Gayrimenkulde 2024 çok daha iyi olacak

Kötü bir yılı geride bırakmak üzere olan gayrimenkul sektörü, 2024 yılına umutlu giriyor. İnşaat maliyetlerinde yaşanacak düşüş, alım gücünün yükselmesi, köpük fiyatların erimesi ve bekleyen talebin yeni kampanyalarla desteklenmesi, sektörün 2024 yılında eski günlerine dönmesine vesile olacaktır.

NECMİ ÇİÇEKÇİ'NİN HABERİ - Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörü gayrimenkul, son 10 yılın en zor dönemini yaşıyor. En son 2013 yılında 1 milyon 157 bin adetlik satış rakamlarını gören sektör, bu yılı 1 milyon 200 bin seviyesinde kapaması bekleniyor. Yaşanan bu kötü tablonun birçok sebebi var. Öncelikle şubat ayında yaşanan deprem felaketi tüm ülkemizi derinden yaraladı. Bu süreçten gayrimenkul sektörü olumsuz etkilendi. Yaşadığımız deprem faciasının gerek yıkılan şehirlerin tekrar imarı gerekse oluşturduğu göç süreci, inşaat sektörü başta olmak üzere tüm ekonomik faaliyetleri doğrudan ya da dolaylı olarak etkiledi. Mayıs ayında gerçekleştirilen genel seçimler yatırımcıda tedirginlik oluşturdu. Konut alıcıları ‘bekle-gör’ politikasını izlemeye başladı. Seçimlerin ardından faizlerdeki yükseliş konut alımını yokuşa sürdü. Bankalar da kredi musluklarını kapayınca satış eğrisi aşağı doğru döndü. Yabancı alıcılara uygulanan vatandaşlık izni 400 bin dolar sınırına çekildi. Öte yandan muhalefetin yabancı düşmanlığı yatırımcıları korkuttu. Yüksek enflasyon inşaat maliyetlerini yükseltince, sektörde arz sıkıntısı yaşandı. Tüm bu süreç gayrimenkulün kan kaybetmesine neden oldu.

ENSEYİ KARARTMAMAK LAZIM

Peki 2024 yılında konut sektörünü ne bekliyor…? İlk olarak 2024 yılının 2023 kadar kötü almayacağını belirtmekte fayda var. Ekonomide yaşanan olumlu gelişmeler umut verici. Hükûmetin açıklamayı planladığı ‘uygun ödeme şartlı kredi kampanyası’ satışların hareketlenmesine vesile olacak. İnşaat maliyetlerinin düştüğü, köpük fiyatların erimeye başladığı, kamu ve özel sektör kampanyaları ile satışların yükseldiği, hükûmetin aldığı tedbirlerin meyvesini verdiği bir yıla gireceğiz. Ayrıca konutun güvenli liman olma statüsü güçlenecek. Kısacası enseyi karartmadan 2024 yılına daha umutlu bakar durumdayız.

GAYRİMENKULDE HALKA ARZ RÜZGARI

2023, halka arzların yılı oldu. Borsa İstanbul’a açılan şirketi sayısı 53’ü buldu. Bu şirketler toplam 70 milyar lirayı aşkın arz gerçekleştirdi. 53 şirketin 9’unu ise GYO’lar oluşturdu. Hatta 2023 yılının en büyük halka arzını bir gayrimenkul şirketi gerçekleştirdi. Bu gayrimenkul şirketlerine yatırımcılar büyük ilgi gösterdi. Arz oranlarının katbekat üstünde talep geldi. Sektörün köklü şirketleri 2024 yılında da halka açılmaya devam edecek. Sektördeki satışlar dursa da, büyük oyuncular güçlü ve köklü sermaye yapıları ile yatırım yapmaya ve yatırımcısına kazandırmayı sürdürecek.

SATIŞ GRAFİĞİNDE İYİMSER BEKLENTİ

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, kasım ayında konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışları ocak-kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 olarak gerçekleşti. Sektör temsilcileri toplam satışların yıl sonunda 1 milyon 200 bin bandında gerçekleşmesini bekliyor. Rakamları dikkate aldığımızda 1 milyon 200 bin bandını en son 2013 yılında 1 milyon 157 bin ile görmüştük. Kısacası sektör son 10 yılın en kötü satış rakamlarına ulaşacak. Sektör temsilcilerinin 2024 yılı beklentisi ise daha olumlu. 2024 yılının tamamında satışların 1 milyon 400 bin bandını zorlayacağı tahmin ediliyor.

