'Kentsel dönüşümde kamu, mutlaka taraf olmalı'

Gayrimenkul değerleme ve özellikle kentsel dönüşüm alanında tecrübeli bir isim olan Aysel Aktan, kentsel dönüşümün önemine dikkat çekti. Afet riskine karşı yapıların yenilenmesine vurgu yapan Aktan, bunu yaparken vatandaşların yalnız bırakılmaması gerektiğini söyleyerek, "Uzlaşmalarda kamu taraf olmalı" dedi.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Aysel Aktan, yaptığı açıklamayla kentsel dönüşümdeki eksikliklere dikkat çekti. Sektörün deneyimli isimlerinden Aktan, yaşanan olumsuzluklara işaret edip, çözüm önerilerinde bulundu.

"İnsanlar binaları yenilensin istiyor ancak yenileme maliyetlerine katılmak istemiyor"
Kentsel dönüşüm konusu hep gündemde olan ve eski yapı stokunun yenilenmesi için iyi bir araç olduğunu belirten Aktan, "Ancak bu konuda vatandaş ya da yapı sahipleri ile yapı müteahhitlerini yalnız bırakmamak gerek. Uzlaşmalarda kamunun taraf olarak kalması gerektiğini düşünüyorum. Bu konuda çok kötü örnekler yaşandı. Talep sadece çok kazanmak. Ancak teknik ve sosyal alt yapıyı, sosyal adaleti düşünmüyoruz maalesef. İnsanlar binaları yenilensin istiyor ancak yenileme maliyetlerine katılmak istemiyor ya da çok sınırlı katılıyor, bu durum çok değerli kent topraklarının bile yıllarca atıl kalmasına neden oldu. Taraflarca sözleşmeler yapıldı ancak çoğunluğu sektöre yeni giren inşaat müteahhidinin yanlış hesap yapması, verilen sözlerin maliyetleri karşılamadığını görünce inşaatları ya yarım bıraktı ya da eski binaları yıktı ama yenisine başlayamadı. Mahkemeler maalesef çok uzun yıllar sürüyor. Bu arada da hem yapı müteahhidi hem de yapı sahipleri mağdur oluyor. Kamu tüm bunlar yaşanmadan sözleşmeleri onaylayan taraf olarak konunun tarafı olabilir."

Kentsel dönüşümle ilgili daha iyi bir yerleşim planı beklemediğini belirten Aysel Aktan, "Şöyle ki kentsel dönüşüm için ayrı bir bütçe gerekiyor. Maalesef bu konu için ayrılabilecek yeterli kaynak olamadığı için kaynak kendi içinde oluşturulmaya çalışılıyor. Bu durum da özellikle İstanbul için yoğunluğu daha da artırmaktan öte geçemiyor." dedi.

Değerleme şirketlerine düşen görevler
Gayrimenkul değerleme şirketlerine bu süreçte önemli görevler düştüğünü belirten Aysel Aktan şunları söyledi: "Kentsel dönüşüm için kaynak gerekiyor diyoruz. İşte bu kaynağın hesabı ve dağıtımında önemli görevler üstlenilebilir. Özellikle İstanbul için yoğunluğu arttırmadan ya da imar planı koşullarında alt yapısı ve sosyal donatı alanları olan bir kent parçası oluşturulmak isteniyor. Doğal olarak mevcut yapı birim satış fiyatı ile donatısı olan sağlıklı bir çevrede yapılan sağlıklı yapıların satış fiyatı da minimum mevcut yapının değerinin 3,5-4 katı oluyor. Burada bizim gibi şirketlere düşen görev yenilenme/dönüşüm fizibilitesini hesaplamak olacaktır. Finansman kaynağının bölgenin kendi içinden çıkmasını sağlayacak dönüşüm modelinin hesaplanması, kurgulanması gerekmektedir ki bu da mevcut durum (yapıların toplam satış değeri) değeri ile proje değeri (yeni üretilen projenin toplam satış değeri) arasındaki fark olmalıdır. Dönüşüm yapılan bölgede dönüşüm maliyetleri mümkünse kendi içinde karşılanmalı devlet tamamen alt yapı ya da sosyal donatı maliyetlerini karşılamamalıdır. Bu durumun dönüşüm bölgesi sakinlerine doğru anlatılması, her adımda bilgi verilmesi, dönüşümün hızlı ve sağlıklı sonuçlandırılmasını sağlayacaktır."

Fikirtepe’de yaşanan sorun
Fikirtepe’de gerçekleştirilen kentsel dönüşüm çalışmalarında yaşanan soruna da değinen Aysel Aktan şunları söyledi: "Orası oldukça eğimli bir arazi. Kentsel dönüşüm başladı, zaten ortalama yoğunluğu 3’tü yani 1 metre karede 3 metrekare inşaat var demek, şimdi 5’i geçti, dolayısıyla neredeyse 2 kat nüfus artırıyorsunuz ama o nüfusu bağladığınız kentin diğer bölümlerinde herhangi bir değişiklik yapamıyoruz. Şu anda bile altyapıda sorunlar yaşadığını duyuyoruz. Çünkü çok yüksek, çok büyük binalar yapıldı. Sonuç olarak bu denli yoğun bölgelerin uzun vadede değerlenmeyeceğini düşünüyorum. Orada bir nüfus ve yapı stoku var ve üzerine bir o kadar yapı ilave etmeliyiz ki yenileme/dönüşüm finansmanı sağlansın. Çünkü bu bölgede değer esaslı bir dönüşüm düşünülmedi, alan esaslı olarak anlaşmalar yapıldı ve anlaşma oranları da bölgede altyapı olmamasına rağmen yüzde 50’leri geçti. Durum bu olunca da ne topoğrafyayı ne de arazinin jeolojik yapısı ön plana çıktı. Planda da arazinin topoğrafyasını öne çıkaracak model kurgulanamadı eski kaçak yapılanmasında dahi arazi algılanabilirken hâlihazırda D100 karayolundan baktığınızda maalesef sadece bir beton yığını algılıyorsunuz."

"Konut stoku 2 senede erir"
Son yıllarda talepten daha fazla konut üretimi yapıldığına işaret eden Aysel Aktan, programlı hareket edilememesi nedeniyle sektörün sorun yaşadığını dile getirdi.

"Talep ölçülmeden yapılan arz ve üzerine gelen ekonomik dalgalanmalar bu sonucu doğurdu." diyen Aktan sözlerini şöyle tamamladı: "Neyse ki ülkemizde nüfus artmaya devam ediyor ve konut ihtiyacı da buna karşılık vermek zorunda. Aynı şekilde ofis stokumuz da var yine talep ölçülmeden yapılan çok sayıda boş ofis var. Stoklar ekonomik olarak dengeye geldiğimizde eriyecektir. Mevcut ekonomik seviyenin biraz yukarıya doğru hareket etmesi lazım, insanların yatırım yapacak kaynak oluşturması gerek. Mevcut yapı stokunun 2 seneye eriyeceğini düşünüyorum. Ancak ekonomide tüm yapı birbirine bağlı, mevcut yapı stokunun erimesi için maliyeti karşılar bir bedelle satılması gerekiyor ki yenilenme döngüsü devam etsin."