Bir garip Emlâk Vergisi ve yeni Emlâk Vergisi matrahları

Bilindiği gibi, geçen yaz kabul edilen ve kamuoyuna "vergi reformu" şeklinde takdim olunan 4369 sayılı Kanunla, Emlâk Vergisi Kanununda çok önemli değişiklikler yapılmıştı. Bu değişikliklerle, emlâk vergisi oranları önemli ölçüde düşürülmüştü. Öte yandan gayrimenkul alım satım harçları da, önemli ölçüde düşürülerek mükelleflerin, gayrimenkullerinin gerçek değerlerini beyan etmeleri ve işlemlerini bu değer üzerinden yapmaları sağlanmaya çalışılmıştı. Ancak bu değişiklikler yapılırken, Kanunun amacının uygulamada başarıya ulaşmasına engel olacak üç önemli husus gözden kaçmıştı. Bunlardan birincisi, Emlâk Vergisi matrahlarının her yıl yeniden değerleme oranı oranında kendiliğinden artacağına ilişkin olarak kabul edilen düzenleme idi. Hele ilk yıl, bu düzenlemenin kötü sonuçları açıkça ortaya çıktı. Emlâk Vergisi beyannamelerinin normal verilme süresi bilindiği gibi, Eylül 1998''de, ek süre içerisinde verilmesi süresi ise Kasım 1998''de doldu. Bu aylarda beyan edilen bir gayrimenkulün emlâk vergisi değerinin 2-4 ay gibi kısa bir sürede, yıllık yeniden değerleme oranı kadar artmayacağını ve giderek kısa vadede gayrimenkul fiyatlarının yeniden değerleme oranı kadar artmayacağını düşünenler, gerçek değeri beyan etmediler. Öte yandan tapu idarelerinde yapılan gayrimenkul alım satımlarında, kişileri gerçek değeri beyan etmekten caydıran bir önemli faktör de, Gelir Vergisi Kanunu ile önemli hale getirilen ve Maliye idaresinin yetkililerinin açıklamaları ile de getirilen en önemli düzenlemelerden biri şeklinde kamuoyuna sunulan, "nereden buldun" sorusu ve sorunudur. "Nereden buldun" konusu, o kadar abartıldı ki, mükelleflerin gözü korktu. Kişileri gayrimenkullerinin gerçek değerini beyan etmekten caydıran en önemli faktör ise, Maliye idaresinin yaptığı açıklamalar, çelişkili uygulamaları, her sene çıkarılan Genel Tebliğlerle oluşturulan güvensizlik ortamıdır. Tarafımıza gelen fakslarda veya toplantılarda sorulan sorular bunu göstermektedir. Örneğin, bize faks gönderen bir emekli öğretmen şunu sormaktadır: "Ben şimdi gayrimenkulümün gerçek değerini beyan edersem ve izleyen yıllarda Bakanlar Kurulu vergi oranını yükseltir de, ben ödeyemeyeceğim bir vergi ile karşılaşırsam ne olacaktır?" Bu soru, birçok mükellef için caydırıcı olmuştur. Kanuna göre, Emlâk Vergisi beyannamesi verenler, genel beyanı izleyen yıllarda vergilerini, beyan ettikleri değerin yeniden değerleme oranı kadar artırılmış tutarı üzerinden ödeyeceklerdir. 1998 yılı Yeniden Değerleme Oranı, 267 sayılı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğ ile % 77.8 olarak açıklamıştır. Bu durumda örneğin, evinin değerini geçen yıl 50 milyar olarak beyan eden kişi, bu yıl vergisini, bu değerin % 77.8 fazlası olan 88 milyar 900 milyon üzerinden ödeyecektir. Bu konuya bütün Emlâk Vergisi mükelleflerinin dikkat etmesi gerekmektedir. Özellikle gayrimenkulünün uzağında oturup, vergisini postayla veya banka aracılığı ile gönderenlerin, vergiyi gönderirken, yeni vergiyi hesaplayıp göndermeleri gerekmektedir. Yine geçen yıl, 4369 sayılı kanunun ilk uygulama yılı olduğu için, verilen beyannamelerde gösterilen asgari emlâk değerinin eski orana göre hesaplanan vergisinden aşağı vergi ödemek mümkün olmadığından, çoğu mükellef, eski oranlara göre vergi ödediler. Ancak bu düzenleme, bu yıl 1999 ve ileriki yıllar için yürürlükte olmadığından, artık vergi, sadece yeni oranlara göre hesaplanacaktır. Yeni oranlar ise, konut şeklindeki binalar için binde 1, diğer binalar için binde 2, arsalarda binde 3, arazilerde ise binde 1''dir. Dolayısıyla, bu yıl ödenecek vergi, geçen yıl hangi oranda vergi ödenildiğine bakılmaksızın, gayrimenkulün geçen yıl beyan edilen değerinin % 77.8 fazlasının yeni oranla çarpılması suretiyle hesaplanacaktır. Bu düzenleme dahi, garip sonuçlar ortaya çıkarmış ve gayrimenkulünün değerini, ek beyanname vererek ve Kanunu dikkate alarak gerçek değere yükseltenler adeta cezalandırılmıştır. Nasıl mı? Konutunun değeri 10 milyar lira olan iki kişi düşünelim. Biri bu değeri aynen bırakıp geçen yıl, asgari orandan (binde 4) 40 milyon lira vergi ödemiş olsun. Diğeri, bu değeri süresinde dört katı artırıp, yeni orandan aynı vergiyi ödemiş olsun. Bu kişilerin 1999''da ödeyecekleri vergiyi hesaplayalım. Birinci mükellef, yani değeri artırmayan, 10 milyarın % 77.8 fazlası olan 17 milyar 780 milyon Lira''nın binde biri oranında, yani 17.780.000 TL Emlâk Vergisi ödeyecektir. Konutunun değerini dört katı artıran diğeri ise, artırdığı 40 milyarın % 77.8''i 31milyar 120 milyon+40 milyar=71 milyar 120 milyonliranın binde biri 71 milyon 120 bin Lira ödeyecektir. Aradaki fark 53 340 000 Liradır.

