Konut sektöründe rayiç bedel ayarı! Düzenleme 2026 yılında devreye giriyor

Türkiye’de 2026’dan itibaren rayiç bedeller gerçek piyasa değerine çekilecek, bu da hem ev sahipleri hem de konut piyasası için yeni bir dönemin kapısını aralayacak. Yapılan araştırmalara göre gayrimenkul satışlarında düşük rayiç bedelin kamuya maliyeti 25 milyar doları buluyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile belediyelerin ortak çalışmasıyla rayiç bedellerde 10-15 kata varan artış planlanıyor; amaç vergi adaletini sağlamak ve kayıt dışılığı bitirmek.

NECMİ ÇİÇEKÇİ - Konut sektöründe 2026 yılı itibarıyla rayiç bedellerde büyük bir güncelleme yapılacak. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile belediyelerin ortak çalışması sonucu, rayiç bedellerin piyasa değerlerine çekilmesi hedefleniyor. Edinilen bilgilere göre, artış oranlarının mevcut değerlerin 10 ila 15 katına ulaşması bekleniyor. Prof. Dr. Emre Alkin’in kaleme aldığı “Gayrimenkul Değerlemesi Sorunsalı: Vergi Kaybı ve Eksik Sigorta” raporuna göre Türkiye’de yılda ortalama 1,5 milyon konut satılırken, rayiç bedel ile gerçek satış fiyatı arasındaki farktan kaynaklanan vergi kaybı 6 milyar doları buluyor. 38 milyon konutun bulunduğu ülkede, düşük rayiç bedeller nedeniyle toplam vergi kaybı 8 milyar dolara ulaşıyor.

25 MİLYAR DOLARLIK KAYIP

İmarlı arazilerdeki kayıplar da eklendiğinde, sektörün kamuya maliyeti 25 milyar dolara yaklaşıyor. Bu durum, hem kamu gelirlerinde ciddi bir azalmaya hem de vergi adaletinde dengesizliklere yol açıyor. Raporda ayrıca, rayiç bedel üzerinden yapılan sigortaların, olası afetlerde yetersiz ödeme riskini artırdığına dikkat çekiliyor. Mevcut sistemin, kentsel dönüşüm projelerini yavaşlattığı ve konut fiyatlarının erişilebilirliğini olumsuz etkilediği de belirtiliyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum da daha önce yaptığı açıklamalarda, tapu harçlarının gerçek satış değeri üzerinden alınması gerektiğini vurgulamıştı. Kurum “Gerçek değer üzerinden tapu harcı alınması, adaletsizliği ve haksızlığı ortadan kaldıracaktır” ifadelerini kullanmıştı. Peki rayiç bedellerin gerçek değerlerine ulaşması konut sahiplerini ve piyasayı nasıl etkileyecek…

GERÇEK DEĞERLE SATIŞ YAPILACAK

Yeni sistemin devreye girmesiyle birlikte, ev sahipleri tapuda görünen değerlerinin gerçek piyasa değerine yaklaşmasıyla mülklerinin resmî olarak daha değerli hâle geldiğini görecek. Bu durum yalnızca psikolojik bir prestij artışı değil, aynı zamanda hukuki açıdan da güçlü bir avantaj sağlayacak. Çünkü rayiç bedelin yükselmesi, gelecekte satış yapacak mülk sahipleri için satış fiyatlarını destekleyen resmî bir belge niteliği taşıyacak. Alıcı-satıcı arasındaki değer tartışmaları azalacak, kayıt dışı bedel beyanları yerine gerçek değer üzerinden işlem yapılacak.

FİNANSMANA ERİŞİM DAHA KOLAY OLACAk

Artışın bir başka önemli yansıması ise bankacılık sektörü üzerinde olacak. Bankalar, kredi teminatı olarak gösterilen taşınmazların değerini hesaplarken rayiç bedeli dikkate alır. Dolayısıyla rayiç bedellerin yükselmesi, doğrudan kredi limitlerinin artmasına yol açacak. Özellikle yatırım yapmak isteyen bireyler ve şirketler için bu durum finansmana erişimi kolaylaştıracak. Daha önce düşük rayiç bedel nedeniyle teminat değeri yetersiz bulunan taşınmazlar, yeni sistemle birlikte krediye uygun hâle gelebilecek. Bu da hem bireysel yatırımcıların hem de inşaat şirketlerinin projelerine ivme kazandırabilir.

EMLAK VERGİLERİNDE ARTIŞLAR GÖRÜLECEK

Yerel yönetimler açısından bakıldığında, bu değişimin doğrudan bir gelir artışı anlamına geldiği söylenebilir. Rayiç bedel yükseldikçe, belediyelerin tahsil ettiği emlak vergisi de artar. Bu durum, belediyelerin bütçelerinde yeni kaynaklar oluşturur. Elde edilen ek gelir, altyapı yatırımlarının hızlanmasına, park, yol, sosyal tesis gibi kamu hizmetlerinin geliştirilmesine imkân tanır. Özellikle büyükşehirlerde bu kaynak artışı, yaşam kalitesini yükseltecek projelerin hayata geçirilmesini sağlayabilir. Küçük ve orta ölçekli belediyeler ise bu ek geliri ekonomik kalkınma ve yerel istihdam projelerine yönlendirebilir. Ancak tüm bu olumlu etkilerin yanı sıra, düzenlemenin piyasada oluşturacağı risklere de dikkat çekiliyor. Sektör temsilcileri rayiç bedel artışı ile artacak vergi ve tapu harcı gibi masrafların konut satışlarını olumsuz etkileyebileceğini de belirtiyor.