Tapuda düşük bedel devri bitti, harç geliri katladı! ‘MEVA’ devreye girince kayıt dışı son buldu

Gayrimenkul satışları yılın ilk yarısında yüzde 10’un üzerinde gerilemesine rağmen, tapu harcı gelirleri yaklaşık yüzde 75 artarak 109 milyar liraya ulaştı. Bu artışta, Hazine ve Maliye Bakanlığının devreye aldığı yapay zekâ destekli MEVA sistemiyle satış bedellerinin daha gerçekçi beyan edilmesi etkili oldu. Uzmanlar, düşük bedel göstererek vergi ve harçtan kaçınma döneminin büyük ölçüde sona erdiğini, denetimlerin artık banka hareketleri ve emsal fiyatlarla anlık olarak yapıldığını belirtiyor.

Türkiye genelinde yılın ilk yarısında toplam gayrimenkul satış sayısı geçen yılın aynı dönemine göre gerilerken, tapu harcı gelirlerinde güçlü artış yaşandı. Konut, arsa, tarla, iş yeri ve ticari taşınmazları kapsayan toplam satış adedi 2026 yılının ilk yarısında 1 milyon 268 bin 950 oldu. Geçen yılın aynı döneminde bu sayı 1 milyon 414 bin 382 seviyesindeydi. Buna göre gayrimenkul satışları yıllık bazda yaklaşık yüzde 10,3 azaldı. Bu radikal değişimin arkasında ise Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından devreye alınan yapay zekâ tabanlı denetim mekanizması MEVA (Mekânsal Veri Analiz Sistemi) yatıyor.

81 ŞEHİRDE AKTİF EDİLDİ

Mayıs 2025 itibarıyla 81 ilde tam kapasiteyle aktif edilen MEVA, tapudaki beyanlar ile piyasa rayiçlerini ve banka transferlerini anlık olarak çapraz sorguya tabi tutarak, geçmiş yılların aksine gayrimenkul fiyatlarının “düşük gösterilmesine” geçit vermiyor. Sistemin getirdiği bu sıkı denetim kalkanı, hem kayıt dışılığın önüne geçerek vergi adaletini sağlıyor hem de devletin tapu harcı gelirlerinde rekor bir yükselişi beraberinde getiriyor.

VERGİ ARTIŞLARI DA RAKAMI YÜKSELTTİ

Tapu harcı gelirlerindeki artışa dikkat çeken Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, "2025 yılının ilk altı ayında 62 milyar 372 milyon 706 bin 289 TL olan toplam tapu harcı geliri, bu yılın aynı döneminde yaklaşık 109 milyar TL seviyesine ulaştı. Satış adedi yüzde 10 seviyesinde gerilerken, tapu harcı geliri yaklaşık yüzde 75 artış gösterdi. Bu tablo, piyasada işlem adedi düşerken işlem başına beyan edilen değerlerin ciddi şekilde arttığını ortaya koyuyor. Özellikle son dönemde yaklaşık üç kata varan emlak vergisi artışlarının da bu yükselişte önemli bir etkisi bulunuyor" değerlendirmesinde bulundu.

YAPAY ZEKÂ İLE DENETİM DÖNEMİ

Vergi kaybını önlemek maksadıyla Hazine ve Maliye Bakanlığının devreye aldığı MEVA (Mekânsal Veri Analiz Sistemi), tapuda beyan edilen satış bedellerini emsal satışlar ve piyasa verileriyle karşılaştırıyor. Web Tapu üzerinden yürütülen dijital işlemler de anlık olarak kayıt altına alınırken, aynı bölgede gerçekleşen benzer satışlarla kıyaslama yapılarak düşük bedel beyanları otomatik olarak riskli işlem olarak işaretleniyor. Böylece denetimler artık ihbar beklenmeden, yapay zekâ destekli risk analizleriyle gerçekleştiriliyor.

BANKA HESAPLARI DA ÇAPRAZ KONTROLDE

Denetimler yalnızca tapu kayıtlarıyla sınırlı kalmıyor. Satış bedelleri banka transferleriyle karşılaştırılırken, Gelir İdaresi Başkanlığı ile Tapu ve Kadastro verileri de ortak analiz ediliyor. Şüpheli işlemlerde alıcı ve satıcı "izaha davet" ediliyor, gerek görülmesi hâlinde geriye dönük inceleme başlatılıyor. Eksik ödenen tapu harçları ve vergiler gecikme faiziyle tahsil edilirken, saha denetimleri ve vatandaş ihbarları da sürece destek vererek kayıt dışı işlemlerin önüne geçilmesi hedefleniyor.