Konutta cari açık, ikinci elde alarm! Yatırımcı yurt dışına gidiyor, kiralık ev krizi kapıda

Kiraya sınır, krediye erişim sıkıntısı ve ek vergi söylentileri yerli yatırımcının rotasını yurt dışına çevirdi. Geçen yıl ikinci el konut satışları yüzde 17,5 düştü. Bu tablo devam ederse iki yıl içinde konut arz sıkıntısı, krize dönüşebilir.

ÖNDER ÇELİK'İN HABERİ - Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, son sekiz yılda ev sahipliği oranının yüzde 61’den 55’e gerilediğine işaret ederek, kiralık konut ihtiyacının da yüzde 20’den 27’ye yükseldiğini kaydetti.

İstanbul’da ise ev sahiplik oranının yüzde 52’lerde kiracı oranının ise yüzde 37’lerde olduğunu belirten Kumova “Son 5 yılda 1. el konut satışları yüzde 42 düşüşle 651 binden 379 bine geriledi” dedi.

Kumova, bu düşüşe rağmen piyasada konut krizinin hissedilmemesinin nedeninin 2. el konut satışlarının artması olduğunu ifade etti. 2. el satışın bu dönemde 700 binli adetlerden 1 milyon 30 bine kadar çıktığını anlatan Kumova, fakat beş yıllık artıştan sonra 2023’te ikinci el satışların 2022’ye göre yüzde 17,5 düşüşle 846 bine gerilediğini ve artık alanların satmamaya başladığını kaydetti. 2. elde konut stokunun azaldığını, bu yıl da düşüşün devam ettiği ifade eden Kumova “2. el konut satışlarındaki düşüş trendi devam eder ise önümüzdeki iki yıl içerisinde konut arz sıkıntısı yeni bir krize dönüşebilir” diye konuştu. 2021’de kira sınırlamaları ile başlayan sürecin ardından yerli yatırımcının Türkiye’ye yatırım yapmak yerine yurt dışına yöneldiğine vurgu yapan Kumova “2012-2021 yılları arasında ortalama yıllık 400 milyon dolar seviyelerinde olan yurt dışı yatırım tutarları 2022’de 790 milyon dolara ulaşmıştır. 2023’te ise 2,5 kattan fazla artarak 2 milyar 86 milyon dolar olmuştur. 2024 ilk 4 aylık verileri ise yılsonunda yurt dışından alımların 3 milyar bandını aşacağını göstermektedir” ifadelerini kullandı.

GELİR 2 MİLYAR $’I BULMAZ

Yabancının 2022’de 67 bin gayrimenkul aldığını ve 6,2 milyar dolarlık hacme ulaştığını anlatan Kumova, şöyle konuştu: Fakat, 2023’te satış adedi 35 bin oldu. 2024’ün ilk 4 aylık verileri yüzde 50’ye yakın bir düşüşün olduğunu gösteriyor. 2024 sonu öngörümüz satışın 20 binin, satış gelirinin de 2 milyar doların altına düşmesidir. Vatandaşlığa konu gayrimenkule getirilen ekspertiz zorunluluğu sonucunda yaşanan problemler ve uzayan satış süreçleri yabancıya konut satan acentelerin Türkiye pazarını terk ederek başka ülkelere yönelmesine neden olmuştur. Yabancıya sattığımız ile yurt dışından aldığımız gayrimenkulü karşılaştırdığımızda ilk 4 aylık veriler ışığında 2024 yılı sonunda sektör, tarihinde ilk defa eksiye düşecek ve yıl sonunda cari açık vermesi kaçınılmaz olacaktır.

YATIRIMCININ GİDİŞİ KİRALARI ARTIRACAK

Kiralık konut arzının bireysel yatırımcının yaptıkları yatırımlar aracılığıyla sağlandığını belirten Kumova “İki yıldır uygulamaya konan düzenlemeler ve getirilmesi düşünülen vergiler sebebiyle yatırımcıların bir kısmı yurt dışına yönelmiş, bir kısmı ise konutu yatırım aracı olarak görmekten vazgeçmeye başlamıştır. Önümüzdeki iki yıl içerisinde kiralık konut arzında sıkıntının büyüyeceğini ve bunun kira fiyatlarını artıracağını öngörüyoruz” dedi.

MAYISTA SATIŞ %2,4 AZALDI

TÜİK verilerine göre konut satışları mayısta önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Ocak-Mayıs döneminde ise yüzde 3,4 azalışla 465 bin 761 olarak gerçekleşti. İlk el konut satış sayısı mayısta yüzde 3,3 artarak 35 bin 558, Ocak-Mayıs döneminde ise yüzde 1,8 artışla 147 bin 899 oldu. İkinci el satışlar ise mayısta yüzde 4,9 azalışla 75 bin 30, Ocak-Mayıs döneminde ise yüzde 5,6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları mayısta yüzde 34,8 azalarak 2.064, Ocak-Mayıs döneminde ise yüzde 45,8 azalarak 9.021 oldu. Mayısta en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya, 207 ile İran ve 171 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.

PROJE GYF'LER YASTIKALTINI EKONOMİYE KAZANDIRACAK

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarını (Poje GYF) önemli gördüklerini ifade eden Kumova “Konut satışlarına yönelik değil, üretimin finansmanına yardımcı olacak bir çözüm olacaktır. Fonlar sayesinde sektörün bankalardan borçlanma ihtiyacı azalacaktır. Konut alamayacak küçük yatırımcı bu fonlardan hisse alarak, konut fiyat artışlarına dayalı gelir elde edebileceklerdir. Proje GYF’ler sermayenin tabana yayılması ve yastıkaltı paranın ekonomiye kazandırılmasında önemli bir rol oynayacaktır” diye konuştu.