Deprem fırsatçılarına geçit yok: Fahiş kira artışında 'olağanüstü hal yetkileri' kullanılacak
Deprem firsatçilarina geçit yok: Fahis kira artisinda 'olaganüstü hal yetkileri' kullanilacak
Kahramanmaraş merkezli depremler sonrası 'asrın felaketi' için tüm Türkiye seferber oldu, bölgedeki yaraları sarmak için çalışmalar başladı. Bu dönemde fırsatçılık yapan bazı ev sahipleri ise kiralara fahiş zam yapıyor ya da 'evden çık' baskısı ile kiracıları zor durumda bırakıyor. Fırsatçılık peşinde koşanları pişman edecek bir sürecin başladığını belirten Bakanlar, 'olağanüstü hal' yetkisinin kullanılacağı uyarısında bulundu. Depremin ardından gündemden düşmeyen fahiş kira fiyatları, kiracı ve ev sahibi hakları konusunda merak edilen bazı soruların cevapları ise haberimizde...
Kahramanmaraş merkezli 7,7 ve 7,6'lık depremler milyonlarca vatandaşı etkiledi. 10 kentte büyük hasar bırakan depremlerde binlerce bina yerle bir olurken, haftalardır süren artçı sarsıntılar ise hasarlı binalara girme konusunda tedirginliğe neden oluyor. Bölgede oturanlar çareyi başka şehirlere göç etmekte bulurken, deprem sonrası 'kira fiyatlarında fahiş artış'a gidenlerle ilgili şikayetler de artmaya başladı.
Depremzedelerin gitmeyi en çok tercih ettiği iller arasında yer alan Ankara, Mersin ve İstanbul başta olmak üzere birçok şehirde ev sahipleri kiraya fahiş zam, ara zam ya da 'evden çık' baskısı yapıyor. Bakanlar, fahiş kira artışıyla karşılaşan vatandaşlara karakollardan 112'ye kadar her platformdan şikâyette bulunmaları çağrısı yaparak, olağanüstü hal yetkisi kullanacakları uyarısında bulunuyor.
KİRACIYA 'OĞLUM GELECEK' YALANI
Ev sahibinin kiracıyı 'kendim oturacağım' diyerek çıkarabilmesi için ihtiyacının gerçek olduğunu ispatlaması için sulh mahkemesinde 'ihtiyaç nedeniyle tahliye davası' açması gerekiyor. Kira sözleşmesi bitse dahi kiracının evi boşaltması talep edilemez.
Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçtikten sonra bildirimde bulunularak sözleşmeyi feshedip kiracının tahliyesi istenebilir. 'Oğlum oturacak' diyerek kiracıyı çıkaran daireyi 3 yıl kiraya veremez. Kiracılar, bu koşulla çıkarıp 2 ay sonra kiraya veren ev sahiplerinden 1 yıllık kira kadar tazminat, taşınma masrafı alabilir.
Depremin ardından gündemden düşmeyen fahiş kira fiyatları, kiracı ve ev sahibi hakları konusunda merak edilen bazı soruların cevapları şöyle:
1- EV SAHİBİ 1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?
Bir yıllık kira sözleşmesi bitince "süre bitti" diyerek evden, işyerinden çıkarmak mümkün değildir. Ev sahibi kiracıyı 10 yıllık sürenin sonunda yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için de sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini bildirmesi gerekiyor.
2- KİRACI HANGİ DURUMLARDA EV SAHİBİNE TAZMİNAT DAVASI AÇABİLİR?
"Gereksinim" nedeniyle tahliye edilen konutun başkasına kiraya verilmesi halinde kiracıya ev sahibine tazminat davası açma hakkı doğar. Borçlar Kanunu'nun yeniden kiralama yasağı başlıklı maddesine göre, 3 yıl süreyle kiralama yasağı hem gereksinim hem de yeniden inşa, imar amaçlı tahliyeler için geçerlidir.
Gereksinim nedeniyle tahliye durumunda kiraya veren 3 yıl boyunca haklı neden yoksa sadece kendi kiracısına teklifte bulunabilir. Borçlar Kanunu 355/2. Maddesinden farklı olarak kiraya veren kira parasını artıramaz. Taşınmazda herhangi bir inşa veya imar yapılmamış taşınmaz kira değerinde bir artış meydana gelmemiştir.
3- EV SAHİBİ KONUTTA 'ELEKTRİK TESİSATI YENİLEME' GİBİ KAPSAMLI BİR TADİLAT GERKÇESİYLE KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?
