İkinci el konutta fiyat duvarı
İkinci el konut piyasasında yüksek fiyat beklentisi satışları yavaşlatırken, bazı bölgelerde eski daireler sıfır konutlarla yarışır hâle geldi. İlan fiyatları ile gerçekleşen satış bedelleri arasındaki fark büyürken, tadilat, deprem güvenliği ve bakım masrafları da alıcıların kararını etkiliyor. Yeni projelerin ödeme kolaylıkları karşısında rekabet gücü azalan ikinci el konutlarda ilan süreleri uzuyor, satışlar hızla düşüyor.
Türkiye’de ikinci el konut piyasasında satışlar gerilerken, ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentisi alıcıyla satıcı arasındaki makası açıyor. TÜİK verilerine göre Eylül 2026’da ilk el konut satışları yıllık yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a yükselirken, ikinci el satışlar yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871’e geriledi.
Piyasadaki durgunluğun önemli sebeplerinden biri ise ikinci el konut fiyatlarının bazı bölgelerde sıfır konut fiyatlarına yaklaşması…
Ev sahiplerinin emlak ilan sitelerindeki benzer ilanları referans alarak fiyat belirlemesi, ancak bu ilanlardaki rakamların gerçekleşmiş satış fiyatlarını yansıtmaması, piyasada fiyat beklentisini yukarı çekiyor.
Yarım kalan inşaat sayısında rekor artış! Birikiminizi riske atmayın, ev alırken güvene bakın
Buna eski binaların bakım, tadilat, deprem güvenliği ve yenileme maliyetleri de eklenince alıcılar aynı bütçeyle daha yeni konutlara yöneliyor. Satıcılar ise bekledikleri rakamı bulamayınca ilanlarını uzun süre yayında tutuyor. BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylül ayında 57,6 güne yükselirken, konut talep endeksi de aylık yüzde 6,4 geriledi.
İkinci el konutta fiyat duvarı
İLAN SÜRELERİ ARTIYOR
Gayrimenkul sektörü temsilcileri, ikinci el piyasasında fiyatın artık satışın önündeki en önemli engellerden biri hâline geldiğine dikkati çekiyor. Uzmanlara göre ev sahipleri çoğu zaman kendi konutlarının değerini çevredeki ilanlara bakarak belirliyor, ancak ilandaki fiyat ile alıcı ve satıcının anlaşarak gerçekleştirdiği gerçek satış bedeli arasında önemli farklar oluşabiliyor.
Özellikle yüksek fiyatla ilana çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, satış yapmak isteyen malikler zamanla indirim yapmak mecburiyetinde kalıyor. Yeni projelerde sunulan ödeme seçenekleri, garanti ve daha düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabetini zorlaştırıyor. Sektör temsilcileri, ilan fiyatlarının değil gerçekleşen satışların esas alınması gerektiğini, gerçekçi fiyat belirlemeyen ev sahiplerinin satış sürecini uzattığını vurguluyor.
KİRA GETİRİSİ DE HESABA KATILMALI
Konut yatırımında satın alma kararını etkileyen unsurlardan biri de kira getirisi. Satış fiyatı yükselirken kira bedellerinin aynı oranda artmaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor. Özellikle eski ve yüksek fiyatlı dairelerde kira çarpanı yatırımcı açısından daha az cazip hâle gelebiliyor.
İkinci el konutta fiyat duvarı
Yatırımcılar artık yalnızca konutun gelecekte değerleneceği beklentisiyle hareket etmek yerine, ödedikleri bedelin ne kadar sürede kira geliriyle karşılanabileceğine de bakıyor. Bu durum, fiyatı yüksek ikinci el konutların yatırımcı talebini kaybetmesine yol açabiliyor.
Yılı iyi kapatmayı planlıyor: Konut sektörünün gözü son çeyrekte
UCUZ EVİN GİZLİ FATURASI
İkinci el konutlar her zaman avantaj anlamına gelmiyor. Özellikle eski binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım ve ortak alanların yenilenmesi ciddi maliyet oluşturabiliyor. Mutfak ve banyo tadilatıyla birlikte kapsamlı yenileme ihtiyacı, başlangıçta cazip görünen fiyatı önemli ölçüde yukarı taşıyabiliyor. Alıcılar artık yalnızca evin satış bedelini değil, taşındıktan sonra karşılaşacakları masrafları da hesaplıyor. Bu sebeple bazı konutlarda düşük etiket fiyatı, toplam maliyet hesabında avantajını kaybediyor.
İkinci el konutta fiyat duvarı
DEPREM GÜVENLİĞİ FİYATIN ÖNÜNE GEÇTİ
İkinci el konut tercihlerinde binanın yaşı ve deprem güvenliği giderek daha belirleyici oluyor. Aynı mahallede bulunan iki daire arasında yalnızca metrekare veya kat farkı değil, binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve varsa performans raporu da tercihleri değiştirebiliyor. Alıcılar eski binalarda düşük fiyatın yanında muhtemel güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyetini de üstlenmek istemiyor. Bu sebeple konum avantajı yüksek olsa bile yapısal güvenlik konusunda soru işaretleri bulunan konutlar, alıcıların karar aşamasında dezavantaj yaşayabiliyor.
