Türkiye Gazetesi
Vergi ve harç muafiyetleri sektörün yükünü hafifletiyor: Dönüşümde maliyet doğru bilgiyle azalıyor
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca betonun yenilenmesi anlamına gelmiyor. Aynı zamanda hukuki ve mali açıdan doğru yönetilmesi gereken çok katmanlı bir süreç olarak öne çıkıyor. Avukat Cihat Demirbağ’ın derlediği bilgilere göre, vergi ve harç muafiyetleri, doğru kullanıldığında dönüşümü hızlandıran ve maliyetleri ciddi ölçüde düşüren bir araç niteliği taşıyor. Ancak bu avantajlardan yararlanabilmek için sürecin başından itibaren bilinçli hareket edilmesi, mevzuatın doğru okunması ve işlemlerin zamanında yapılması büyük önem taşıyor.
NECMİ ÇİÇEKÇİ- Türkiye’de deprem riskiyle birlikte hız kazanan kentsel dönüşüm süreci, kamuoyunda çoğunlukla yıkım, inşaat ve tahliye boyutlarıyla gündeme geliyor. Oysa bu sürecin en az fiziki dönüşüm kadar önemli olan bir diğer ayağı, vergi ve harç muafiyetleriyle şekillenen mali boyutu oluşturuyor.
Avukat Cihat Demirbağ’ın derlediği bilgilere göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında tanınan muafiyetler, doğru uygulandığında hem vatandaşın hem de sektörün üzerindeki ciddi mali yükü ortadan kaldırıyor. Kentsel dönüşüm projelerinde karşılaşılan tapu harçları, noter masrafları, belediye harçları ve bankacılık işlemleri vergileri, çoğu zaman projenin toplam maliyetini doğrudan etkileyen kalemler arasında yer alıyor. Bu noktada devletin, dönüşümü teşvik etmek amacıyla sunduğu istisnalar kritik bir rol üstleniyor. Ancak uygulamada bu muafiyetlerin yeterince bilinmemesi veya yanlış yorumlanması, hak sahipleri ile müteahhitler arasında önemli sıkıntılara yol açabiliyor.
KANUNLAR NE GİBİ İMKÂNLAR TANIYOR?
Avukat Cihat Demirbağ’ın derlediği bilgilere göre, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yalnızca yapıların yenilenmesini değil, bu sürecin ekonomik olarak sürdürülebilir olmasını da hedefliyor.
Bu kapsamda kanunun 7. maddesi, dönüşüm sürecinde yapılan birçok resmî işlemi vergi, resim ve harçlardan muaf tutuyor. Tapu ve kadastro işlemleri, noter düzenlemeleri, damga vergisine tabi sözleşmeler, belediyelerce alınan harçlar ve bazı bankacılık işlemleri, bu istisnaların en dikkat çeken başlıklarını oluşturuyor. Özellikle tapu harcı ve damga vergisi gibi kalemler, normal şartlarda yüksek tutarlara ulaşabildiği için muafiyetler, projelerin mali dengesini doğrudan etkiliyor. Uzmanlara göre bu düzenleme, devletin kentsel dönüşümü sadece zorunlu bir kamu politikası olarak değil, aynı zamanda teşvik edilmesi gereken bir yatırım alanı olarak gördüğünü ortaya koyuyor.
SIKÇA YAPILAN HATALAR VE YANLIŞLAR
Sektörde en sık yapılan hataların başında, riskli yapı kararı alınmadan işlem yapılması geliyor. Sürecin başında yapılan bu hata, sonradan telafisi güç mali sonuçlara yol açabiliyor. Bir diğer yaygın yanılgı ise kentsel dönüşüm kapsamında yer alan her işlemin otomatik olarak muaf olduğu düşüncesi. Oysa her işlem için ayrı ayrı değerlendirme yapılması ve muafiyetin açıkça talep edilmesi gerekiyor. Belgelerin eksik sunulması veya yanlış kuruma başvuru yapılması da hak kayıplarına sebep olabiliyor.