Borçlar Kanunu uyarınca yeniden inşa ve imar amaçlı boşaltılan taşınmazlarda bu işlemler bittikten sonra öncelikle aynı kiracıya teklif götürülür. Ev sahibi taşınmazı başkasına kiraya verirse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzerde tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
4- KİRA ARTIŞINA YÜZDE 25 SINIRI NE ZAMAN SONA ERECEK?
Normalde TÜFE verilerine göre hesaplanan kira artış oranı geçen yıl yüzde 25'le sınırlandırıldı. Buna göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen sözleşmelerde kiracıya yüzde 25'in üzerinde zam yapılamıyor.
5- EV SAHİBİ KİRA SÖZLEŞMESİ 5 YILI AŞAN KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?
Kiraya veren Borçlar Kanunu 347. Maddesi gereği kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin, kiracıyı ev veya iş yerinden çıkarabilmesi için on yıllık sürenin geçmesi gerekir. Ancak, beş yıl sonra taraflar mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla tespitini talep edebilir. Bu noktada kira bedeli hâkim tarafından emsal bedellere göre tespit ediliyor.
6- EV SAHİBİ KİRACIYI 'KENDİM OTURACAĞIM' DİYEREK ÇIKARABİLİR Mİ?
Kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma söz konusu olmazsa ev sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açması gerekiyor. Davada ihtiyacın gerçek olduğunun saptanması beklenir. Oğlu ya da kızının oturacağını gerekçe göstererek kiracıyı çıkaran ev sahibi daireyi başkasına 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.
7- KİRASINI DÜZENLİ ÖDEMEYEN, YASAL ARTIŞI YAPMAYAN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?
Borçlar Kanunu'nun ikinci maddesine göre kiracı, kira bedelini 30 gün içinde ödemek zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapmaması durumunda icra takibi başlatılarak borçluya tebligat gönderilir. Tebligatın ardından bir ay içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılarak kiracı tahliye edilebilir.
Ev sahibi her yeni kira sözleşmesinde yasalar kapsamında belirlenen sınır oranında zam yapabilir. Ev sahibi kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitimiyle beraber evden tahliye ettirebilir. Evde oturmak isteyen kiracının yasal çerçevelerde zammı kabul etmesi gerekir.
8- KİRAYA YIL İÇİN ARA ZAM YAPILABİLİR Mİ? YÜKSEK KİRA İSTEYEN EV SAHİBİ NEREYE ŞİKAYET EDİLİR?
Kiralık mülklerde yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir defa olmak üzere gerçekleşir. Kiralara yapılan zam oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın TÜFE'sine göre belirlenir. (Yüzde 25 sınırı geçici bir uygulama) Mülkün aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamaz.
Tüketici danışma hattı ALO 175, CİMER, Adalet Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı başta olmak üzere ilgili bütün kamu kurum ve kuruluşlarına şikâyet edilebilir. Tüketici mahkemelerine başvurulabilir, dava açılabilir.
9- KİRACI OTURURKEN EVİN SATILMASI DURUMUNDA SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Yasa gereği yeni mülk sahibi kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa tapu devri sonrası bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderir. Kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreliyle kiracı 6 ay içinde evi boşaltmak durumundadır. Borçlar Kanunu 310. Maddesine göre yeni ev sahibi eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olur.
Yeni ev sahibi kirayı istediği gibi artıramaz. Kiracı isterse sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak evi boşaltabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerinde 10 yıllık süre geçtikten sonra uzayan yılların bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak çıkabilir. Aksi halde ev sahibi tarafından çıkarılamaz.
10- FAHİŞ KİRA ARTIŞLARINA KARŞI BİR TAVAN UYGULAMA GETİRİLEBİLİR Mİ?
İlgili bakanlıklar kiralık konut ve gayrimenkul satışların gerçek değerin üzerinden beyan edilmesi ve vergilendirilmesi amacıyla yoğun bir çalışma yürütüyor. Emlakçı odaları ile vergi daireleri bu konuda işbirliği yaparak vergi kaybı ve kayıt dışılığı önlemeyi amaçlıyor. Sektör temsilcileri kirada fırsatçılığın son bulması için geçici olarak zam sınırlaması, tavan getirilmesini istiyor. Ayrıca, beş yılı dolan kiracılardan rayiç bedel isteme süresinin 8 yıla çıkarılması da talepler arasında yer alıyor.
Bizi Takip Edin
YORUMLAR
