İstanbul mu Dubai mi? Konutta rota yeniden oluşturuluyor!

ABD-İsrail ve İran arasında yaşanan çatışmalar, yurt dışı gayrimenkul yatırımlarında coğrafi konumun da önemini ortaya koydu. Yerli yatırımcılar için “İstanbul mu, Dubai mi” soruları artarken, rakamlar, her iki şehir için de önemli detayları öne çıkarıyor. Dolar bazında fiyat artışında İstanbul önde giderken, amortisman süresinde Dubai daha cazip görünüyor. Ancak uzmanlar, bundan sonraki süreçte jeopolitik risk primine de dikkat çekiyor.

TÜRKİYE GAZETESİ/Ö. Faruk Bingöl — Orta Doğu’da yaşanan çatışmalarda Dubai’nin de hedef alınması, bu bölgenin “güvenli liman” statüsünün sorgulanmasını da beraberinde getirdi.

Türklerin de son dönemde gayrimenkul alımlarını artırdığı Dubai; gayrimenkul kira gelirinden vergi alınmaması, mülk alanlara ikamet izni verilmesi ve döviz bazlı kira getirisi gibi sebeplerle yatırımcıların odak noktası halinde gelmişti.

Ancak ABD-İsrail ve İran arasında yaşanan çatışmalar, yurt dışı gayrimenkul yatırımlarında coğrafi konumun da önemini ortaya koydu.

Yerli yatırımcılar için “İstanbul mu Dubai mi” soruları da artarken, rakamlar, her iki şehir için de önemli detayları öne çıkarıyor.

DUBAİ’DE FİYAT ARTIŞLARI

Resmi verilerin yayımlandığı “Dubai Land Department” platformunda yer alan verilere göre 2021-2025 yılları arasında Dubai’de ortalama konut fiyatı artışı dolar bazında şöyle gerçekleşti:

Yıl	Fiyat artışı
2021	%9,5
2022	%26,9
2023	%8,7
2024	%10,1
2025	%8,8

Dubai’de 5 yıllık dönemde fiyat artışı dolar bazında yaklaşık %81 olarak gerçekleşiyor. Dubai’de 2025 yılının sonunda metrekare satış fiyatı bölgeye göre değişmekle birlikte, ortalama fiyatlar 5 bin dolara yakın seyrediyor.

İSTANBUL’DA FİYAT ARTIŞLARI

Endeksa verilerine göre ise İstanbul’da ortalama konut fiyatlarında artış, söz konusu 5 yılda dolar bazında yaklaşık olarak şu şekilde ölçüldü:

Yıl	Fiyat artışı
2021	%29,0
2022	%18,0
2023	%19,0
2024	%-7,0
2025	%14,0

Söz konusu dönemde İstanbul’da ise konut fiyatlarında dolar bazında yaklaşık %92’lik yükseliş göze çarpıyor. İstanbul’da 0-4 yaş bandında yeni yapı konutların ortalama metrekare satış fiyatı ise 2025’in sonunda yaklaşık 1.540 dolar olarak gerçekleşti.

FİYAT ARTIŞINDA İSTANBUL

Veriler, dolar bazında fiyat artışında İstanbul’un, son 5 yılda Dubai’den daha yüksek artış potansiyeli sunduğunu gösteriyor. İstanbul’da kira getirisi ise yıllık brüt %7,9 olarak gerçekleşirken, geri dönüş süresi 12-14 yıl bandına kadar geriledi.

Dubai’de ise kira getirisi ortalama %8-9 seviyesinde ölçülüyor. “Net” olan bu rakamlar amortisman süresini 10-12 yıl bandına düşürüyor.

Şehir	Ortalama m² satış fiyatı (2025)	Kira getirisi	Amortisman süresi	5 yıllık fiyat artışı
İstanbul	1.540 dolar	%7,9 (brüt)	12-14 yıl	%92
Dubai	5.000 dolar (ortalama)	%8-9 (net)	10-12 yıl	%81

BUNDAN SONRASI ÖNEMLİ!

Gayrimenkul sektörünün temsilcileri, Dubai emlak piyasasında son yıllarda fiyat artış hızının yavaşladığına dikkat çekerek, bundan sonraki süreçte jeopolitik risk priminin de fiyatlara nasıl yansıdığının dikkatle izlenmesi gerektiğini aktarıyor.

Dubai’de, “betterhomes” raporuna göre 2025'te 149 milyar dolarlık konut satışı gerçekleşti. Bu rakam yıllık bazda %28’lik artışa işaret etti.