BELEDİYE VE BANKA KAYNAKLI PROBLEMLER
Kentsel dönüşüm sürecinde muafiyetlerin en yoğun tartışıldığı alanların başında tapu işlemleri geliyor. Örneğin riskli yapı kapsamında gerçekleştirilen devir, tescil ve ipotek işlemlerinin tapu harcından muaf olması gerekiyor.
Ancak uygulamada bazı tapu müdürlüklerinde, işlem türüne veya taraf yapısına göre dar yorumlar yapılabiliyor. Benzer bir tablo belediyeler açısından da söz konusu. Belediyeler tarafından alınan inşaat harçları, ruhsat ve iskan bedelleri konusunda farklı uygulamalarla karşılaşılabiliyor. Bazı belediyeler muafiyetleri geniş yorumlarken, bazıları ek şartlar ileri sürebiliyor. Bu durum, özellikle büyük şehirlerde proje bazlı ciddi mali farklılıklar oluşturuyor. Bankacılık işlemleri tarafında ise bankacılık ve sigorta muameleleri vergisi öne çıkıyor. Dönüşüm kapsamında kullanılan kredilerde BSMV istisnası bulunmasına rağmen, eksik veya hatalı belgeler nedeniyle bu istisnanın uygulanmadığı durumlarla karşılaşılabiliyor. Bu da kredi kullanan hak sahipleri için beklenmedik maliyetler anlamına geliyor.
ŞARTLAR EKSİKSİZ YERİNE GETİRİLMELİ
Ancak bu avantajların kendiliğinden uygulanmadığı gerçeği, sektörün en çok zorlandığı noktaların başında geliyor. Avukat Cihat Demirbağ’ın derlediği bilgilere göre, muafiyetlerden yararlanabilmek için belirli şartların eksiksiz şekilde sağlanması gerekiyor.
Her şeyden önce yapının, resmî olarak “riskli yapı” statüsünde olması ve bu durumun usulüne uygun şekilde tespit edilmesi şart. Riskli yapı tespiti kesinleşmeden yapılan işlemler, kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilse dahi muafiyet dışında bırakılabiliyor. Bu durum, sürecin zamanlamasını hayati hâle getiriyor. Bunun yanı sıra yapılan işlemin, doğrudan dönüşüm faaliyetinin bir parçası olması gerekiyor. Kentsel dönüşümle dolaylı ilişkisi bulunan veya ticari amaç taşıdığı değerlendirilen işlemler, muafiyet kapsamı dışında tutulabiliyor. Uygulamada en sık karşılaşılan problemlerden biri de bu noktada yaşanıyor.
MÜTEAHHİT VE HAK SAHİBİNİN DENGESİ
Kentsel dönüşümde muafiyetler, yalnızca bireysel hak sahiplerini değil, müteahhitleri de doğrudan ilgilendiriyor. Avukat Cihat Demirbağ’ın derlediği bilgilere göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde damga vergisi muafiyeti, projelerin fizibilitesini doğrudan etkileyen bir unsur olarak öne çıkıyor. Bu muafiyetin doğru uygulanmaması hâlinde, müteahhitlerin ciddi vergi yükleriyle karşı karşıya kalması söz konusu olabiliyor. Bu durum, sözleşme aşamasında taraflar arasında yeni uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına zemin hazırlıyor. Hak sahipleri açısından bakıldığında ise tapu harcı ve belediye harçlarından muafiyet, dönüşüm sürecine ikna edici bir unsur olarak değerlendiriliyor. Ancak uzmanlar, bu muafiyetlerin her koşulda geçerli olduğu yönündeki yanlış algının, ilerleyen safhalarda problem oluşturabileceği uyarısında bulunuyor.
Yayın Tarihi
|
Bizi Takip Edin
YORUMLAR
