Nitelikli ofis talebi, ticari gayrimenkul trendini değiştirdi

Ticari gayrimenkullerde yaşanan arz daralması, fonksiyonunu yitirmiş ofis projelerinin yenilenme ihtiyacı karşısında stoktan çıkmasıyla artış gösteriyor. İstanbul’da 2024 yılında 215 bin m2’lik kiralanabilir ofis alanının operasyona açılması beklenirken, bu rakam yine de talebi karşılamıyor. Arz daralması karşısında yatırımcısına karlı bir fırsat sunan ticari gayrimenkul piyasasında, yatırımcılarda hızlı hareket etme refleksi gözlemleniyor.

Türkiye’de konut sektörünün sıkıntıda olması, süren inşaat projelerinin artan maliyetlerle birlikte durması, faiz artışları gibi etkenler konut yatırımcısını adeta bekleme noktasına getirdi. Ancak ticari gayrimenkullerde durum farklılık gösteriyor. Arz eksikliği nedeniyle, ticari gayrimenkul yatırımcılarının değerlenen gayrimenkullerinden yüzü gülüyor. Demografi, iklim değişikliği, teknoloji ve yaşam tarzlarında yaşanan uzun vadeli değişimler karşısında değişen ticari gayrimenkul talepleri, amaca uygun olma konusunda büyük bir zorlukla karşı karşıya. Yapılan araştırmalara göre; Mekânların, daha hızlı değişen kullanım talepleri karşısında daha esnek olması gerektiğine dair güçlü bir görüş ortaya çıkıyor. Mevcut stokta yenileme veya kullanıcıların değişen ihtiyaçlarını karşılamak için yeniden yapılandırmaya yönelik uyarlamalar yapılmak zorunda kalıyor. Birçok ofis binasının fonksiyon değişikliği sonucu stoktan çıktığını kaydeden Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, “Hibrit çalışma çağında daha fazla çalışan evden çalışırken, birçok şirket daha küçük ofislere ihtiyaç duyuyor. Pandemi öncesi mümkün olduğu kadar büyük şekilde tasarlanan kat planlarıyla karşılaştırıldığında, daha fazla işletme kompakt ancak daha kaliteli alanlara yöneliyor. Bu sebeple ihtiyaçlara cevap vermeyen yapılar dönüşüme girmek zorunda kalıyor. Bu dönüşüm de ticari gayrimenkul stoğunda arzda daralmaya sebep oluyor. Arz daralması da ticari gayrimenkullerin değerlenen bir yatırım haline dönüşmesine sebep oluyor” diye konuştu.

STOK AZALIYOR, ARZ DARALIYOR!

İstanbul Gayrimenkul Raporu’na göre; İstanbul A ve B sınıfı ofis binalarındaki toplam stok, 2023 yılı sonunda 8,2 milyon m2 olarak kayıtlara geçti. İstanbul ofis stokundaki büyüme, 2020 yılından başlayarak üç yıl boyunca oldukça yavaşladı, durma noktasına geldi. Mevcut ekonomik koşullar ve enflasyonist piyasa, artmaya devam eden inşaat maliyetleri ve yükselen döviz kuru, 2023 yılında yeni ofis alanı geliştirilmesinin öndeki negatif faktörler olarak sıralandı. Böylece, 2023 yılında, İstanbul genelinde sınırlı sayıda ofis projesi operasyona başladı. Ofis geliştiricilerinin piyasayla paylaştığı verilerle yapılan analize göre, 2024 yılında da arzdaki büyümenin yavaş seyretmesi öngörülüyor. Lansmanı yapılan proje bilgileriyle paralel olarak açılışların gerçekleşmesi halinde, mevcut ofis bölgelerinde yaklaşık 215 bin m2’lik kiralanabilir ofis alanının 2024 yılında operasyona açılması bekleniyor.

'YATIRIMCI HIZLI HAREKET ETME REFLEKSİNDE!'

Raporda piyasada kullanıcı ihtiyaçlarını / beklentilerini karşılayan ofis alanının sınırlı olması, kira ortalamalarını yukarı yönlü hareketlendirdiğine vurgu yapıldı. Bu hareketle, bir önceki yıla göre MİA’daki ortalama kira rakamının %18 artışla 2023 yılı sonunda 19,5$/m2 olduğu belirlendi. Nitelikli ticari gayrimenkul projelerine talebin arttığını belirten Ali Emre Bilgiç, “Talep artarken, arzın azalması ticari gayrimenkul yatırımcısının hızlı hareket etme refleksine girmesine sebep oluyor. 2023 yılında dolar yüzde 58, altın yüzde 78 değer artışı görürken, arsa değerlemelerinde yüzde 200 artış yaşandı. Bunun yanı sıra yine ofis ve dükkanlarda da aynı oranda artış yaşandığını gördük. Bu sebeple risk almak istemeyen yatırımcı ticari gayrimenkullere yöneldi. Diğer yandan ihtiyacını karşılamak isteyen yatırımcılar da satın almaya yöneldi. Öngörülerimize göre arzda daha da daralma yaşanacak” dedi.

130 milyon dolarlık proje yükseliyor!

İstanbul Bayrampaşa’da hayata geçirdikleri AKTİM – Çarşı Ofis projesinde hareketliliğin devam ettiğini belirten Bilgiç, “İstanbul’da son 7 yılda 7 milyar 100 milyon TL’lik inşaat projesi gerçekleştirdik. AKTİM markasıyla hayata geçirdiğimiz diğer projelerimizde ticari gayrimenkul ihtiyaçlarını gözlemleyerek, yeni projemizde nitelikli, donanımlı, teknolojik donatılarla birlikte yeni nesil bir ofis – çarşı projesi ortaya çıkardık” diye konuştu. Bayrampaşa’da 130 milyon dolar yatırım bedeliyle 95 bin metrekare üzerinde hayata geçirilen projede, 338 bağımsız bölüm bulunuyor. Modüler yapıda tasarlanan ofis bloğunda, istenen metrekarelerde ofis tasarlanabiliyor. Projenin tasarımında yatay mimari modelini benimsediklerini belirten Bilgiç, “Yüksek plazalarda yaşanan kaosların yaşanmaması için bir tasarım çizgisi belirledik. Bayrampaşa bölgesi lokasyon olarak İstanbul’un ticaretinin en önemli merkezlerinden biri. 32.000 metrekarelik otoparkı, sosyal donatı alanlarıyla, şehre nefes aldıracak bir proje hayata geçiriyoruz” dedi. Değişen iş hayatının bir parçası olarak günün koşullarına ayak uyduran, fiziki ve sosyal olarak firmaların ihtiyaçlarını karşılayabilen modern ofis binalarının önümüzdeki dönemde de öne çıkacağını belirten Bilgiç, “İnşaat teknikleri, enerji verimliliği, güvenlik sistemleri ve işlevsellik bakımından çoktan miadını doldurmuş birçok ticaret merkezinin yanı sıra, her bakımdan günümüze modernize edilmiş haliyle AKTİM Çarşı Ofis projesi yükselmeye devam ediyor” dedi.