Gayrimenkulün finans ihtiyacına ‘fon’ çözümü

Son yıllarda hızla büyüyen Portföy Yönetim Şirketleri, ellerinde bulundurdukları 103 milyar dolarlık sermaye ile gayrimenkul sektörünün finans problemine çözüm oluyor. Kâr-zarar ortaklığına dayanan sistem ile inşaat projeleri ve AVM’ler yeniden ayağa kalkıyor. Fonlardaki yabancı yatırımcılar ülke ekonomisine ayrıca katkı sağlıyor.

NECMİ ÇİÇEKÇİ'NİN HABERİ - Gayrimenkul sektöründe ‘finansman sorunu’ sebebiyle son yılların en durgun dönemi yaşanıyor. Bankaların konut kredisi musluklarını kısması, satışların yavaşlamasına yol açıyor. Ticari krediler için de aynı durum geçerli… Birçok müteahhit istediği finansmana ulaşamadığı için yeni projeye adım atamıyor. Bu kısır döngü, birçok şirketi borç batağına sürüklüyor. Başlanıp bitirilemeyen projeler ve borçları yüzünden kapanmaya yüz tutmuş AVM’lerin sayısı her geçen gün artıyor. Ancak son yıllarda hızla büyüyen ‘Portföy Yönetim Şirketleri’ (PYŞ) bu finans çıkmazına alternatif bir kaynak oluşturuyor. PYŞ’lerin bünyesinde bulunan dev fonlar; ‘kâr-zarar’ ortaklığına dayanan sistemiyle finansman maliyetini ortadan kaldırıyor. Yarım kalan projelerin tamamlanması, yeni proje arzları ve AVM’lerin üzerindeki finans yükleri, bu sistem ile bertaraf oluyor. Sistem kazandıkça ortaklar da kâr elde ediyor. Bu haftaki sayfamızda gayrimenkul sektörün yakından tanıdığı ancak vatandaşların aşina olmadığı ‘Portföy Yönetim Şirketleri’nin sektöre olan katkısını anlatacağız…

103 MİLYAR DOLARLIK BÜYÜKLÜĞE SAHİPLER

Türkiye’de ‘Portföy Yönetim Şirketleri’nin ekonomik büyüklüğü; 2022’de 1 trilyon 125 milyar TL iken, Kasım 2023 itibarıyla bu rakam 2 trilyon 991 milyar TL’ye (103 milyar dolar) kadar yükseldi. Ülkemizde yerli ve yabancı olmak üzere 67 ‘Portföy Yönetim Şirketi’ bulunuyor. Sektör oyuncuları bu ekonomik hacmin 10 yıl içinde 1 trilyon dolar seviyesine ulaşmasını beklediklerini ifade ediyor.

'PORTFÖY YÖNETİM ŞİRKETLERİ' NEDİR?

Öncelikle bir portföy yönetimi nedir onu açıklayalım… Yatırımcıların birikimlerinin para ve sermaye piyasalarında yetkili kuruluşlar tarafından belirli bir hizmet bedeli karşılığında yönetilmesi işlemine verilen addır. ‘Portföy Yönetim Şirketleri’, yatırım ortaklıklarının, bireysel emeklilik dâhilinde kurulan fonların, yurt dışında kurulmuş yabancı şirketlerin portföylerini de yönetebilirler. “Yatırımcıların tasarruflarının, profesyonel bir şekilde uzmanlar tarafından değerlendirilmesi” şeklinde tanımlanabilecek portföy yöneticiliği işlemleri SPK tarafından düzenlenir ve denetlenir. Bu şirketlerin çeşitli yatırım alanları olabilmektedir. ‘Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketleri ve Fonları’ bunlardan biridir.

EKONOMİYE NASIL BİR KATKI SAĞLIYOR

Son dönemlerde oldukça yaygın hâle gelen yatırım enstrümanlarından ‘Gayrimenkul Portföy Şirketleri’, yatırımcılar tarafından yoğun ilgi ile karşılanıyor. Ağırlıklı olarak yabancı yatırımcıların takibinde olan Türkiye’deki bu sistem, sektördeki yatırımları destekliyor. ‘Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketleri’ kurmuş oldukları ‘Gayrimenkul Yatırım Fonları’ sayesinde yerli ve yabancıların bu alanda güvenli bir yatırım gerçekleştirmesini sağlarken ülke ekonomisine büyük ölçüde katkı sunuyor. Kısacası finansman sorunu olan proje PYŞ’lerin yönettiği fonların desteği ile devralınıyor. Ya da yeni bir projeye finansman sağlanıyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜME DESTEK OLUYORLAR

Gayrimenkul yönetim şirketlerinin yönettiği fonlar kentsel dönüşüme de büyük katkı sağlıyor. SPK mevzuatı gereği; bu portföylerin asgari yüzde 80’i gayrimenkul yatırımlarından oluşmalıdır. Bu çerçevede gayrimenkul yatırım fonuna arsa ve arazilere ilave olarak yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş (iskân ruhsatı alınmış) gayrimenkuller dâhil edilebilir. Ancak 2016 yılında Resmî Gazete’de yayımlanan bir tebliğ ile bu fonların “Kamu kurumlarının idaresinde bulunan ve inşaat ruhsatı alınmış projeler, inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, fon portföyüne dâhil edilebilir” kararı alınmıştır. Böylece bu şirketler birçok kentsel dönüşüm projesine de destek sağlıyor.

KÂR-ZARAR ORTAKLIĞI ÜZERİNE KURULUYOR

Bu sistemi AVM’lere en iyi uygulayan şirketlerinden biri de İsra Holding… Bünyesinde bulundurduğu gayrimenkul yatırım fonları ile birçok AVM’in yeniden ayağa kalkmasına vesile olan İsra Holding’in Yönetim Kurulu Başkanı Abdurrahim Tavlı konuyla ilgili olarak “Biz devletin sunduğu modelleri doğru okuyarak ve bunu sahaya doğru entegre ederek 3-4 yıl önce bu alana girmeye karar verdik. Bunlara gayrimenkul ve girişim sermayesi yatırım fonları da dâhil oldu. Girişim sermayesi yatırım fonunun özelliği kazanırken beraber kazanıyorsunuz, kaybederken de beraber kaybediyorsunuz” dedi.

AVM'LERİN AYAĞA KALDIRILMASI GEREK

Borçlar sebebiyle son dönemde AVM sektöründe el değiştirmelerin çok fazla arttığına dikkat çeken Tavlı “AVM’lerin 13 milyar dolar borcu bulunuyor. Bu fonlar sayesinde 13 milyar dolarlık borç da önemli oranda kapanabilir. Hatta bunu yapanlar da var. Fon AVM’yi alıyor, banka borcunu kapatıyor ve sıfırdan yeni sayfa açıyor. Başakşehir’de hayata geçirdiğimiz V Mall İstanbul Projesi, bu finansman modelinin en önemli örnekleri arasında yer alıyor. ‘Portföy Yönetim Şirketleri’nin genel olarak sektöre çok ciddi bir giriş yaptığını ifade etmemiz mümkün. Birçok bankanın, gayrimenkul yatırımın fonunun elinde AVM’ler var. Şimdi sahiplik değişikliğini daha sık göreceğiz” diye konuştu.