Uzmanlar uyarıyor ancak artış sürüyor! Yurt dışından 1,5 milyar dolarlık konut aldık

Türk vatandaşlarının yurt dışından yaptıkları konut alımları yılın ilk 7 ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 24,5 artarak 1 milyar 498 milyon doları buldu. Sektör uzmanları rakamın yıl sonunda 3 milyar dolara ulaşabileceğini belirtiyor. Türkiye’deki ikinci konut alımında uygulanan kredi kısıtlamaları, yüksek faiz ortamı ve vergisel mevzuatlar bu süreci tetikliyor. Uzmanlar ise yurt dışına yapılan konut yatırımlarının riskleri de barındırdığını ifade ediyor.

NECMİ ÇİÇEKÇİ - Son yıllarda Türk vatandaşlarının yurt dışında konut alımlarında dikkat çekici bir artış yaşanıyor. Geçtiğimiz yıl toplam 2 milyar 513 milyon dolarlık konut yatırımı yapan Türkler, 2024 yılının ilk yedi ayında 1 milyar 498 milyon dolarlık alım gerçekleştirdi. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 24,5 artış anlamına geliyor.

Sektör temsilcileri eğilimin bu şekilde devam etmesi durumunda, yıl sonunda toplam alımların 3 milyar doları bulacağını tahmin ediyor. Yatırım için konutu tercih edenlere uygulanan kredi kısıtlamaları milyarlarca doların yurt dışına çıkmasındaki en büyük sebeplerden biri olarak gösteriliyor. Ayrıca vergi mevzuatları, ev sahibi kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıklar ve belli miktarda yapılan alımlarda ülkelerin verdikleri ‘Golden Visa’ uygulamaları bu süreci destekliyor.

DİKKAT EDİLMESİ GEREK!

Birçok Türk, pasif gelir sahibi olmak adına başta ABD olmak üzere; Dubai, Yunanistan, Malta, Karadağ, İngiltere, Fransa, İspanya, İtalya ve Portekiz gibi ülkelerden konut alımı yapmaya başladı. Yapılan araştırmalara göre Türkler’in yurt dışında yaptıkları yatırımların yüzde 45,2’sini konut alımları oluşturdu. Ancak bu alımlar beraberinde riskleri de getiriyor. Yapılan yatırıma karşı getirinin sınırlı olması, yüksek sigorta ücretleri, emlakçı komisyonları, aidatlar ve bakım ücretlerinin fazlalığı, olası bir hukuki sorunda yaşanacak olumsuzluklar ve en önemlisi tabii afetlere karşı evlerin korunaksız oluşu dikkat edilmesi gereken noktalar olarak öne çıkıyor.

KREDİ KISITLAMALARI YATIRIMI KAÇIRIYOR

Türk vatandaşlarının yurt dışına yönelmesinde en önemli etkenlerden biri, ikinci konut alımına getirilen kredi kısıtlamaları. İlk defa ev almak isteyen vatandaşlara, konut değerinin yüzde 80’ine kadar kredi imkânı tanınırken, ikinci bir ev almak isteyenler için bu oran yüzde 20-25 seviyelerine düşüyor. Ayrıca ikinci konut kredilerinde faiz oranları çok daha yüksek seyrediyor. Bu durum, Türkiye’de yatırım amaçlı gayrimenkul edinmek isteyenleri finansman sıkıntılarıyla karşı karşıya bırakıyor.

Yetkililer bu uygulamanın amacının konutu bir yatırım aracı olmaktan çıkarıp gerçek ihtiyaç sahiplerine yönlendirmek olduğunu belirtiyor. Ancak gelinen noktada yüksek faizler, ulaşılması güçleşen konut fi yatları ve düşük gelir seviyesi, ihtiyaç sahibi vatandaşların da ev sahibi olmasını engelliyor. Bu kısır döngü, konut satışlarını hem iç piyasada daraltıyor hem de yatırımcıları alternatif adreslere yönlendiriyor.

VERGİ MEVZUATLARI ALIMI TETİKLİYOR

Yurt dışına yönelişin bir diğer sebebi ise Türkiye’deki yüksek vergi ve masraf yükleri. Emlak vergileri, tapu harçları ve diğer yasal giderler birçok Avrupa ve Orta Doğu ülkesine göre daha yüksek seviyelerde bulunuyor. Mesela; Birleşik Arap Emîrlikleri, Dubai, Yunanistan, Güney Kıbrıs, Malta, Monaco ve Gürcistan gibi ülkelerde konut alımlarında ciddi vergi avantajları sunuluyor. 2026 yılında yürürlüğe girmesi planlanan yeni vergi düzenlemelerinin de Türk vatandaşlarının yurt dışına yönelmesini hızlandıracağı öngörülüyor.

Yatırımcılar, daha uygun vergi şartları olan ülkelerde mülk edinerek hem tasarruf sağlıyor hem de ek fırsatlardan faydalanıyor.

VATANDAŞLIK HAKKI TERCİHİ ETKİLİYOR

Yurt dışında konut alımına yönlendiren en önemli sebeplerden biri de vatandaşlık ve oturum hakkı sağlayan programlar oluyor. Özellikle Avrupa ülkelerinde uygulanan “Golden Visa” programları, belirli bir tutarın üzerinde gayrimenkul yatırımı yapanlara uzun süreli oturum izni ya da doğrudan vatandaşlık hakkı tanıyor. Bu uygulama, yalnızca bir yatırım aracı değil; uluslararası serbest dolaşım imkânı arayan iş insanları için de bir avantaj sunuyor.

Mesela, Yunanistan’da 250 bin avroluk gayrimenkul yatırımı yapan bir kişi oturum izni alabiliyor. İspanya ve Portekiz’de ise 500 bin avro seviyesindeki yatırımlar vatandaşlık yolunu açıyor.