SORULAR-SORUNLAR VE CEVAPLAR 1998''DE SATILAN KONUTUN VERGİSİ SORU: Gazetemizde yazdığınız yazılar, bizim için son derece yararlı bilgiler veriyor ve sorunlarımızı aydınlatıyor. Ancak yazılarınızda aydınlatmış olmanıza rağmen, danıştığım farklı vergi daireleri, farklı şeyler söylediği için tereddüte düştüm. Sorunum şu. 20.02.1994 tarihinde 30 milyon liraya aldığım dairemi, Ağustos 1998''de 4.200.000.000 Liraya sattım. Bu arada, yeni kanuna göre de, bu değer üzerinden, Emlâk Vergisi Beyannamesi verdim. Şimdi benim bu satış kazancım, gelir vergisine tabi midir, Mart ayında beyanname vermem gerekir miydi (Adını Saklı Tutan bir Okuyucu/SAKARYA) CEVAP: Sizin gayrimenkul satışınız, 1998 yılı içerisinde olduğundan, Gelir Vergisi Kanununun 4369 sayılı Kanunla kaldırılmadan önceki mükerrer 80. maddesine tabidir. Bu maddeye göre ise, gayrimenkul satış kazancının vergiye tabi olabilmesi için, iktisap ile satış arasındaki sürenin dört yıldan kısa olması gerekmektedir. Bir gayrimenkulün iktisabından itibaren dört yıl geçtikten sonra elden çıkartılması halinde, elde edilen kazanç, gelir vergisinin konusuna girmemektedir. Bu sebeple, gayrimenkul satış kazancınız için Mart 1999''da beyanname vermemeniz, beyana ve vergiye tabi bir kazancınız bulunmaması dolayısıyla, yerinde ve doğrudur. Konut satışlarındaki söz konusu dört yıllık sürenin beş yıla çıkması ve maliyet bedeli olarak emlâk vergisi beyan değerinin esas alınmasına ilişkin düzenlemelerin yürürlüğe girmesi, 1.1.1999 tarihine bağlandığından, sizin olayınızla ilgili değildir.

KREDİ İLE ALINAN KONUT SORU: Bu yıl, kredi kullanarak bir daire aldım. Bu daireyi kiraya vereceğim. Bu kredinin faizi, bu dairenin gideri olduğundan, borçlandığım faizleri, kira gelirimin vergisini öderken düşebilir miyim? (Hatice Sultan/İstanbul) CEVAP: Konut edinmek için aldığınız kredinin faizlerini, fiilen ödediğiniz miktarla sınırlı olarak, kira gelirinizden düşebilirsiniz. Öte yandan 4369 sayılı Kanunla, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün, iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin % 5''ini de gider olarak düşebilirsiniz. Ancak, iktisap bedelinin % 5''i tutarındaki bu indirim, sadece bu gayrimenkulden elde edilen kira gelirinden düşülebilir ve kiraya verdiğiniz gayrimenkul birden fazla ise, sadece biri için bu uygulamadan yararlanabilirsiniz.