Genel Kurulda yetki devri var

Elazığ''dan Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili olarak okuyucumuzun ikinci sorusu şöyle: Yönetici Kat Malikleri Kurulunda yetki aldım diyor ve istediği kararı alıyor, sonra yakıt vesair giderlere istediği gibi zam yapıyor. Bu mümkün mü?

Yönetim planınızda aksine bir düzenleme yok ise, Kat Malikleri Kurulu yılda en az bir kez ve belirtilen tarihlerde toplanır. Toplantı nisabı olarak arsa payı ve kişi bakımından çoğunluk şartı aranmaktadır. Birinci toplantıda bu çoğunluk sağlanamaz ise, ikinci toplantı bir hafta içinde yapılır. Maliklere çıkartılacak davette bu husus dile getirilir ve ikinci toplantının da nerede ve ne zaman yapılacağı açıklanır. Bu toplantıda gelenler ile kararlar alınır. Karar nisabı gelenlerin çoğunluğudur.

Mesela, 1000 paydası olan bir arsa payında ve 100 kişinin paydaş olduğu bir yapılaşmada, birinci toplantı da en az 501 pay ve 51 kişinin toplantıda hazır olması gerekir. Bu çoğunluk sağlanamaz ise ikinci toplantıda 100 pay ve 20 kişi de gelse toplantı yapılır.

İşletme projesi Her kat malikinin bir oy hakkı vardır. Ancak vekalet ile temsil mümkündür. Ancak burada gerek birden fazla bağımsız bölüme sahip olmak veya gerek ise vekalet suretiyle oy kullanmada bir kişinin kullanabileceği oy oranı ne olacaktır? Kat Mülkiyeti Kanunu buna bir sınır getirmiştir. Bu da toplam oy miktarının 1/3''ünü geçemez şeklindedir. Yukarıdaki misalde bir kişi, en fazla 33 kişinin vekili olabilir. Veya bir kişi elli dairenin sahibi olsa bile en fazla 33 oy kullanabilir.

Yönetici kendi kafasına göre işlemler yapamaz. Yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre yapılan Kat Malikleri Kurulu toplantısından aldığı yetki çerçevesinde ancak işlem yapabilir.

Bunun için yöneticinin Kat Malikleri Kurulu''na bir işletme projesi sunması veya yönetici olarak seçildikten sonra 15 gün içinde işletme projesini hazırlaması ve bütün kat maliklerine tebliğ etmesi gerekecektir.

Böylece işletme projesi noktasında herkes fikrini söyleme imkanı bulacaktır. İşletme projesinde, tahmini bir yıllık gelir ve gider kalemleri vardır. Bunlara itirazı olan Kat Malikleri Kurulu''na itirazda bulunur. Bu itirazları Kurul tarafından değerlendirilir. Kabul edilir ise, işletme projesi revize edilir. Reddedilir ise, kat malikinin bu karar aleyhine Sulh Hukuk Hakimliği''ne müracaat imkanı doğar. Alınan bu kararın yönetim planına ve gerçeklere aykırı olduğunu beyan ile iptalini talep edebilir. Bu sistem içinde, yöneticinin kendince uygun bulduğu zamanlarda zam yapması mümkün değildir. Zorunlu hallerde yönetim kurulu karar alacak ve bunun gerekçelerini de belirteceklerdir. Böylece alınan kararlar da mutlaka belgelendirilmelidir. Bir sonraki yılın Kat Malikleri Kurulu kararında dilerse kat malikleri bu kararları ibra etmeyebilir. Hatta, denetçiler bir usulsüzlük görüyor iseler, savcılığa suç duyurusunda dahi bulunabilirler.

İyi komşuluk ilişkisinin temel şartı tarafların birbirini dinlemesidir. Konuşamayanlar kavga etmeye başlıyorlar. Bu ise istenmeyen bir haldir. Bunun için, kanunlara uygun davranmayı herkes vatandaşlık görevi olarak bilmelidir.