Eski ev mi, yeni ev mi? Fiyat farkı 2 katı aşıyor!

TÜRKİYE GAZETESİ/Ö. Faruk Bingöl — Konut satışlarının en fazla gerçekleştiği İstanbul’da aynı ilçede yer almasına rağmen 0-4 yaş ile 16 yaş üzeri konutların fiyat farkı neredeyse yarı yarıya gerçekleşiyor. Sektör temsilcileri deprem riski, tadilat külfeti, asansör, kapalı otopark gibi faktörlerin devreye girmesiyle fiyat farkının açıldığını; tüketicinin ise bu ihtiyaçlara cevap veren eski yapılara da ilgi gösterdiğini ifade ediyor.

İşte İstanbul’un ilçelerinde eski-yeni konut fiyatları farkı…
 

Türkiye genelinde bu yılın 11 aylık döneminde 1 milyon 434 bin 133 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %13,3 oranında artışa işaret etti. Sadece kasım ayında ise 141 bin 100 adet tapu el değiştirdi. 

Konut satışlarında bu yıl ‘ikinci el’in payının yüksek olması da dikkatlerden kaçmadı. 2025 yılının ocak-kasım dönemindeki satışlardan 990 bin 37 adedi ‘ikinci el’ piyasada karşılık buldu. İkinci el konutların toplam içindeki payı yüzde 67 oldu. Böylece bu yıl satılan her 3 konuttan 2’si ‘ikinci el’de alıcı buldu.

KONUT FİYATLARI %31,4 ARTTI

Öte yandan TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksi, Türkiye ortalamasına göre bu yılın kasım ayında, yıllık bazda %31,4’lük artışa işaret etti. Konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan konut fiyat endeksi; gayrimenkul yatırımcısının ilk tercihi olan İstanbul’da da yıllık bazda %31,7 arttı ve ortalamaya yakın gerçekleşti. 

SIFIR KONUTLAR DAHA PAHALI

Sektör temsilcileri, aynı semtte yer alan sıfır konutlarla ikinci el konutlar arasında fiyat farkının yarı yarıya açılabildiğini ifade ederek, "Özelikle 16 yaş ve üzeri konutların piyasası, yıpranma payları sebebiyle daha düşük fiyatlarda oluşabiliyor. Deprem riski ve tadilat külfeti başta olmak üzere asansör ve kapalı otopark gibi ihtiyaçlara cevap vermeyen eski yapılarda düşük değerleme gerçekleşiyor. Yeni yapılar ve sıfır konutlar ise bu ihtiyaçlara genellikle cevap verdiği için, piyasası da daha yüksek fiyatta oluşuyor. Sonuç olarak fiyat farkı, tüketicinin hala en çok dikkate aldığı şartlardan biri… Satışlar da bunu teyit ediyor" şeklinde konuşuyor.

0-4 YAŞ DAİRE FİYATLARI

Konut satışlarının en fazla gerçekleştiği il olan İstanbul’a ilçeler bazında bakıldığında, Endeksa verilerine göre; Kasım 2025 döneminde 0-4 yaş bandındaki daireler için en pahalı ilçelerde ortalama metrekare satış fiyatları şöyle:

-Beşiktaş: 191.706 TL/m2
-Sarıyer: 168.461 TL/m2
-Beykoz: 165.992 TL/m2
-Kadıköy: 158.439 TL/m2
-Bakırköy: 141.818 TL/m2
-Üsküdar: 116.375 TL/m2
-Maltepe: 92.706 TL/m2

16 YAŞ VE ÜZERİ DAİRE FİYATLARI

Yine Kasım 2025 döneminde 16 yaş ve üzerinde bulunan daireler için ise en pahalı ilçelerde ortalama konut fiyatları şu şekilde:   
    
-Beşiktaş: 116.249 TL/m2
-Sarıyer: 83.557 TL/m2    
-Beykoz: 73.331 TL/m2    
-Kadıköy: 88.358 TL/m2    
-Bakırköy: 86.694 TL/m2
-Üsküdar: 58.262 TL/m2
-Maltepe: 55.228 TL/m2

EN YÜKSEK FARK BEYKOZ’DA

Rakamlar, yeni ve eski ev arasındaki en yüksek farkın Beykoz’da olduğunu gösteriyor. Bu ilçede eski-yeni ev fiyatı farkı iki katın da üzerinde gerçekleşiyor. Diğer ilçelerde de makas yarı yarıya yakın ölçülüyor.

Beşiktaş ise yeni-eski yapı fiyat makasının en düşük olduğu ilçe olarak öne çıkıyor.

Sektör temsilcileri, İstanbul’da eski yapı stoku içinde yer almasına rağmen depreme dayanıklı ve ihtiyaçlara cevap veren yapıların da azımsanmayacak kadar yüksek olduğunu belirterek, birçok tüketicinin bu statüdeki konutlarda arayışa yöneldiğini de ifade ediyor.