KONUTDER raporu: İstanbul’da yıllık 123 bin konuta ihtiyaç var

Türkiye’nin markalı konut üreticilerini temsil eden Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) için PwC Türkiye tarafından ayrıntılı bir rapor hazırlandı. İkametgaha dayalı faktörler olarak nüfus değişimi ve göç hareketlerinin incelendiği rapora göre, İstanbul'un şu anda 16 milyon civarında olan nüfusunun 2032 yılında yüzde 5 artışla 16.7 milyona ulaşacak.

Rapora göre, İstanbul’da önümüzdeki 10 yılda hane oluşumundan kaynaklı 1,08 milyon, yeni nesil turizm faaliyetlerinden kaynaklı 34 bin ve diğer talep faktörlerinden kaynaklı 109 bin konut olmak üzere toplam 1.23 milyon, yıllık ortalama 123 bin yeni konut ihtiyacı oluşması bekleniyor. Önümüzdeki 10 yılda ise 1.3 milyon konuta ihtiyaç duyulacağı belirtiliyor.

"TÜM TARAFLARA FAYDA SAĞLAYACAK BİR RAPOR HAZIRLADIK"

Rapora yansıyan verilerin sunulduğu toplantıda konuşan KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, “Konut ihtiyacını derli toplu bir biçimde ortaya koyan bir araştırma raporuna ihtiyacımız vardı. Yalnızca biz markalı konut üreticisi firmaların değil, bütün sektörün, belediyelerimizin ve konuyla ilgili bakanlıklarımızın da böyle bir rapora ihtiyacı vardı. Oldukça önemli olduğunu düşündüğüm veriler elde ettik. Umarım tüm taraflara fayda sağlayacak bir rapor hazırladık” dedi.

İstanbul'u seçmelerinin nedenilerine değinen Kumova, “Raporumuz için İstanbul şehrini seçtik. Bu seçimde şehrimizin ekonomideki payının yanı sıra ülkemizin marka değerine katkısı temel nedeni oluşturdu. Belediyeler bu rapordan hareketle elde edecekleri ruhsat gelirini hesaplarken daha doğru bir öngörüde bulunabilirler. Şehirlerin ihtiyacına yönelik mekansal planlama için bu raporu referans alabilirler.

Alt yapılara harcanacak bütçenin planlanmasında ilgililere bu rapor önemli bir katkı sağlayabilir. Üretici ve proje geliştirici firmalar için hane halkı büyüklüğü hareketlerine bakılarak projedeki konut tiplerinin doğru planlanmasını bu rapordan hareketle sağlayabilir. Hem sektör oyuncularının hem de kamu kaynaklarının doğru kullanımına imkân tanıyarak yanlış yatırımların önüne geçilecektir” diye konuştu.

Markalı konut üreticisi bir şirketin kurucusu, aynı zamanda Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği’nin Başkanı olarak bu raporu konut sektörü ve diğer tüm taraflar açısından bir milat olarak kabul ettiğini vurgulayan Kumova, raporu birlikte hazırladıkları PwC Türkiye’ye ve PwC Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu ve ekibine emekleri için teşekkür etti.

ÇOK DERİNDEN VE DETAYLI ÇALIŞTIK

PwC Türkiye Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu ise rapora ilişkin, “Ülkemizin ana sorunlarından birinin güvenilir ve karşılaştırılabilir veriye ulaşmak. Bu çalışmada çok derinden ve detaylı çalıştık. İnanıyorum ki bundan sonrasını doğru takip edebilmek için iyi bir temel oluşturduk.

Tahminlerimizi nüfus ve göç gibi ikametgâha dayalı göstergeler ile ikametgâha dayalı olmayan konut ihtiyacını oluşturan faktörlerden oluşturduk” dedi. Araştırmaları sırasında göstergelere bağlı olarak regresyon, nüfus simulasyonu, çeşitli zaman serisi tahmin metodları ve farklı istatistiksel yöntemler kullandıklarını açıkladı.

HANGİ VERİLER ANALİZ EDİLDİ?

İstanbul konut piyasasını "ikametgah bazlı" ve "ikametgah bazı dışında" olmak üzere iki ayrı çalışma ile ele alındı. Ortaya konan rapor, demografik gelişmeler, göç hareketliliği, yeni nesil turizm faaliyetlerinin etkileri, başka bir kentte ikamet etmesine rağmen iş insanları, yabancılar ve öğrencilerin İstanbul’da bulundukları süre gibi birçok kriteri göz önüne alan verilerle oluşturuldu.

