Yabancıların mülk edinme hakları tekrar gözden geçirilmeli

Avukat Cihangir Yıldız
cihangir.yildiz@hotmail.com

 

 

 

Yabancıların mülk edinmesi konusu, sadece yatırımcıyı teşvik ve döviz girişi sağlama güdüsüyle planlanabilecek bir mesele değildir. Bu sebeple yabancıların gayrimenkul edinme şartları tekrar gözden geçirilmelidir. Ülkemize tarım arazileri özelinde tıpkı İngiltere’deki gibi mülkiyet devrinden ziyade “belli dönemlerle sınırlı kiralama” sistemi getirilebilir. Vatandaşlık kazanımı ise gayrimenkul satışına bağlı olmaktan çıkarılıp “ülke ile sıkı bağlantı” yaklaşımı benimsenebilir.

 

 

 

İngiltere, Almanya, Fransa, Belçika, Lüksemburg, Hollanda ve Portekiz’de yabancıların gayrimenkul edinimine yönelik herhangi bir kanuni sınırlama yoktur ama bu ülkelerde gayrimenkul edinmek, kişiye vatandaşlık veya oturma hakkı vermez.

 

 

 

Yabancıların gayrimenkul edinmesi her açıdan çok mühim bir konudur.

 

 

 

 

 

 

 

Yabancıların son yıllarda Türkiye’de gayrimenkul (taşınmaz) edinmeleri hususunda hızlı bir artış yaşandığı herkesin malumudur. Bu gayrimenkul satışlarının daha çok vatandaşlık hakkı kazanmak için konut edinimi şeklinde gerçekleştiği düşünülse de işin aslı sadece bununla sınırlı değildir. Özellikle, tarım arazilerinde ciddi bir yabancı alımı söz konusudur.

 

Bu yazımızda, geçmişten günümüze yabancıların gayrimenkul edinme şartlarındaki değişimi ve gelişmiş ülkelerdeki uygulamayı mukayeseli olarak değerlendirmeye çalışacağız.

 

Devletler hukukunda, bir devletin ülke (toprak), millet ve egemenlik olarak üç unsurunun olduğu kabul edilmektedir. Dolayısıyla, devletin asli unsurunu oluşturan “ülke topraklarında” yabancıların gayrimenkul edinmesi her açıdan çok mühim bir konudur. Bu hususta çeşitli sistemler gelişmiş ve her devlet genel olarak kendi millî çıkarlarına uygun gördüğü esas ve yöntemi benimsemiştir.

 

Ülkemizde, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul ediniminin temel hukuki dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddeleridir.

 

Bu düzenlemeler çerçevesinde; 184 ülkenin vatandaşı olan yabancılar, Türk vatandaşlarıyla neredeyse eşit şartlarda gayrimenkul edinebilmektedirler.

 

Yürürlükte olan düzenlemeye göre;

 

- Mütekabiliyet (karşılıklı olma) şartı bulunmamaktadır. Hangi devlet vatandaşlarının gayrimenkul edinebilecekleri Cumhurbaşkanlığı Makamının takdirindedir.

 

- Yabancı gerçek kişiler, ülkemizde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir.

 

- Yabancı gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’una kadar taşınmaz edinebilir.

 

- Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.

 

- Yabancı tüzel kişiler (şirket vb.) için bazı özel şartlar aranmaktadır.

 

Yabancıların mülk edinmeleri ile ilgili hükümler bugün itibariyle böyle olsa da geçmişte nasıldı? diye bir soru akla gelebilir.

 

 

OSMANLIDA YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ MÜMKÜN MÜYDÜ?

 

 

Osmanlının son dönemlerine kadar bir yabancının (müste’men) Osmanlı topraklarında gayrimenkul edinme hakkı bulunmamaktaydı. Şu kadar ki, herhangi bir ülkedeki herhangi bir Müslüman, “Darül islam” olan Osmanlı topraklarında mülk edinebilirdi.

 

1839’da ilan edilen Tanzimat Fermanı’nı yeterli görmeyen Batılı devletlerin ısrarıyla ilan edilen 1856 tarihli Islahat Fermanı ile yabancılara Osmanlı ülkesinde mülk edinme hakkı tanınmıştır. Bu fermandan sonra bilhassa İngiltere’nin isteği doğrultusunda 16 Haziran 1869 tarihinde çıkarılan “Tebaayı Ecnebiyenin Emlâke Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun” ile yabancılara mülk edinme hakkı sağlanmış oldu. Bu kanun ile getirilen şartlar şu şekildeydi:

 

-Yabancılar, Hicaz vilâyetinde mülkiyet edinemezler.

