Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde son durum

Yazımıza tüm okuyucularımızın yeni yılını kutlayarak ve sağlık, mutluluk ve başarı dileklerimizi ileterek başlayalım. 31 Aralık tarihinin bir yılın son günü olmasının yanı sıra, vergi ile uğraşanlar için bir başka anlamı daha vardır. O anlamda, bir vergilendirme döneminin kapanması, bir dönemin kâr veya zararının saptanmasıdır. Bu saptamalar ve değerlemeler neticesinde ortaya çıkan kâr veya zarar ise, 1 Ocak''tan itibaren çeşitli dönemlerde beyan olunarak vergilendirilir. Ocak ayı, bir önceki yılda kira geliri elde edenler için, bu gelirlerini beyan ve vergilendirme dönemidir. Bilindiği gibi, önceki yıllarda kira gelirleri, varsa diğer gelirlerle birlikte Mart ayında beyan edilmekteydi. Öte yandan eşlerin kira geliri elde etmeleri halinde, kadının kira geliri de kocasının beyannamesine yazılarak vergilendirilmekteydi. Ancak, bu sonucu öngören "aile reisi beyanı sistemi", 4369 sayılı Kanunla 1.1.1999''dan itibaren yürürlükten kaldırılmıştır. Dolayısıyla evli hanımların, artık kendi gelirlerini kendilerinin beyan etmeleri gerekmektedir. Bu sebeple, kira gelirleri önceki yıllarda eşinin beyannamesinde gözüken hanımların, öncelikle vergi dairesine mükellefiyet kaydı yaptırarak vergi numarası almaları gerekmektedir.

KİRA GELİRLERİNİN BEYAN ZAMANI Kira gelirleri önceden, izleyen yılın Mart ayında verilen gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek vergilendirilmekteydi. 4369 sayılı Kanunla yapılan bir değişiklikle, gelirleri yalnızca kira gelirinden ibaret olanların beyannamelerini Ocak ayında vermeleri öngörülmüştür. Bu sebeple, beyannemesinde yalnızca kira geliri yer alacak kişilerin, yıllık beyannamesini, Mart ayını beklemeden, Ocak ayında vermeleri gerekmektedir. Ancak, kira gelirinden başkaca bir geliri de olanların (örneğin ticari, zirai yahut serbest meslek kazancı olanların veya faiz yahut, kâr payı geliri olanların), beyanname verme zamanı, yine Mart ayıdır. Bu kişilerin kira gelirleri de, Mart ayında verecekleri beyannamelerinde yer alacaktır.

İSTİSNA TUTARI Kira gelirlerinde, Gelir Vergisinden istisna olan tutar, 420.000.000 Liraya yükseltilmiştir. Bu tutar, 2000 yılında elde edilecek kira gelirlerinde ise 630.000.000 Lira olarak uygulanacaktır. Bu istisnadan yararlanma şartları ise şunlardır. -Kiraya verilen gayrimenkulün konut olması. Kiraya verilenin konut olmaması halinde, örneğin bir dükkanın kiraya verilmesi veya bir dairenin bir şirkete işyeri olarak kiraya verilmesi halinde, elde olunan kira gelirine bu istisna uygulanmayacaktır. -Bu geliri elde eden kişinin (veya onun adına beyanname veren kişinin, örneğin küçük çocuğun beyannamesini veli sıfatıyla veren babasının) ticari, zirai yahut serbest meslek kazancının bulunmaması gerekmektedir. İstisnadan, ancak bu iki şartla yararlanılabilecektir. Öte yandan istisnadan yararlanma, kira gelirinin süresinde ve tam olarak beyan edilmesi şartına bağlanmıştır. İstisnadan yararlanan bir mükellefin ileride, kira gelirini eksik beyan ettiğinin saptanması ve hakkında ikmalen yahut re''sen cezalı vergi tarh edilmesi halinde, istisnadan yararlanma hakkı ortadan kalkabileceğinden, yararlanılan tutar üzerinden de cezalı vergi tarh edilebilecektir.