ARSA, TARLA VE TİCARİ PAY KONUTA KAYACAK

Bu yıl konut satışlarında yaşanan düşüş, konut dışı gayrimenkulü hareketlendirdi. Arsa, tarla ve ticari gayrimenkul satışları ise yılın ilk 10 ayında 1 milyon 426 bin 146 adetle tüm zamanların en yüksek rakamına ulaştı. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 1 milyon 391 bin 787 olarak gerçekleşmişti. Artış oranı yüzde 2,5 oldu. Konuttaki azalışa rağmen diğer gayrimenkul türlerindeki yükseliş dikkati çekti. Arsa, tarla ve ticari gayrimenkul satış sayıları ocak-ekim dönemleri baz alındığında 2021’de 1 milyon 176 bin, 2020’de 1 milyon 17 bin, 2019’da 828 bin, 2018’de ise 1 milyon 14 bin şeklindeydi. Toplam satışlar içerisinde konut dışı gayrimenkullerin payı ilk kez yüzde 58,9’a ulaştı. Yeni yılda konut alımının artması, konut dışı segmentte düşüş beklentisi oluşturuyor.

ALIM GÜCÜNDEKİ ARTIŞ SEKTÖRÜ DESTEKLEYECEK

Asgari ücret ve emekli maaşlarına gelen zam ile birlikte alım gücünde artış yaşanması muhtemel. Merkez Bankasının 2024 yılına dair enflasyon ve döviz kuru beklentileri de olumlu yönde seyrediyor. Bu nedenle hem yatırım hem de oturum tarafından gayrimenkul sektörüne ilginin artacağı tahmin ediliyor. Sektör temsilcileri de aynı görüşü paylaşıyor. 2024 yılı büyükşehirlerdeki yeni projelerde hareketlenmenin gözleneceği bir yıl olacak.

YENİ PROJE ARZININ ARTTIĞI BİR YIL OLACAK

Türkiye’de her yıl 900 bin ila 1 milyon adetlik konut üretim ihtiyacı bulunuyor. Ancak bu rakam yıllık 650 bin bandına zor ulaşıyor. Proje üretiminde en büyük sorun girdi maliyetlerindeki hızlı artış. 2024 yılı inşaat girdi maliyetlerindeki yükselişin yavaşlayacağı bir yıl olacak. Finansman desteğiyle yeni projeler yükselecek. Sektör temsilcileri 2024 yılıyla ilgili yaptıkları açıklamalarda şu ifadeleri kullanıyor: Yılın ikinci yarısı itibarıyla Merkez Bankasının şahin tavrının bir nebze olsun yumuşayacağını tahmin ediyoruz. Faizlerdeki sert yükselişler yerini rölantiye bırakacaktır. Beraberinde hem özel sektörün hem de hükûmetin sektöre yönelik açıklayacağı yeni kampanyalar satışları artıracaktır. Büyük gayrimenkul şirketlerinin halka arzlardan elde ettikleri gelirler yeni proje yatırımlarına finansman kaynağı oluşturacaktır. 2024 yılı proje yılı olacak demek doğru bir yaklaşım.

KONUT FİYATLARI DEĞERİNİ KORUYACAK

Genel olarak konut fiyatlarında bir düşüş beklenmiyor. Kira fiyatlarında son 4 aydır gerileme var. Ancak bu köpük fiyatların erimesinden kaynaklanıyor. Satış tarafında ise bir fiyat düşüşü gözlenmiyor. Bu 2024 yılında da devam edecek. Çünkü bekleyen bir alım isteği bulunuyor. Kredi kampanyaları bu alım talebini eritecektir. Borsa ve banka mevduatında oluşan birikimlerin konuta kaydığı bir döneme gireceğiz. Bu da konut fiyatlarının artmasına vesile olacaktır. Konut, yatırım açısından cazibesini artıracaktır. Bu nedenle erken konut alımı her zaman kârlı bir yatırım olacaktır.

İSTANBUL MANHATTAN'DAN DAHA PAHALI OLUR MU?

Merkez Bankası Başkanı Hafize Gaye Erkan, son yaptığı açıklamada kira ve satılık konut fiyatlarına değindi. Fiyatların yüksek olduğunu ancak 2024 yılında düşüş eğilimine gireceğini söyleyen Erkan “İstanbul’da evler Manhattan’dan pahalı olur mu? Biz İstanbul’da ev bulamadık. Müthiş pahalı. Annemlere yerleştik, onların yanında kalıyoruz” açıklamasında bulundu.