NÜFUS ARTIŞ HIZI DÜŞECEK, GÖÇ VERMEYE BAŞLAYACAK

Verilere değinen Bayraktaroğlu, İstanbul'un 2023'te 16 milyon olan nüfusunun 2032 itibarıyla yüzde 5 artışla 16.7 milyona ulaşacağını tahmin ettiklerini vurguladı. Bayraktaroğlu, "Ortalama hane halkı büyüklüğü 3.18'den 2.74'e gerileyecek, buna paralel olarak hane sayısı yüzde 20 artarak 4.98 milyondan 5.95 milyona çıkacak. Bu da ilave konut ihtiyacını beraberinde getirecek" dedi.

Raporda İstanbul'un göç verileri de değerlendirildi. Buna göre, İstanbul'un 2026’ya kadar azalarak göç almaya devam edeceği 2026’dan 2032’ye kadar da net göç veren bir şehir haline geleceği tahmin ediliyor.

İSTANBUL'DA 123 BİN YENİ KONUTA İHTİYACI VAR

İstanbul’da şu anda 6 milyon civarında konut olduğu bilinirken, satışa çıkarılan konutların sayısı hakkında güvenilir bir tahmin yapılamıyor.

İstanbul’da önümüzdeki 10 yıl içinde hane kurulmasından kaynaklanan 1.084 milyon, diğer talep unsurlarından kaynaklanan 143.4 bin konut olmak üzere toplam 1.23 milyon, yıllık ortalama 123 bin yeni konut gereksinimi bulunuyor.

HANE HALKI BÜYÜKLÜĞÜNDE DÜŞÜŞ BEKLENİYOR

İstanbul’un 15,9 milyonluk nüfusunun, yüzde 5’lik bir artışla 2032 yılında 16,7 milyona ulaşacağı tahmin ediliyor. İstanbul’un demografik yapısına bakıldığında, önümüzdeki 10 yıl içinde doğum oranlarının düşmeye devam edeceği bekleniyor. Yaşam süresindeki iyileşmeler sayesinde yaşlı nüfusun artacağı ve evli olanların sayısının azalacağı öngörülüyor. Bu değişkenlerin toplam etkisiyle İstanbul’un ortalama hane halkı büyüklüğü 2022 yılında 3.18 iken bu ortalamanın 2032 yılında 2.74’e ineceği düşünülüyor.

DİĞER İLLERİN YAŞAM KOŞULLARI DAHA İYİ OLACAK

İstanbul’dan diğer illere göçün, daha iyi yaşam şartları, ekonomik ve güvenlik nedenleriyle artacağı tahmin ediliyor. Buna karşılık, expatlar başta olmak üzere yurt dışından gelenlerde önemli bir değişiklik olmayacağı düşünülüyor. Bu şekilde, önümüzdeki 10 yıl içinde nüfus ve göç dengesindeki değişiklikler sonucunda yıllık ortalama 108.4 bin konut gereksinimi doğacağı tahmin ediliyor.

DEMOGRAFİYE GÖRE KONUT İHTİYACI

İstanbul’daki konut gereksinimini etkileyen ikametgaha bağlı olmayan faktörlere gelince; İstanbul’da turizm amaçlı kullanılmak üzere 2032 yılında İstanbul’da yaklaşık 34 bin konuta ihtiyaç duyulacağı belirtiliyor. Yıllık ortalama 3 bin bina ile bu ihtiyacın karşılanabileceği öngörülüyor.

Yapılan hesaba göre İstanbul’da şu anda bulunan 21 bin İstanbul’da eğitim gören ancak ikametgahını aldırmayan öğrencileri temsil eden hane seviyesinin nüfus değişimine göre 2032’de 25 bin haneye çıkacağı tahmin ediliyor. Böylece, mevcut talebe ilave edilecek toplam konut talebinin 10 yılda yaklaşık 4 bin olması bekleniyor.

İkincil konuta olan talebin geçmiş eğilimler göz önüne alınarak yılda yüzde 4,6 artacağı varsayımı ile ek konut talebi hesaplanarak 10 yıl içinde toplam 51 bin konut talebi oluşacağı tahmin ediliyor. İkametgahı Anadolu’da olup, İstanbul’da kısa süreli kullanım amaçlı konutu olan yüksek gelirli grubun toplam 10 bin ek konut talebi olacağı öngörülüyor.

Yabancılara yapılan konut satışı kapsamında 10 yıl içinde toplam 45 bin ek konut talebi oluşması bekleniyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DEPREM RAPORLARI DA HAZIRLANACAK

Ramadan Kumova, İstanbul'un normal yıllık 123 bin adet yeni konut ihtiyacının gelir grupları bazında dağılımı ve söz konusu ihtiyacın ne kadarının özel sektör ne kadarının kamu vasıtasıyla karşılanabileceği ile ilgili sorular üzerine, bu detayların başka bir çalışmada ele alınacağını belirtti.

Kumova ayrıca deprem ve kentsel dönüşüme ilişkin bir başka rapor üzerinde de çalıştıklarını ve iki raporun ortaya koyacağı ihtiyaçlar üzerinden bir strateji oluşturulması gerektiğine işaret etti.