 

-Bu kanunun eki olan protokolü(*) imzalamamış devletlerin vatandaşları Osmanlı ülkesinden gayrimenkul edinemezler. Ki buna mütekabiliyet şartı da diyebiliriz.

 

-Yabancıların gayrimenkullerine ilişkin tüm ihtilaflarda Osmanlı hukuku uygulanacaktır.

 

-Doğuştan Osmanlı uyruklu olup sonradan yabancı bir devletin uyruğuna geçenler bu kanundan yararlanamayacaklardır.

 

Bu kanun, I. Dünya Savaşı’na kadar uygulanmış, 1914 yılında çıkarılan “Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkâmın Lağvı Hakkında Kanun” ile yabancıların gayrimenkul edinme hakları kaldırılmıştır.

 

 

CUMHURİYET DÖNEMİNDE DURUM NASILDI?

 

 

Lozan Antlaşması ile 24 Temmuz 1923 tarihinde imzalanan “İkamet ve Selâhiyeti Adliye Hakkında Mukavelenâme”nin 3. maddesiyle, sözleşmeye taraf olan İngiltere, Fransa, Japonya, İtalya, Yunanistan, Romanya ve Yugoslavya vatandaşlarına mütekabiliyet esasına göre Türkiye’de gayrimenkul edinme hakkı tanınmış, mukavelenin 20. maddesinde öngörülen 7 yıllık müddet dolunca, yani 1930 yılında bu düzenleme yürürlükten kalkmıştır.

 

Oluşan kanuni boşluk, 1934 yılında yürürlüğe giren 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ve 442 sayılı Köy Kanunu’nun 87. maddesi ile doldurulmuştur. Cumhuriyet döneminde yapılan bu düzenlemelere göre;

 

- Mütekabiliyet esasına göre yabancı gerçek kişilere gayrimenkul edinme hakkı verilmiştir.

 

- Yabancı ticari şirketlerin mülk edinme hakkı bulunmamaktadır.

 

- Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde edinebileceği alan 30 hektar ile sınırlandırılmıştır.

 

- Köylerde, askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri ile stratejik alanlarda yabancı gerçek kişilerin gayrimenkul edinimi mümkün değildir.

 

Mevzuat hükümleri bu hâliyle 1984 yılına kadar uygulanmış, 1984 yılında Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ve Köy Kanunu’nun 87. maddesi değiştirilerek, mütekabiliyet şartı kaldırılmış, yabancıların Köylerde de mülk edinmeleri mümkün hâle getirilmiştir. Ancak, Anayasa Mahkemesi bu kanun değişikliğini Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir (AYM. 13.06.1985, 1984/14 E.-1985/7 K.).

 

Bununla birlikte, iptal kararına kadar geçen süreçte İstanbul Boğaz’ındaki “Sevda Tepesi”nin yabancılara satıldığına dair basında bazı haberler de çıkmıştır.

 

Bunun üzerine benzer bir değişiklik 2003 yılında da yapılmış, bu değişiklik ile mütekabiliyet şartı muhafaza edilirken, sadece gerçek kişilere tanınan mülk edinme hakkının yabancı ticari şirketlere de aynı şartlarla tanınması kabul edilmiştir. Bu değişiklik de Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir (AYM 14.3.2005,2003/70 E.-2005/14 K.).

 

Kısacası, 2005, 2008 ve nihayet 2012 yılında yapılan değişiklikler ile Tapu Kanunu’nun 35-36. maddeleri bugünkü hâlini almış, Köy Kanunu’nun 87. maddesi yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece, devletlerarası mütekabiliyet şartı ortadan kaldırılarak, yabancıların köylerde de mülk ve tarım arazisi edinmeleri serbest hâle gelmiştir.

 

 

GELİŞMİŞ ÜLKELERDE UYGULAMA NE ŞEKİLDEDİR?

 

 

İngiltere, Almanya, Fransa, Belçika, Lüksemburg, Hollanda ve Portekiz’de yabancıların gayrimenkul edinimine yönelik herhangi bir kanuni sınırlama yoktur. Ancak, bu ülkelerde gayrimenkul edinmek, hiçbir şartta vatandaşlık veya oturma hakkı vermediği gibi, vize alma hususunda da kolaylık sağlamamaktadır.

 

Avusturya’da yabancıların gayrimenkul edinimi bakımından hem mütekabiliyet şartı hem de diğer bazı şartlar mevcuttur.

 

Danimarka’da yabancıların gayrimenkul edinimleri ya sabit ikametgâhın Danimarka’da olmasına ya da en az 5 yıldır Danimarka’da yerleşik olarak yaşıyor bulunmasına bağlanmıştır. Yabancının, Danimarka ile sıkı bağlantısı olduğunu ispatlaması mecburidir.

