Devletin sosyal konut projesi: Artılar ve eksiler
Türkiye’de devlet doğrudan kiralık konut piyasasına giriyor. TOKİ’nin İstanbul’da hayata geçirdiği model kapsamında 15 bin sosyal kiralık konutun piyasa rayicinin altında kiraya verilmesi ve bu konutların üç yıllık sürelerle tahsis edilmesi planlanıyor. Bu, kiraları dengeleyecek ve dar gelirliyi rahatlatacak önemli bir sosyal politika olarak sunuluyor.
İstanbul gibi kiraların yüksek olduğu bir şehirde dar gelirli ailelere piyasa fiyatının altında konut sunulması, bu konutlara erişebilenler açısından önemli bir avantaj teşkil eder. Sosyal konut, özel piyasada uygun konut bulamayan ailelere güvenli ve nispeten ucuz bir alternatif sağlayabilir. Fakat bu imkândan kim yararlanacak? On binlerce veya yüz binlerce ihtiyaç sahibi arasından 15 bin kişi kurayla seçilecekse, devlet bir grup kiracıya önemli bir avantaj sağlar. Ancak, bu uygulamanın sadece müspet değil menfi tarafları da olacaktır.
İlk mesele üç yıllık kiralama süresidir. Bir aile üç yıl boyunca burada yaşadı, çocuklarını yakın okula gönderdi, çevrede iş ve sosyal ilişkiler kurdu. Üç yılın sonunda “çıkın” denildiğinde çıkmazsa ne olacak? Devlet tahliye davası mı açacak? Son aşamada polis veya icra yoluyla mı aileyi konuttan çıkaracak? Bu durumda medyada ilginç habelere şahit olunacaktır...
İkinci mesele fiyatlardır. On beş bin konutun İstanbul kira piyasasının genel seviyesini kayda değer ölçüde düşürmesi çok güç. İstanbul milyonlarca haneden oluşan devasa bir konut piyasasına sahip. Küçük bir kamu stoku belirli aileleri rahatlatabilir ama piyasa fiyatını esaslı biçimde değiştirebilmek için arz-talep dengesinin çok daha geniş ölçekte etkilenmesi gerekir...
Üçüncü mesele devletin özel sektörle rekabete girmesidir. Devlet vergi toplama, kamu arazisine ulaşma, ucuz finansman sağlama ve mevzuatı belirleme gücüne sahipken aynı zamanda konut üretip piyasa fiyatının altında kiraya verirse özel kiralık konut üreticileriyle eşit şartlarda rekabet etmiyor demektir. ABD ve Güney Kore üzerine ampirik çalışmalar da kamu destekli konut üretiminin, bazı piyasalarda özel kiralık konut yatırımlarını bir ölçüde caydırabildiğini gösteriyor. Etkinin büyüklüğü ülkeden ülkeye değişiyor; fakat bu risk hayalî olmaktan uzak...
Dünya örnekleri başka sorunlara da işaret ediyor. Sosyal konut politikası büyük ölçekte uygulandığında, kimlerin hak sahibi olacağı sürekli tartışma konusu hâline geliyor. Geliri yükseldikten sonra kişinin konutta kalıp kalamayacağı, kira avantajının ne kadar devam edeceği ve sübvansiyonlu konutların belirli bölgelerde yoksulluğu yoğunlaştırıp yoğunlaştırmayacağı gibi problemler çıkıyor. OECD, sosyal konutların yanlış tasarlanması hâlinde çalışma ve gelir artırma teşviklerini zayıflatabileceğini ve belirli bölgelerde yoksulluk kümelenmeleri oluşturabileceğini belirtiyor. Hollanda gibi sosyal kiralık konut stokunun çok büyük olduğu ülkelerde de kiralık konut piyasasının engellenmesi riski tartışılıyor...
Bütün bunlardan devlet konut problemiyle hiç ilgilenmesin sonucu çıkmaz. Deprem güvenliği, imar düzeni, mülkiyet hakkının korunması, altyapının sağlanması, arsa üretiminin önündeki bürokratik engellerin azaltılması ve gerçekten muhtaç kesimlere hedefli yardım yapılması devletin meşru faaliyet alanları içinde görülebilir. Ancak, doğrudan çok sayıda ev sahibi ve kiraya veren hâline gelmek başka bir adımdır.
Devletin konut piyasasına yapabileceği en büyük katkı kendisinin ev sahibi olması mıdır? Esas katkı, enflasyonu düşük tutmak, paranın değerini korumak, kamu harcamalarını kontrol etmek, hukuk güvenliğini sağlamak, inşaat maliyetlerini artıran gereksiz regülasyonları azaltmak ve özel sektörün daha fazla konut üretmesini kolaylaştırmaktır. Konut kıtlığının kalıcı çözümü birkaç bin kişiye piyasa altı fiyatlarla kiralık ev tahsis etmekten değil, çok daha fazla konutun üretilmesini sağlayacak şartları oluşturmaktan geçer. Devletin temel işi piyasadaki her malı üretmek veya her hizmeti bizzat sunmak değildir. Konut konusunda da devletin asıl görevi, insanların kendi ihtiyaçlarını karşılayabileceği istikrarlı, rekabetçi ve özgür bir ekonomik ortamı kurmak ve korumaktır.
