÖLGELERDE NELERE DİKKAT EDİYORSUNUZ?

Missafir olarak yatırım yapacağımız bölgelerde özellikle pazarın potansiyelini, pazar ve rekabet koşullarını değerlendiriyor, giriş ve büyüme stratejisini de pazar dinamiklerine göre özelleştiriyoruz. Pazara hızlı girebilmek ve lokal deneyimi bünyemize katmak için yerel iş birliklerine çok önem veriyoruz. Bunu yaparken de sinerji yakaladığımız bölgelerde, hem satın almalara devam edecek hem de kendi operasyonumuzu kurup organik büyümeyi hedefliyoruz.

2024'TE MACARİSTAN VE SLOVENYA PAZARINA GİRECEĞİZ

Şu anda 4 ülkede 30 farklı şehirde ve 100+ lokasyonda 2300+ ev yönetiyoruz. Karadağ ve Hırvatistan’a 2023 yılında girdik. 

Karadağ’da benzer bir iş modeli yöneten firma yoktu, operasyonu kurup sıfırdan başlatarak bölgeye organik olarak girdik. Yine Kuzey Kıbrıs’a organik girdik.

Hırvatistan’da 150 evi yöneten bir şirket satın alması gerçekleştirdik. Hatta Hırvatistan’da sadece altı ayda çok hızlı bir şekilde %75 oranında önemli bir büyüme gerçekleştirdik. Hırvatistan, Türkiye’den daha büyük bir ev konaklama  pazarı. Biz girdiğimiz ülkelerde teknolojiyle know-how sağlıyoruz. Hırvatistan’da da yaptığımız satın almada da o şirkete pazarlamayı, teknolojiyi, global bakışı, fiyatlandırma stratejisini aktardık. 

Hırvatistan’da 200 bin ev var, Türkiye’de ise bu rakam şu anda 110 bin civarında. Bu pazardaki toplam sayı. Hırvatistan Avrupa’nın en hızlı büyüyen turizm ülkesi, günlük konaklama fiyatları Türkiye’nin üç katı bandında. Türkiye’de ortalama günlük konaklama 70-75 Euro’dan başlarken, Hırvatistan’da 210-220 Euro. Türkiye olarak önemli bir büyüme potansiyelimiz var.

Missafir olarak 2024 hedefimiz iki yeni ülkeye daha açılmak. Macaristan ve Slovenya’ya açılacağız. Orada iki farklı firmayla görüşmelerimiz devam ediyor. Bu pazarların ardından Yunanistan ile de ilgileniyoruz, orada da görüştüğümüz firmalar bulunuyor. 

YENİ YATIRIMCILARLA GÖRÜŞMELER DEVAM EDİYOR

Yeni Serie A yatırım turuna Ocak ayında çıktık. Portekizli, Belçikalı, Dubaili yabancı yatırımcılar ve iki Türk yatırımcı ile görüşüyoruz. Yakın zamanda bu yatırımların netleşmesini bekliyoruz.  Bizi büyütebilecek, bize başka kapılar açabilecek, Missafir’in büyümesine katkı sağlayabilecek yatırımcılarla görüşerek, sezon öncesinde turu kapatıp sonra büyümeye odaklanmak istiyoruz.

Eğer yatırımlarımızı hızlı bir şekilde alabilirsek iki sene içerisinde Avrupa’nın en büyüğü olma hedefimiz bulunuyor. Gelecek projeksiyonlarımızda New York veya Londra’da halka açılmak da var.

GEÇTİĞİMİZ YIL 150 BİN MİSAFİR AĞIRLADIK

2023 yılında Missafir olarak, 2000’den fazla evde 150 bin misafir ağırlanmasına aracılık ettik ve konuklarımıza sorunsuz şekilde 300 bin gece konaklama hizmetini sağladık. Kurulduğumuz günden bu yana Türkiye’nin en hızlı büyüyen start-up’lardan biri olarak, 2023’te Hırvatistan ve Karadağ pazarlarına da açılarak 2.5 kat büyüme gerçekleştirdik. 

2024 yılında da Missafir’in kurulduğu günden yana çok büyük bir yol katettiği ‘Önce Türkiye, sonra bir Dünya markası olma” hedefimize en kısa zamanda ulaşmayı ümit ediyoruz. 

MEHMET YÜKSEL KİMDİR?

Lisans eğitimini Endüstri Mühendisliği ve Makine Mühendisliği bölümlerinde tamamladı. Ardından ilk olarak Marmara Üniversitesi Mühendislik Yönetimi, sonra İstanbul Üniversitesi İşletme Yönetimi ve Galatasaray Üniversitesi’nde Pazarlama bölümü olmak üzere 3 ayrı yüksek lisans eğitimi aldı. Bir süre Türkiye’de Planlama Mühendisi olarak çalıştıktan sonra Jean Monnet Bursu’yla Warwick Üniversitesi Uluslararası Teknoloji Yönetimi Yüksek Lisansı’nı tamamlayarak 4. yüksek lisans derecesini aldı. Eğitim amaçlı çıktığı bu yurtdışı seyahatinde yolu, Avrupa’nın en hızlı büyüyen start-up’larından biri olan HelloFresh ile kesişti. Burada Planlama Yöneticisi olarak 2 yıl çalıştı.

İş hayatındaki profesyonel tecrübeleri ve de kişisel yaşamında öğrencilik yıllarından itibaren 60 ülkeden fazla bölgede konaklama deneyimlerinden edindiği içgörüler ile Missafir fikri oluştu. 2018’de bu fikri hayata geçirdi.