KİRA GELİRİNİN BELİRLENMESİNDE GİDERLER Kira gelirlerinde vergiye tabi kazanç, kira hasılatından giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanmaktadır. Mükellefler, kira gelirlerinden düşebilecekleri giderler konusunda bir tercihli hakka sahiptirler. Mükellefler dilerlerse, götürü gider usulünü tercih ederek, belgeli bir gideri olup olmadığına bakılmaksızın, kira hasılatının % 25''ini gider olarak kazançlarından indirebilirler. Örneğin kiraya verdiği dükkanından 500 milyonlira kira geliri elde eden bir mükellef, bunun % 25''i olan 125 milyon lirayı gider olarak düşebilir. Eğer kiraya verilen konutsa, önce 420 milyon liralık istisna düşülecek, sonra kalan 80 milyon Liradan % 25 oranında 20 milyon lira götürü gider indirimi yapılacaktır. Ancak bir yıl kazancını götürü gider usulünde belirleyen bir mükellef, izleyen yılda da bu usulü uygulamak zorundadır. Zira Kanun, bu usulü seçenlerin iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemeyeceklerini hükme bağlamıştır. Dileyen mükellefler ise, götürü gider usulü yerine gerçek gider usulünü tercih ederek, gerçekten yaptığı belgeli giderlerini kira gelirinden indirebilir. Ancak burada önemli olan, bu giderin kiraya veren ve dolayısıyla kira gelirini elde eden tarafından gerçekten yapılmış olması ve belgeli olmasıdır. Öte yandan, gerçek giderlerini düşmek isteyen bir kişi, şartlarını taşıması dolayısı ile 420 milyon liralık istisnadan da yararlanma hakkına sahipse, önce istisnayı düşecek, sonra da, gerçekten yaptığı giderlerin istisna sonrası kira gelirine isabet eden tutarını düşecektir. Mükellefler bu yöntemden dilediklerini ve tabii ki kendileri açısından avantajlı olanı seçmekte serbesttirler. Ancak seçim, beyanname bazında olur. Bu nedenle, beyannamede yer alan bütün kira gelirleri için, aynı yöntemin kullanılması gerekir. Bir mükellef, beyannamedeki bir kısım gelirleri için gerçek usulü, diğer bir kısmı için götürü gider usülünü seçemez. Gerçek gider usulünü seçenlerin, indirebilecekleri gidirleri şunlardır. 1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; 2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri; 3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri; 4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5''i (İktisap bedelinin % 5''i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata ve sadece bu hasılat miktarı ile sınırlı olarak uygulanır. 5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi ve harçlarla, kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları; 6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar 7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette genişletilmesi, tadili veya bunlara ilâveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz); 8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri; 9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya

verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler; 10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (oturulan konuta ödenen kiranın indirimi, elde edilen kira hasılatından diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden, ancak bu kalan miktarla sınırlı olarak yapılır) 11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilâma istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. Gerçek gider usulünü seçen mükellefin, aynı zamanda da yukarıda açıkladığımız istisnadan da yararlanıyor olması halinde, önce istisnayı düşmesi ve yaptığı giderlerin bu istisnanın düşülmesinden sonra kalan tutara isabet eden kısmını orantı kurarak hesaplaması ve ancak bulacağı bu miktarı gider olarak indirmesi gerekmektedir. Zira aksi halde, yapılan giderlerin, vergiden istisna olan tutara isabet eden kısmının da, vergiye tabi kazançtan düşülmesine yol açılır.

VERGİNİN HESAPLANMASI Yukarıda açıkladığımız şekilde istisna ve giderlerin düşülmesinden sonra kalan ve yıllık beyanname ile beyan olunan 1999 yılına ait kira gelirinin vergilendirilmesinde uygulanacak olan vergi tarifesi aşağıdaki şekildedir. Gelir Vergisine tabi gelirler; 2.000.000.000 liraya kadar % 20 5.000.000.000 liranın 2.000.000.000 lirası için 400.000.000 lira, fazlası % 25 10.000.000.000 liranın 5.000.000.000 lirası için 1.150.000.000 lira, fazlası % 30 25.000.000.000 liranın 10.000.000.000 lirası için 2.650.000.000 lira fazlası % 35 50.000.000.000 liranın 25.000.000.000 lirası için 7.900.000.000 lira, fazlası % 40 50.000.000.000 liradan fazlasının 50.000.000.000 lirası için 17.900.000.000 lira, fazlası % 45 nisbetinde vergilendirilir. Bu şekilde hesaplanan vergiden, yıl içerisinde örneğin işyeri kiralarında olduğu gibi, stopaj yolu ile kesilen vergiler düşülecektir.

KİRA GELİRLERİNİN BEYANINDA DİĞER MALİ YÜKÜMLÜLÜKLER Kira geliri elde edenlerin verecekleri yıllık beyanname üzerinden ödeyecekleri gelir vergisinin dışında, ödemeleri gereken diğer bazı mali yükümlülükler daha vardır. a. Mükelelfler, hesaplayacakları yıllık vergi üzerinden % 10 oranında ayrıca fon hesaplayacaklardır. b. Beyannamenin verilmesi sırasında, beyannameden doğan 90.000 Lira damga vergisi ödenecektir. c. Beyannamenin verilmesi sırasında 1.000.000 lira tutarında eğitime katkı payı ödenecektir. d. Beyannamenin verilmesi sırasında 1.000.000 lira tutarında özel işlem vergisi ödenecektir. Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde özellik arzeden stopajlı kira gelirleri ve ihtiyari beyana ilişkin kuralları da haftaya inceleyeceğiz.