 

İngiltere’de de yabancıların gayrimenkul edinimleri ülke vatandaşlarıyla aynı şartlara tabi ise de İngiltere’deki mülkiyet sistemi, özel mülkiyet düzenini benimsemiş ülkelerden oldukça farklıdır. İngiliz vatandaşları dahi gayrimenkulü ancak 49-99 yıllığına kiralayabilmektedirler. Mülkiyet hakkının Kraliçe’de olduğu kabul edilmektedir.

 

Amerika Birleşik Devletleri’nde; Güney Carolina, Oklahoma, Florida, Wyoming ve Mississippi eyaletlerinde yabancıların toprak satın alması mümkün değildir. Diğer bazı eyaletlerde ise belli sınırlamalar mevcuttur. New York'ta yabancıların emlakçılık yapmasına dahi müsaade edilmemektedir.

 

İsrail’de, toprakların %80,4'ü devlete ait kabul edilir. Bu topraklar İsrail vatandaşlarına dahi satılamamaktadır.

 

 

YABANCILARIN MÜLK EDİNİMLERİ KONUSUNDA BAZI TAVSİYELER

 

 

Pek tabiidir ki, globalleşen dünyada şartlara uyum sağlamak ve buna uygun politikalar geliştirmek bir mecburiyettir. İktisadi bakımdan, yabancı sermaye yatırımlarının teşvik edilmesi elbette önemlidir.

 

Ancak, dünyada yaşanan iklim değişikliğine bağlı kuraklık riski ve global gıda arzının azalma ihtimali tarım arazilerinin mülkiyeti konusunu önemli kılmaktadır. 

 

Yine, kültürel, siyasi, askerî ve millî güvenliği alakadar eden birtakım özellikleri sebebiyle bazı bölgelerin stratejik açıdan önemli olduğu da yadsınamaz bir gerçektir.

 

Bu sebeplerle dünyanın ve Türkiye’nin gebe olduğu ekolojik, sosyolojik, ekonomik, demografik ve politik gelişmeler doğru analiz edilerek, yabancıların gayrimenkul edinme şartları tekrar gözden geçirilmelidir. Göçmen nüfusundaki artış hızı ve demografik yapıdaki muhtemel değişiklikler dikkatle takip edilmelidir. Zira, yabancıların mülk edinmesi konusu, sadece yabancı yatırımcıyı teşvik ve para girişi sağlama güdüsüyle doğru planlanabilecek bir mesele değildir.

 

 

“ÜLKE İLE SIKI BAĞLANTI” YAKLAŞIMI

 

 

Bu cümleden olarak, ülkemizde, tarım arazileri özelinde tıpkı İngiltere’deki gibi mülkiyet devrinden ziyade belli dönemlerle sınırlı kiralama sistemi getirilebilir. Vatandaşlık kazanımı gayrimenkul satışına başlı olmaktan çıkarılıp, Danimarka’daki düzenlemeye benzer şekilde “ülke ile sıkı bağlantı” yaklaşımı benimsenebilir. Ayrıca, yabancıların herhangi bir bölgede yoğun şekilde mülk edinimleri ihtimaline karşı o bölgeye mahsur mülkiyet edinimi sınırlandırılabilir kanaatindeyiz.

 

.....

 

Kaynaklar:

1. Belkıs Konan; 1915 Tarihli “Memâlik-i Osmaniye’de Bulunan Ecanibin Hukuk ve Vezaifi Hakkında Kanun-ı Muvakkat”a Göre Yabancıların Osmanlı Devleti’nde Hukuki Durumunun Değerlendirilmesi

2. Mustafa Mutluer-İlkay Südaş; Yabancıların Türkiye’de Mülk Edinimi: Coğrafi Bir Yaklaşım

3. Nedjib H. Chiha, Çeviren; Halil Cin; Osmanlı Devletinde Gayrimenkul Mülkiyeti Bakımından Yabancıların Hukuki Durumu

4. http://www.hukuk24.com/yabancilarin_tuerkiyede_tasinmaz_mal_edimi_2.htm

5. TKGM, Yabancılara Yönelik Tapu ve Kadastro İşlem Rehberi

***

 

(*) Protokolü imzalayan Devletler şunlardı: Almanya, İngiltere, Avusturya-Macaristan, Amerika Birleşik Devletleri, Yunanistan, Belçika, Danimarka, İspanya, Hollanda, İran, Portekiz, Rusya, İsveç.

 

 

 

Geniş Açı - Fikir ve tartışmada son yazılar...