Ev almak mı, kirada kalmak mı? Fiyatlar, kiralar, faizler ne söylüyor?

TÜRKİYE GAZETESİ/Ö. Faruk Bingöl- Türkiye’de bu yılın ocak-kasım döneminde konut satışları, 1 milyon 434 bin 133 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre satışlarda %13,3 oranında artışa işaret etti. Bu dönemde yüksek faiz ortamının devam etmesine rağmen konut satışlarının artması dikkatlerden kaçmadı. 

21 AY SONRA REEL ARTIŞ

Merkez Bankası tarafından (TCMB) açıklanan Konut Fiyat Endeksi ise kasımda aylık bazda %2,7 ve yıllık olarak %31,4 arttı. Geçen ay yıllık enflasyon ise %31,07 olarak gerçekleşmişti. Böylece konut fiyatlarındaki artış, enflasyonun önüne geçti. Konutta 21 ay süren reel kayıp dönemi de sonra ermiş oldu. 

BÜYÜKŞEHİRLERDE DURUM

Kasım 2025 itibarıyla Türkiye’de “büyükşehir belediyesi” statüsündeki illere bakıldığında, yıllık değer artışları ve metrekare satış fiyatları şöyle gerçekleşti:

-Adana: 27.953 TL/m2 (%34,92)
-Ankara: 32.877 TL/m2 (%42,01)
-Antalya: 45.822 TL/m2 (%38,07)
-Aydın: 44.078 TL/m2 (%33,55)
-Balıkesir: 41.006 TL/m2 (%37,08)
-Bursa: 31.196 TL/m2 (%29,82)
-Denizli: 33.539 TL/m2 (%35,34)
-Diyarbakır: 30.843 TL/m2 (%51,11)
-Erzurum: 23.218 TL/m2 (%41,79)
-Eskişehir: 30.172 TL/m2 (%26,99)
-Gaziantep: 25.482 TL/m2 (%29,46)
-Hatay: 24.057 TL/m2 (%19,07)
-İstanbul: 55.805 TL/m2 (%39,26)
-İzmir: 44.001 TL/m2 (%35,94)
-Kahramanmaraş: 23.477 TL/m2 (%27,18)
-Kayseri: 20.213 TL/m2 (%34,90)
-Kocaeli: 35.225 TL/m2 (%35,43)
-Konya: 26.669 TL/m2 (%31,91)
-Malatya: 19.841 TL/m2 (%22,95)
-Manisa: 32.809 TL/m2 (%36,61)
-Mardin: 20.149 TL/m2 (%34,04)
-Mersin: 31.184 TL/m2 (%30,11)
-Muğla: 61.009 TL/m2 (%47,25)
-Ordu: 32.465 TL/m2 (%35,15)
-Sakarya: 31.172 TL/m2 (%30,27)
-Samsun: 32.727 TL/m2 (%44,84)
-Şanlıurfa: 21.325 TL/m2 (%33,24)
-Tekirdağ: 28.544 TL/m2 (%37,24)
-Trabzon: 29.535 TL/m2 (%36,32)
-Van: 28.218 TL/m2 (%35,41)
 

8 BÜYÜKŞEHİR ENFLASYONA YENİLDİ

Büyükşehir statüsündeki illerde yıllık fiyat değişimleri dikkate alındığında; sadece 8 şehirde fiyat artışlarının yıllık enflasyon oranının altında kaldığı görülüyor. Bu illerden Bursa, Eskişehir, Gaziantep, Kahramanmaraş, Mersin ve Sakarya’da değer artışlarının yıllık enflasyonun hemen altında geçekleşmesi de dikkatlerden kaçmıyor. Bu gerçekleşmeler, birkaç ay içinde enflasyonda da beklenen düşüşün gerçekleşmesi halinde bu illerin de “reel getiri” bölgesin geçebileceğini gösteriyor.

Hatay ve Malatya ise yıllık enflasyonun daha altında değer artışı ile en fazla “reel kayıp” sunan 2 büyükşehir olarak öne çıkıyor.
 

1 ŞEHİRDE PRİM %50’Yİ GEÇTİ

Öte yandan 22 büyükşehirde fiyat artışları enflasyonun üzerinde gerçekleşirken; Ankara, Antalya, Balıkesir, Denizli, Diyarbakır, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Manisa, Muğla, Ordu, Samsun, Tekirdağ, Trabzon ve Van ise %35 ve üzerinde değer artışı ile enflasyon karşısında daha net reel getiri sunan iller olarak öne çıktı.

Diyarbakır, Endeksa tarafından açıklanan verilerde yıllık primde %50 barajını aşan tek il oldu.

KİRALAR DA ENFLASYONA YAKLAŞTI

Bu arada kiralara bakıldığında; Türkiye genelinde daire nitelikli konutlarda ortalama kira artışı yıllık bazda %27,82 oldu. Kiralardaki artışın da enflasyona yaklaşması dikkatlerden kaçmadı.

Ülkede ortalama kira geçen ay 23 bin 805 TL’yi bulurken, bu rakam;

-İstanbul’da 33 bin 501 TL, 
-Muğla’da 29 bin 496 TL, 
-Ankara’da 27 bin 788 TL, 
İzmir’de 26 bin 967 TL ve 
-Antalya’da 25 bin 1 TL olarak gerçekleşti. 
Söz konusu 5 büyükşehirde yıllık kira artışları ise sırasıyla %39, %38, %37, %30 ve %40 olarak ölçüldü. 

FAİZLER DÜŞÜŞE GEÇTİ

Bu arada TCMB’nin faiz indiriminin ardından konut kredisi oranlarında da düşüş başladı. Son olarak Ziraat Bankası, konut kredisi faiz oranını %2,49’a çekmişti.

Konut sektörünün temsilcileri, 2026 yılında enflasyondaki gerileme öngörülerine paralel olarak faizlerde de düşüş beklentisinin öne çıktığını, bu senaryoda konut fiyatlarındaki yükseliş trendinin devam edebileceğini tahmin ediyor. 
 

EV ALMAK MI, KİRADA KALMAK MI?

Kiralarda da bahar ve yaz aylarında mevsimsel etkilerle yeniden yükseliş yaşanabileceği, ancak enflasyondaki düşüş senaryosunun karşılık bulması halinde bu yükselişin daha sınırlı kalabileceği belirtiliyor.

Sektör temsilcileri, mevcut piyasa dinamikleri dikkate alındığında "ikamet etmek amacıyla" konut almanın, 2026’da da daha uygun bir strateji olabileceği görüşünü öne sürüyor.