Konutta balon var mı?

Ekonomiyi canlandırmak için gözler yeniden konut sektörüne döndü. Peki fiyatlar ekonominin gerçeklerini ne kadar yansıtıyor?

15 Temmuz darbe girişiminin ardından ekonomide canlandırma ve teşvikler birbirini izliyor. Türkiye ekonomisinin lokomotifi konut sektörü de bu süreçte elini taşın altına koydu ve kredi faizlerinde indirime gitti. Halihazırda birçok banka konut kredi faizlerini yüzde 1'in altına çekmiş bulunuyor.

Tüm bu gelişmelerin yanı sıra konut sektöründe balon var mı, Türkiye'de konut fiyatları çok mu pahalı, tartışmaları da olanca hızıyla sürüyor.

BALON MU KÖPÜK MÜ?

Öncelikle balon ne demek ona bakalım.

Yale Üniversitesi'nden Nobel Ekonomi Ödülü sahibi Prof. R. J. Shiller, 2014'te İstanbul'da yaptığı sunumda reel fiyatın son 5 yıl itibariyle yüzde 100 reel fiyatlara yakınlaşması veya bu fiyatların üzerine çıkması durumunda "fiyat balonundan" söz edilebileceğinden bahsetmişti. Türkiye Konut Fiyat Endeksine baktığımızda bu kadar yüksek bir artış göremiyoruz. Türkiye genelinde fiyat balonu olmamasına rağmen bazı bölgelerde köpükten bahsedebiliriz.

Emlak Konut GYO'nun hazırladığı rapora göre Türkiye genelinde Nisan 2011-Nisan 2016 döneminde (TCMB Konut endeksi'nin son beş yıllık dönem olarak hesaplanması sonucu) ortalama konut fiyatları reel olarak yüzde 35,29 artmış. Ancak bu artış balondan ziyade, sektördeki canlılığın ve talebin sürekliliğinin işareti olarak yorumlanıyor.

İl bazında bakarsak örneğin İstanbul'da Nisan 2011-Nisan 2016 döneminde konut fiyatlarında yüzde 70.76, Gaziantep, Kilis ve Adıyaman'da yüzde 44,22 seviyesinde; Aydın, Denizli ve Muğla'da ise yüzde 43,46 seviyesinde bir reel fiyat artışı görüyoruz. İzmir'de reel fiyat artışı yüzde 32,32 iken Ankara'da yüzde 12,13’lik artış göze çarpıyor.

Üç büyük şehir içinde Ankara diğerlerine göre daha ucuz olarak dikkat çekmekte.

BÖLGESEL BAZDA DÜZELTMELER DE GÖRÜLÜYOR

Konut fiyat hareketlerine bölgesel bazda baktığımızda ise gerektiğinde düzeltme, gerektiğinde artışlar görülüyor. Örneğin; Gaziantep,Kilis, Adıyaman. 8 ay öncesine kadar Türkiye'deki en fazla fiyat artışına sahip olan bu bölgede konut fiyatları Ocak 2011-Aralık 2015 dönemine göre Nisan 2011-Nisan 2016 arası yüzde 6,57 gerilemiş. Elbette bunda dış göçe bağlı talep ve jeopolitik risklerden kaynaklı tüketici talebinin düşmesi de etkili.

Fiyat artışı oranı bakımından en hızlı fiyat artışı gösteren bölge ise Aydın, Denizli, Muğla civarı. Bu bölgede iki dönem (Ocak 2011-Aralık 2015 dönemine göre Nisan 2011-Nisan 2016 ) arası reel fiyat artışı turizmde yaşanan olumsuz gelişmelere rağmen yerli yatırımcının talebiyle yüzde 7,13 olarak rekor kırmış.

İSTANBUL KÜRESEL FİYAT KARŞILAŞTIRMASINDA DÜNYA METROPOLLERİNE GÖRE UCUZ

Bir diğer ilginç karşılaştırmayı da şöyle yapabiliriz; 1 Milyon ABD doları karşılığında alınabilecek metrekare büyüklüğü itibariyle dünyanın en pahalı şehirlerini sıralayacak olursak durum şöyle:

Görüldüğü gibi 1 milyon doların karşılığı Monaco'da sadece 17 metrekare iken Londra'da 20 metrekare, İstanbul'da ise 94 metrekareye tekabül ediyor.

Bu konuda görüşüne başvurduğumuz Dalfin Finansal Hizmetler Yönetici Ortağı Mustafa Aşkın da “Türk inşaat ve konut sektörü ekonomi için lokomotif olma görevini sürdürmekte. .Türk ekonomisinde ölçek büyüdükçe inşaat ve özelinde konut sektörü daha da fazla büyümeye devam edecektir. Demografik etkenlerde zaten doğal olarak bulunan talep yabacı yatırımcılarında ilgisi ile de devam ediyor. Artan altyapı yatırımlarının başta İstanbul olmak üzere fiyatları yukarı yönlü desteklemesi balonlaşma ihtimalini azaltmaktadır.Diğer yandan kredi faizlerinde yaşanan düşüş ve gayrimenkule dayalı menkul kıymetleştirme mevzuatının hayata geçmesi gerek arz gerek talep yönlü dengenin sağlanması açısından son derece pozitif bir etki yaşatacaktır.İnşaat sektöründe son yıllarda görülen farklı bir özellik de hem talep hem de arzda daha rasyonel davranışların artarak sektörün fiyat elastikiyetini olumlu yönde etkilemesidir.” diyor.

Bu durumda konut sektöründe balon değil olsa olsa köpükten söz edebiliriz.