Çatalca''dan yazan İSMİ MAHFUZ okuyucumuzun sorusu şöyle: "Bir tarlamız var. Ben de 1/3 hissedarım. Hissemi üçüncü kişilere vefa hakkı ile satsam, diğer ortaklarım şufa haklarını kullanabilirler mi? Noterden satış yapsam olur mu?" Şufa hakkı; satışlarda bir diğer hissedarın, satış bedeli+masrafları ödeyerek, satılan hisseyi geri alma hakkıdır. Bu hak bir akitten kaynaklanabileceği gibi, kanundan da kaynaklanabilir.
Şufa hakkı satışı ıttıla tarihinden itibaren 30 gün içinde veya her halükarda satış tarihinden itibaren 10 yıl içinde kullanılmalıdır.
Trampa, hibe gibi intikal şekillerinde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı münhasıran satışta kullanılan bir haktır. Yapılan satışta vefa hakkının olması demek, o gayrimenkulün üçüncü kişilere satışları anında, öncelikle satanın alma hakkıdır. Bu da Medeni Kanun''da açık olarak düzenlenmiştir.
Sizin yapacağınız satışta vefa hakkının olması, paydaşlarınızın şufa hakkını kullanmasına mani bir hal değildir.
FİİLİ TAKSİM VAR İSE Ancak, şufa hakkının kullanılacağı gayrimenkul, öteden beri fiilen taksim edilmiş olarak kullanılıyor ise o zaman şufa hakkı kullanılamaz. Yargıtayın bu doğrultuda birçok içtihadı bulunmaktadır. Çünkü, böylece satın alanın aslında nereyi satın aldığı, satanın da aslında nereyi sattığı bilinmekte olup, taksim fiilen taraflar arasında yapılmış kabul edilmektedir. Bundan dolayı özel parselizasyon olan sahalarda şufa davası açılamaz.
ŞUFA BEDELİ NEDİR? Ödenmesi gereken şufa bedeli birçok ihtilafların da odağını teşkil etmektedir. Özellikle, şufa davası açılma tehlikesi olan yerlerde yüksek satış bedellerinin gösterildiği bir vakıadır. Bunun için, şufa bedelinde muvazaa iddiasını ileri sürmek ve bunu şahit beyanları ve keşif ile bilirkişi raporu alınarak ispat etmek mümkündür. Bunun için, şufa bedelinin ne olduğuna iyi dikkat etmek gerekir. Tersi durumlarda ise, yani şufa bedelinin küçük gösterildiği durumlarda ise, muvazaa iddiasında bulunulamayacak ve bunun yüksek olduğu iddia edilemeyecektir. Çünkü, hiç kimse kendi yanlış ve hukuka aykırı fiilinden dolayı, kendisine menfaat temin edemeyecektir.
NOTERDEN SATIŞ Prensip olarak gayrimenkulün noterden satışı olmaz. Noterden yapılan işleme gayrimenkul satış vaadi denilir. Bu vaat tapu kütüğüne şerh edildiğinde alıcısı kendisini rahat hissedebilir. Ancak, hiçbir şekilde mülkiyetin nakli anlamına gelmeyecektir. Bu durumda satış işlemi gerçekleşmesi için de, şufa hakkının kullanılması durumu olmayacaktır. Satın almayı vadeden kişiye bilahare tapu takriri verildiğinde veya onun cebri tescil davası açması sonucunda mülkiyeti üzerine geçirmesi halinde dahi, diğer ortakların şufa haklarını kullanma imkanı devam edecektir. Bundan dolayı, satış yapılınca diğer hissedarları şufa haklarını kullanıp kullanmayacakları konusunda yazılı olarak ihbar etmek; burada satış tarihini, bedelini ve satılan hisseyi açık olarak yazmak ve böylece 30 günlük sürenin işlemesini temin etmek faydalı olacaktır. 10 yıllık riskten bu şekilde kurtulma imkanı olacaktır.
