İstanbul’da satışların en çok ve en az olduğu ilçeler! Faizler düşüyor, konut alacaklar dikkat

Faizlerde düşüş süreci ile birlikte konutta reel getiri beklentisi yükseldi. Ortalama metrekare satış fiyatının 52 bin TL ve ortalama kiraların 30 bin TL olduğu İstanbul, yatırımcının en çok rağbet gösterdiği il olarak öne çıkıyor. Sektör temsilcileri, İstanbul’un ilçeleri arasında çok farklı dinamiklerin öne çıktığını belirterek, merkezi konuma ve kira çarpanlarına dikkat edilmesi gerektiğini vurguluyor. İşte İstanbul’da satışların en çok ve en az olduğu ilçeler…

TÜRKİYE GAZETESİ/Ö. Faruk Bingöl- Türkiye’de yatırımcıların ilk tercihleri arasında yer alan konut, yüksek faiz ortamına rağmen bu yılın ilk yarısında da rağbet görmeye devam etti. TÜİK verilerine göre konut satışları Ocak-Haziran 2025 döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre %26,90 oranında artarak 691 bin 893 adede ulaştı.

TCMB’nin faiz indirimi sürecine dün 300 baz puanla yeniden başlamasının ardından, gelecek dönemde konut kredisi oranlarında düşüşlerin başlayacağı ve zamanla kredili satışların da artacağı bekleniyor.

YÜZDE 10’UN DA ALTINA DÜŞMÜŞTÜ

Yüksek faiz ortamı son yıllarda konut satışları içinde ipotekli (kredili) işlemlerin %10’nun da altına gerilemesini beraberinde getirmişti. Son olarak haziranda ipotekli satışların payı %13,4 oldu.

Geçmişte faizler düşükken kredili satışlar %35’lere kadar yükselmişti. Kredi oranlarındaki indirimlerle birlikte finansmanın ucuzlayacağı, alım gücünün artacağı ve ipotekli satışların canlanacağı beklentisi de piyasada yükselmeye başladı.

KONUTTA REEL DÜŞÜŞ AZALIYOR

Bu arada konut fiyatlarında aylardır devam eden reel düşüş marjı da oldukça daraldı. Haziran ayında açıklanan TCMB konut fiyat endeksi verilerine göre, konut fiyatları son 1 yıllık dönemde %-1,7 reel değer kaybı yaşadı. Ancak bu kayıp, önceki aylara göre oldukça sınırlı bir düşüşe işaret etti. Gelecek aylarda ise konutta enflasyonun üzerinde fiyat artışları, yani reel getiri bekleniyor.

YATIRIMCILAR ARAYIŞTA…

Yatırımcılar da faiz indirimlerinin devam edeceği ve aylardır reel olarak kaybettiren konut fiyatlarında yükseliş beklentisiyle yeni alım fırsatlarını değerlendirmeye başladı.

Konut piyasasında (haziran verilerine göre) İstanbul, %16,40 ile en yüksek ağılığa sahip il olarak öne çıkıyor. Yatırımcıların da ilk tercihleri arasında İstanbul öne çıkıyor.

Sektör temsilcileri, İstanbul’un ilçeleri arasında çok farklı dinamiklerin öne çıktığını aktararak, en fazla ve en az rağbet gören ilçeler, merkezi konuma ve kira çarpanlarına dikkat edilmesi gerektiğini vurguluyor.

SATIŞLARIN EN YÜKSEK OLDUĞU 10 İLÇE

İlk 6 aylık dönemde İstanbul’da konut satışı en fazla olan 10 ilçe şöyle sıralanıyor:

1-Esenyurt: 14 bin 242

2-Başakşehir: 5 bin 207

3-Pendik: 5 bin 361

4-Bahçelievler: 5 bin 117

5-Beylikdüzü: 4 bin 817

6-Kartal: 4 bin 582

7-Kadıköy: 4 bin 518

8-Maltepe: 4 bin 116

9-Ümraniye: 4 bin 76

10-Küçükçekmece: 3 bin 733

SATIŞLARIN EN DÜŞÜK OLDUĞU 10 İLÇE

Yine 2025’in ilk yarısında İstanbul’da konut satışı en düşük olan 10 ilçe ise şöyle:

1-Adalar: 142

2-Çatalca: 309

3-Beykoz: 449

4-Şile: 550

5-Beyoğlu: 983

6-Sarıyer: Bin 108

7-Beşiktaş: Bin 481

8-Bayrampaşa: Bin 440

9-Esenler: Bin 594

10-Güngören: Bin 914

📌 2025 Yılı İlk 6 Ay İstanbul'da Konut Satışları – En Yüksek ve En Düşük 10 İlçe

Sıra	En Yüksek Satış Olan İlçeler	Satış Adedi	En Düşük Satış Olan İlçeler	Satış Adedi
1	Esenyurt	14.242	Adalar	142
2	Pendik	5.361	Çatalca	309
3	Başakşehir	5.207	Beykoz	449
4	Bahçelievler	5.117	Şile	550
5	Beylikdüzü	4.817	Beyoğlu	983
6	Kartal	4.582	Sarıyer	1.108
7	Kadıköy	4.518	Beşiktaş	1.481
8	Maltepe	4.116	Bayrampaşa	1.440
9	Ümraniye	4.076	Esenler	1.594
10	Küçükçekmece	3.733	Güngören	1.914

VERİLER NE SÖYLÜYOR?

-Satışların en yüksek olduğu ilçelerin 5’i Anadolu, 5’i de Avrupa yakasında yer alıyor.

-Konut arzının daha yüksek olduğu ve metrekare bazında fiyatların en düşük olduğu Esenyurt, ilçe bazında satışlarda açık ara öne gidiyor.

-Yine konut arzı yüksek Başakşehir, Pendik ve Beylikdüzü de en çok talep gören ilçeler arasında…

-Kadıköy, metrekare bazında pahalı olmasına rağmen hızlı kentsel dönüşümle artan konut arzı ve yüksek kira getirisi ile İstanbul’da en fazla rağbet gören ilçeler listesinde…

-En düşük satışlarda, İstanbul’un dış çeperinde yer alan, merkeze uzak Adalar, Çatalca, Beykoz, Şile gibi ilçeler dikkat çekiyor.

-Merkezi konumda bulunan Beyoğlu ve Beşiktaş ile birlikte Sarıyer ilçesi ise, yüksek fiyatlar ve kısıtlı konut arzı ile “konut satışları düşük ilçeler” arasında konumlanıyor.

📊 Genel Piyasa Verileri

Gösterge	Değer/Oran
Türkiye genelinde konut satışı (6 ay)	691.893 adet (%26,9 artış)
İstanbul’un satışlardan aldığı pay	%16,40
Ortalama metrekare satış fiyatı (İstanbul)	52.000 TL
Ortalama kira (İstanbul)	30.000 TL
Haziran 2025 ipotekli satış oranı	%13,4
Geçmişte düşük faiz döneminde ipotek oranı	%35’e kadar
Konutta yıllık reel değer değişimi	%-1,7