Gayrimenkul satışlarında vergi

Bilindiği gibi, 29.7.1998 tarihli mükerrer Resmi Gazete''de yayımlanan 4369 sayılı kanunla, başta Gelir Vergisi Kanunu olmak üzere pek çok vergi kanununda değişiklikler yapılmıştır. Öte yandan bu değişikliğin, 1.1.1999 tarihinde yürürlüğe girmesi öngörülmüştür.

1.1.1999 tarihinden sonrası için öngörülen bu düzenleme ile, iki önemli değişiklik öngörülmüştür. Birincisi, dört yıllık süre kaldırılmaktadır. Bu nedenle artık gayrimenkul satışlarında, satış tarihi ile edinim tarihi arasında geçen süre önem taşımaksızın, satış kazancı vergiye tabi olacaktır. İkincisi, satış kazancının enflasyondan arındırılmasında kullanılan, maliyet bedelinin revize kriteri değişmekte, yeniden değerleme oranının yerini Toptan Eşya Fiyat Endeksi almaktadır.

Ancak 4369 sayılı Kanun, gayrimenkullerle ilgili olarak iki de istisna getirmiştir. 31.12.2008 tarihine kadar geçerli olması öngörülen bu istisnalardan birincisi, en az beş yıldır sahip olunan konutlarla ilgilidir. Bu konutların satış kazancı, gelir vergisine tabi olmayacaktır. Öte yandan veraset yoluyla intikal eden konutlar için bu beş yıl sahip olma şartı aranmayacaktır. İstisna konutlar için olup, beş yıldan fazla sahip olunsa dahi arsa, arazi ve işyeri olan binaları kapsamayacaktır. İkinci istisna ise, köy kıymet beyan defterine göre emlâk vergisine tabi tutulan gayrimenkullerle ilgilidir. (Burada arsa, arazi, işyeri şeklindeki binalar dahildir). Bu gayrimenkullerin satışından elde edilecek kazançlar da vergiye tabi değildir.

4369 sayılı Kanun, çok önceden ve günümüze göre komik kalmış değerlerle satın alınmış gayrimenkullerin sahiplerini, bu düzenlemelerden zarar görmemesi için yeni bir düzenleme getirmiştir. Gelir Vergisi Kanunu''nun geçici 46. maddesinde yer alan bu düzenlemeye göre, "diğer kazanç ve irat tutarının hesaplanmasında, 1998 yılı emlâk vergisi beyanname verme süresinin bitiminden önce iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, bunların maliyet bedeli olarak 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilecek emlâk vergisi değeri esas alınır."

Ancak 4369 sayılı Kanuna yöneltilen eleştirilerden, açıkladığımız düzenlemeler de payını almış, Kanun Koyucu 4444 sayılı Kanunla 4369 sayılı Kanunla yapılan değişikliklerin yürürlüğe giriş tarihini 31.12.2002 tarihine kadar ertelemiştir. Dolayısıyla, 1.1.1999 tarihinden sonra, 31.12.2002 tarihine kadar uygulanması öngörülen hükümler, yeniden 4369 sayılı kanun öncesindeki şekle dönüşmüştür. Bir başka anlatışla, 4369 sayılı Kanunla konumuza ilişkin olarak getirilen düzenlemeler, daha uygulanamadan ertelenmiştir. Bu nedenle, ayrıntılarını önceki yazılarımızda açıkladığımız ve yukarıda kısaca özetlediğimiz 4369 asyılı Kanun düzenlemesi, ancak 1.1.2003 tarihinden sonraki gayrimenkul satışları için geçerli olabilecektir. 1.1.2003 tarihine kadar uygulanacak düzenlemenin esasları ise şunlardır.

4444 sayılı Kanunla getirilen ve 31.12.2002 tarihine kadar uygulanması öngörülen düzenlemeye göre; elde etme şekli ne olursa olsun gayrimenkullerin (bina, arsa ve arazilerin) elde etme tarihinden başlayarak dört yıl içerisinde elden çıkartılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Elden çıkartma tarihi ile edinim tarihi arasındaki sürenin dört yılı aşması halinde ise, değer artış kazancı gelir vergisinin konusuna girmeyecektir. Öte yandan yeni düzenlemeyle, kooperatiflerce ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis olunan gayrimenkullerin ortak tarafından ne zaman satın alınmış kabul edileceklerine ilişkin tartışma da ortadan kaldırılmış, söz konusu gayrimenkullerin tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış kabul edilecekleri hükme bağlanmıştır. Bu durumda, dört yıllık süre tahsis tarihinden itibaren çalışmaya başlayacaktır.

Öte yandan yeni düzenlemeye göre, miras yahut bağış gibi yollarla ivazsız (bedelsiz) olarak elde ettikleri veya iktisap tarihinden bu yana dört yıldan fazla süre geçmiş gayrimenkulleri elden çıkartmalarından sağlayacakları kazançlar, gelir vergisine tabi değildir.

Değer artış kazancı bakımından gayrimenkulün elden çıkartılması deyimi, gayrimenkulün bir bedel karşılığı devir ve temlikini, satışını, trampa edilmesini, takasını, kamulaştırılmasını, devletleştirilmesini, bir sermaye şirketine ayni sermaye olarak konulmasını kapsayacak şekilde geniş anlamlıdır.

Kişilerin değer artış kazançlarının tespiti, satış bedelinden maliyet bedelinin düşülmesi şeklinde yapılacaktır. Ancak, 1998 yılı emlâk vergisi beyanname verme süresinden önce iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, bunların maliyet bedeli olarak 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen emlâk vergisi değeri esas alınacaktır.

Bu kazancın saptanmasında maliyet bedeli, alış ve satış ayı hariç olmak üzere her ay Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak dikkate alınacaktır. Ancak, 1998 yılı emlâk vergisi beyanname verme süresinden önce iktisap edilen gayrimenkullerin maliyet bedeli olarak 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen emlâk vergisi değeri esas alındığından, bu gayrimenkullerde toptan eşya fiyat endeksine göre endekslenmeye Ocak 1999 ayından itibaren başlanacaktır.

Dolayısıyla satış kazancı, satış bedelinden, endekslenerek düzeltilmiş maliyet bedeli ile satıcının uhdesinde kalan noter masrafı, tapu harcı gibi giderlerin düşülmesinden oluşacaktır.

Öte yandan gayrimenkullerin elden çıkartılması dolayısıyla sağlanan değer artış kazançlarının 3.5 milyar lirası vergiden istisna edilmiştir. Bu sebeple, kazancın 3,5 milyar lirayı aşması halinde, sadece aşan kısım gelir vergisine tabi olacaktır. Bu kazancın vergisi, Mart ayında verilecek beyanname ile beyan edilerek, üç taksitte ödenecektir.