Emlak Vergisi için yeni düzenleme yolda! İşte 6 soruda emlak vergisi krizi

Milyonlarca vatandaşı ilgilendiren emlak rayiç bedelleri ve vergi artışları belli olmaya başladı. 2026-2029 yılları arasında uygulanacak yeni birim değerler, özellikle büyükşehirler ve turizm bölgelerinde beklenenden çok daha yüksek oranlarda zam içeriyor. Türkiye genelindeki tüm konut ve iş yerlerini etkileyecek düzenleme kapsamında bazı bölgelerde emlak vergileri ve rayiç bedellerin 10-15 kat artacağı öngörülüyor.

Yeni düzenleme yalnızca emlak vergisini değil; değerli konut vergisi, tapu harcı, taşınmaz kültür varlıkları katkı payı, emsal kira bedeli, değer artış kazancı, veraset ve intikal vergisi gibi 7 kalemi de doğrudan etkileyecek. Bu durum dolaylı olarak kira fiyatlarının yükselmesine, konut satış bedellerinin artmasına ve inşaat maliyetlerinin daha da ağırlaşmasına yol açacak.

İşte 6 soruda rayiç bedeli-emlak vergisi krizi...

• EMLAK VERGİSİNE NE KADAR ZAM GELECEK?

Yeni düzenleme ile Şişli’nin prestijli semtlerinde rekor artışlar dikkat çekiyor. Teşvikiye Caddesi’nde metrekare birim değeri 46 bin TL’den 420 bin TL’ye çıkarak yüzde 803 artış gösterdi. Abide-i Hürriyet Caddesi’nde yüzde 678, Valikonağı Caddesi’nde ise yüzde 403 artış kaydedildi.

İstanbul genelinde en dikkat çekici artışlar Küçükçekmece’de, Beylikdüzü ve Başakşehir’de yaşandı. Cengiz Sokak’ta 4 bin TL olan metrekare birim değeri 60 bin TL’ye çıkarak yüzde 1400 artış gördü. Beylikdüzü Gürpınar Mahallesi’nde metrekare birim değeri 475 TL’den 9.670 TL’ye yükseldi, bu da yaklaşık %1934 artış anlamına geliyor. Yine Başakşehir Ziya Gökalp Mahallesi’nde ise değer 1.134 TL’den 65.000 TL’ye çıktı ki bu da yüzde 5.637 oranında devasa artış demek…

Maltepe’de ise Atatürk Caddesi’nde yüzde 642, Süreyyapaşa Caddesi’nde yüzde 692 oranında artış yaşandı. Beykoz Kanlıca Mihrabat Caddesi’nde 1.812 TL olan metrekare değeri 18 bin TL’ye çıkarak yüzde 893 artış gösterdi. Çubuklu Mahallesi Hidiv Kasrı çevresinde yüzde 934 artış yaşandı

• AK PARTİ'NİN EMLAK VERGİSİ DÜZENLEMESİ NELERİ KAPSAYACAK?

Emlak vergisi arsa rayiç değerlerindeki fahiş artışa dikkati çeken AK Parti Genel Başkan Yardımcısı MustafaDemir, “Piyasa koşullarına hiç uymayan ne enflasyon oranıyla ne ekonominin girdiği süreçle orantılı olmayan afaki bir oran var. Kabul edilebilir bir oran değil ödenebilir bir durum değil. Şu anda insanlar mahkemeye müracaat ediyorlar. Tespit konusunda itirazlarını yapıyorlar ama bunlar bireysel müracaatlar. Bizim yapmayı düşündüğümüz bütün Türkiye’yi ilgilendiren bir düzenleme.” dedi.

Demir, “Müdahale edilecek iki yöntem var. Birincisi arsa birim metre karesine müdahale etmek, onu sınırlamak. Rayiç bedeline sınır getirmek. İkincisi de nihayetinde oluşacak emlak vergisinin mevcuduyla mukayese edildiğinde ona sınırlama getirmek. Bunun teknik çalışmalarını yapıyoruz. Teknik olarak bununla ilgili kanunun Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde 2026’dan önce çıkması gerekiyor. Dolayısıyla biz çalışmalarımızı yaptıktan sonra kanun taslağı gerekçesiyle birlikte grup başkanımıza, AK Parti Grup Başkanımıza vereceğiz onlarda komisyon aracılığıyla Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne geçecek. Muhalefetle görüşülecek şüphesiz.” diye konuştu.

• FAHİŞ RAYİÇ BEDELİİÇİN NEREYE İTİRAZ ETMEK GEREKİYOR?

Yeni metrekare değerlerine itiraz etmek isteyenler için 30 günlük dava açma süresi, adli tatile denk geldiği için uzadı. İtiraz için son tarih 8 Eylül 2025 Pazartesi. Dikkat çeken bir diğer nokta ise, açılan davalarda alınacak iptal kararlarının, aynı mahalle veya sokakta bulunan tüm mükellefler için geçerli olacak olması. Yani bir kişinin açtığı dava, benzer durumdaki birçok kişiyi etkileyebilir. Ancak belediyeye başvuru yaparak itirazda bulunmak, dava açma süresini durdurmuyor. Bu nedenle mağduriyet yaşayanların doğrudan vergi mahkemelerine başvurmaları öneriliyor.

• RAYİÇ BEDELİNASIL BELİRLENİR?

Arsa rayiç bedelleri 4 yılda bir, belediyelerin bünyesinde toplanan takdir komisyonları tarafından belirleniyor. Takip eden 3 yılda da yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.

• EMLAK VERGİSİ ZAMMI NE KADAR OLACAK?

Arsa rayiç bedellerindeki artış emlak vergisine doğrudan yansıtılıyor. Rayiç bedel yüzde 100 arttıysa, ödenecek emlak vergisi de yüzde 100 yükseliyor.

• EMLAK VERGİSİNİN İLK TAKSİDİ NE ZAMAN?

Emlak vergisi bir önceki senenin kazancına göre veriliyor. Yani bu senenin rayiç bedelleri gelecek yıla yansıtılacak. Bu sene 5.000 lira emlak vergisi ödeyen mükellef, rayiç bedel yüzde 300 arttıysa 20.000 lira, yüzde 500 arttıysa 30.000 lira ödeme yapacak. Ödemeler ise 31 Mart 2026 tarihinde yapılacak.